摘要：近年来，在房地产市场深度调整背景下，作为经营性业务的商管赛道，凭借稳健的收益模型成为头部房企转型破局的“第二增长曲线”。
近年来，在房地产市场深度调整背景下，作为经营性业务的商管赛道，凭借稳健的收益模型成为头部房企转型破局的“第二增长曲线”。
不过，商管行业本身也正经历着变革与重塑：
一方面商业地产增量市场放缓，存量竞争愈发白热化；另一方面是头部企业如万达、华润、龙湖及港资等都各自建立起差异化竞争优势，形成了一定的行业壁垒。
因此不少大型房企虽有心投入商管，但短期却难以实现突破，而涛哥最近发现——
招商商管近年异军突起，成为进化极快的商管企业之一，正向行业头部阵营迈进
招商商管2020年才正式以“专业商业运营管理平台”的身份亮相，在商管圈算“后来者”，但是他们依托“百年央企”招商局的雄厚资源实力，凭借勇于创新的蛇口精神，短短5年就已完成蝶变，实现规模与品牌的惊人跨越。
5月22日，招商商管2025年招商大会在上海西岸美高梅酒店举行，多位高管分享了招商商管最新发展情况，让行业看到了这家“商管新星”的强大实力与创新能力。
本次大会上他们不仅回顾了过去几年的成长，也从产品力、品牌力、服务力等角度解析招商商管的独特竞争优势，同时重磅迭新三大产品线也预示着——
招商商管正迈入更成熟稳健的发展阶段，进军行业「第一梯队」。
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五年加速蝶变，铸就商管行业新标杆
五年时间，招商商管用“央企速度”改写了商管行业的竞争格局。
短短几年，这家秉承“以商业成功推动时代进步”使命的企业，以惊人的成长性撕开了商管行业本已固化的竞争壁垒——
截至2024年底，其持有及管理的商业项目已超80个，商业管理面积突破500万方，覆盖全国30余座核心城市，规模增速年均超30%；轻资产项目从零起步，已实现24个合作项目落地。
更令人瞩目的是，招商蛇口年报显示，2024年其集中商业收入同比增长超22%，存量资产的平均回报率跃居行业前列，用实力诠释“逆周期下的高质量增长”。
这种跨越式发展背后，是招商蛇口“三个转变”战略的深度赋能
2021年，当行业仍沉迷于高周转模式时，招商蛇口率先提出从“开发为主”转向“开发与经营并重”、从“重资产压舱”转向“轻重结合”、从“同质化内卷”转向“差异化破局”。
作为承载战略转型的重要平台，招商商管获得集团资源全方位支持。其依托招商蛇口在核心城市积累的优质资产，通过“X+商业”理念打破传统商业的空间想象，更通过“ONE蛇口”大会员体系串联起住宅、商业、产园、邮轮、会展的生态闭环。
“战略赋能+资源整合”组合拳，让招商商管在行业寒冬中实现“弯道超车”。观点商业年会发布的《2024年度商业地产表现报告》中，招商商管已经稳居TOP10，排名连续三年跃升，进入头部阵营。
规模扩张同时，真正奠定招商商管标杆地位的是其对商业本质的深刻洞察与创新实践，以多元产品线与创造“情感联结”重构商业价值
在厦门海上世界，以摩天轮与冰雪王国构成的“滨水欢乐场”，让商业空间升维为城市微度假目的地；在长沙观沙岭招商花园城，“本土文化+国际潮流”混搭场景，激活了区域客群的深层归属感。
2024年，招商商管旗下新开业10个商业项目，全年接待顾客超2.7亿人次，同比增长30%，顾客满意度达97.2%，销售同比增长超26%。不仅发展势头强劲，很多项目也成为政府推动消费升级、焕新城市界面的战略伙伴。
例如珠海斗门招商花园城，以“一站式超级家庭亲子欢聚场”的定位踩准了珠海西部商业提质的步伐，实现一炮而红；成都金牛招商花园城作为成都城北近三年来唯一新开大型商业项目，以“城市头号好耍地”的定位，回答了成都北部城区改造升级、商业形态革新的命题。
更值得关注的是其组织能力的进化，从涛哥观察看，从起步阶段对外引进广纳人才，到后来的内部人才梯队建立完善——
