摘要：作为中国最具活力的经济金融与创新中心，上海一直是推动资本与产业深度融合的前沿阵地。2024年，中国不动产及相关行业在政策的优化和市场的变革当中稳步前行。公募REITs扩摸扩容加速，存量资产盘活不断推进，绿色理念与科技赋能也为行业注入了新的动能。

观点网 5月21日，“共赢：投资的价值”为主题的2025观点资本圆桌在上海中国人寿金融中心圆满落幕。

作为中国最具活力的经济金融与创新中心，上海一直是推动资本与产业深度融合的前沿阵地。2024年，中国不动产及相关行业在政策的优化和市场的变革当中稳步前行。公募REITs扩摸扩容加速，存量资产盘活不断推进，绿色理念与科技赋能也为行业注入了新的动能。

而金融机构的转型探索，成为了引领未来的关键力量。

中国人寿金融中心，作为位于上海浦东小陆家嘴金融贸易区核心地带的超甲级办公楼，自2017年落成后历久弥新，以绝佳的地理位置、卓越的运营和服务体验成为了本次大会的理想举办地。

在大会现场，观点机构携手企业高层、专家学者、金融投资机构等，以“共赢：投资的价值”为主题，深入探讨不动产与资本市场的未来图景，在政策红利持续释放的当下，以长期主义重构投资逻辑，通过资源优化与生态共建实现多方价值的可持续增长。

2025观点资本圆桌现场

REITs扩容提速

政策助力与创新驱动下，C-REITs扩募与常态化发行不断加速，为投资者提供了更丰富的选择。

嘉实基金董事总经理、公募REITs首席投资官王艺军率先发表演讲，对于公募REITs投资特点和常态化发行时代的投资机会，指出公募REITs其实应该是另类权益资产，海外经验来看，REITs长期收益和房地产直投的收益表现相似，REITs也提供了更多元化的投资选择，便于拓展投资机会，分散投资组合风险。

嘉实基金董事总经理、公募REITs首席投资官王艺军

但是目前国内REITs对于基本面反映出来的变化，某种程度上还是滞后的，不同资产类别的滞后时间和程度不一样。他表示：“对于机构投资人来说，还是建议大家进行认真的投资决策，注意细分市场领域具体的投资机会。

中航基金不动产投资部总监王雨宸对此表示赞同。在主题演讲中，王雨宸分享了一组数据：截至5月15日，市场已上市项目65单，包括4单扩募的项目，累计发行规模接近1800亿元，涵盖了收费公路、产业园区、能源、消费、保障房、仓储物流、生态环保、水利设施、市政设施等9大类资产类型。

中航基金不动产投资部总监王雨宸

“从底层资产类型来看，包括保障房、产业园区、仓储物流、IDC数据中心类，能源类，消费类、生态环保等共计7大资产类型。”王雨宸表示，今年大部分项目的发行确定性比较强，投资者的投资热情也比较高涨。

因此，在REITs一级投资中，可以重点关注各类资产的“首单”，优选二级溢价较高且具备抗周期属性的重点业态，同时关注稀缺性标的及估值审慎的标的。

国泰海通证券投行REITs业务部执行董事赵阳亦持同样观点。她在关于“多层次REITs市场建设”的主题演讲中亦分享了市场数据，提到虽然近三年经济形势复苏不及预期，房地产市场低迷的大背景下，一线城市商业物业亦出现了租金下滑、空置率上升的现象。但一方面，公募REITs近年来持续扩容。

国泰海通证券投行REITs业务部执行董事赵阳

一方面是大宗交易遇冷，另一方面公募REITs逐渐受欢迎，对于两者之间如何进行错位和弥补，赵阳表示：“近期交易所大力推动的持有型ABS（中国版私募REITs）这一产品，与公募REITs投资范围、产品设计上有许多相同之处，对底层资产的合规手续及运营成熟度要求低于公募REITs，突出权益属性，突出资产信用，资金使用更加灵活，还可设置50%的杠杆比例。”

她认为，预计未来中国版私募REITs将吸引更多产业方、资金方参与，从重主体信用转变为重资产质量。

资产选择

对于大宗交易遇冷，高和资本资产证券化部执行总经理汤益轩指出，去年大宗市场的成交量大概在2200亿，相较于40万亿的存量商业不动产市场渗透率大概是0.55，这个数据在美