招商商管已经构建起一支“懂商业更懂资产”的复合型团队，在增量拓展和存量焕新中均创造出非凡业绩
数据显示，在招商商管500万方管理规模中，重点城市代表性项目平均出租率超97%，处于行业领先水平。
站在成立五周年的节点回望，招商商管已悄然完成从“商业黑马”到“价值标杆”的极速进化，书写出一份令业界瞩目的发展答卷。
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差异化竞争力，独特产品与经营体系
竞争愈发激烈的商业地产领域，招商商管凭借“X+商业”战略，构建起产品力、品牌力、服务力三位一体的坚固护城河，形成了独树一帜的差异化竞争优势。
一是产品力，迭新精准锚定市场的三大产品线
招商商管以“场景创新+在地文化+业态融合”为核心，三大产品线精准切分市场，形成覆盖城市地标、家庭消费及细分市场的全场景布局。
海上世界定位「城市欢乐场」，打造都市微度假目的地。
深圳海上世界依托地标“明华轮”，打造集商业办公、购物休闲、文化艺术于一体的滨海特色开放型街区，年接待量高达3800万人次，成为深圳乃至华南片区的城市会客厅；
去年开业的上海海上世界则依托亚洲最大邮轮母港资源，以邮轮主题、滨水文旅为特色，集总部办公、五星级酒店、亲子度假公寓、主题商业于一身，开业引发全上海的关注，甚至被网友戏称为“半个上海的人都来了”。
招商花园城定位「亲子家庭场」，打造家庭消费的超级枢纽。
深圳蛇口招商花园城去年焕新定位“南山都市生活新地标”，引入多家全国及南山区首店，新进品牌98家，2024年客流同比增长81%，销售额同比增长50%。
厦门海沧招商花园城作为区域首个一站式大型商业综合体，以50%区域首店矩阵及鱼跃浮岛等创新主题空间，迅速成为区域商业新地标，2024年创1530万客流、7.5亿销售佳绩。
招商花园里定位「非标特色街」，实现细分市场的轻资产破局。通过“小而美、美而精”策略切入多元化场景，实现快速落地与精准运营。
上海传媒港花园里作为招商商管上海首个轻资产项目，以“TOD多元能量站”为定位满足在地企业客群需求，开业招商率95%，获得周边白领的青睐；
苏州昆山国创璀璨招商花园里用6个月落地、40%首店占比的“闪电战”，实现招商商管在县域市场的首次精准突破。
二是品牌力：构建共生共赢的商业生态体系
招商商管借助品牌矩阵与数字化运营，全力打造闭环生态，实现从“品牌聚合” 到“生态共建”的华丽跨越。
一方面与品牌商家共赢，超7000家品牌合作+自有品牌孵化。
已与超7000家品牌商家建立深度合作，形成“首店+主力店+特色店”组合。并积极孵化自有品牌强化差异化，厦门海上世界的冰雪世界、海洋王国等已成为亲子客群的必选项。
另一方面与客户共赢，构建数字化驱动的会员与营销体系。
ONE蛇口大会员体系覆盖3000万会员，整合多业态权益，线上新媒体粉丝超 700 万，社群粉丝超50万，2024年线上直播GMV超1亿，有效提升了客户黏性与商场活跃度。
三是服务力：从功能到情感的服务全维升级
招商商管打造【Love】系列特色服务贯穿运营全程，细致洞察不同客群的消费需求，以特色服务与消费者建立情感纽带，让消费者的需求都被看见、被重视，实现从“空间运营”到“情感联结”的深刻跃迁。
如长沙观沙岭招商花园城贴心提供女性特权、婴童关怀、宠物友好等特色服务；上海森兰招商花园城以森兰湖绿地为载体打造文化活动空间；厦门海上世界设立游客服务中心，将商业打造成城市公益空间。
凭借着产品、品牌、服务三位一体的护城河，招商商管不仅实现“规模与质量”的双进阶，更成为城市进化、消费升级的积极参与者与有力推动者。
正如招商蛇口总经理朱文凯所言：
招商商管正以“长期主义”重塑商业生态，以“可持续基因”践行向善商业，以“资源聚合”与合作伙伴携手共创商业价值，书写商业与城市共生长的新篇章。
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赋能城市发展，以商业焕新区域价值
招商商管的快速发展，涛哥在上海有非常清晰强烈的感知，最近几年他们的海上世界、招商花园城、招商花园里三大产品线都已先后落地上海，赋能上海城市发展。
这种赋能不仅体现在物理空间的升级，更在于激活区域发展动能、重构城市消费生态、推动产城融合的深度实践。
上海海上世界的落地，彻底改写宝山吴淞口国际邮轮港的商业格局
作为招商商管“文旅融合”战略的标杆项目，整合邮轮母港、五星级酒店、度假公寓等多元业态，打造“海上欢乐场”的微度假目的地，屋顶花园、亲子乐园、滨江休闲带等特色空间，将商业转化为城市级文化事件的发生地。
2024年开业后，海上世界吸引全上海客流导入，带动区域消费能级提升，成为上海国际邮轮旅游度假区焕新的核心引擎，更推动吴淞口从单一交通枢纽向“国际邮轮旅游目的地” 转型。
招商花园城在上海多点开花，“X+商业”的TOD枢纽激活区域消费潜能
招商商管在上海已经布局5座花园城，逐步形成规模优势与品牌优势。例如上海曹路招商花园城，以“潮玩空间站”的定位成为区域公共生活枢纽的典范。
这个与轨交9号线无缝衔接的TOD综合体，首年客流突破1500万，销售额达 8.3亿元，其中超50%区域首店形成强大引流效应，不仅激活区域消费，更推动曹路从“睡城”向“活力新城”蜕变。
通过“曹路市集 + 天环飞瀑 + 星际跑道”三大原创场景，打破传统商业形态，将购物中心转化为市民社交、文化活动的核心场所，甚至有效带动了周边二手房价格上涨，形成“商业-消费-城市价值”的正向循环。
未来他们还将开业体量达28.5万方的上海北城招商花园城X，作为宝山首个TOD大型商业综合体，融合“三大空中之旅+五大主题纪元+三大室内秘境”打造全时态微度假体验中心。
还有商业面积约20万㎡上海泗泾招商花园城，是松江区域首个连接轨交站的大型购物中心，将以“千年古镇+松江文化+TOD”引领区域消费市场迭新，重塑松江片区商业格局。
招商花园里以轻资产模式实现了在上海的快速布局，填补板块细分商业空白
在徐汇滨江，上海传媒港花园里这个3.6万方的轻资产项目，签约到开业仅用半年，招商率高达95%，餐饮占比近 80%，精准匹配周边50万+白领客群的需求，日均客流超2万，将商业空间转化为职场人群的“治愈充电站”。
这种“小而美”的轻资产模式，正在上海各区域形成星火燎原之势。位于赵巷的上海绿洲智谷花园里，集合人气餐饮、潮流娱乐、数码科技、形象美学等四大业态，为园区及周边客群创造一个开放、自在、丰富、放松的活力场。
招商商管的上海实践，是一场“商业赋能城市”的共生共荣与深耕价值探索。
无论是海上世界的滨水文旅重构，还是花园城的TOD枢纽打造，亦或花园里的轻资产落地，其底层逻辑都指向“商业与城市共生长”的核心理念，实现商业价值与城市价值的同频共振。
招商蛇口副总经理刘晔在招商大会上说：招商商管将从稳健发展进一步转向质量深耕，以价值创造为核心使命，重新定义引领城市发展的商业模式，为行业提供可复制的升级样本。
当行业在为“规模焦虑”与“存量困局”纠缠时，招商商管用五年时间写就了一部“破界生长”的商业史诗。
从2020年成立之初蓄势待发，到2025年手握80+项目、500万方管理体量的商管新锐。
这场跨越式进化背后，是央企基因与市场逻辑的完美共振，更是对「商业向善」命题的深度解答。
站在五周年节点，招商商管已从“商业黑马”蜕变为“价值标杆”，以差异化产品力、品牌力、服务力构建护城河，成功穿越周期跻身头部。
正如2025年招商大会释放的信号：从稳健发展转向质量深耕。随着三大产品线的持续迭代、轻资产战略深化落地，这家央企商管新星有望在「第一梯队」的竞争中占据更核心的位置。
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来源：涛哥杂谈
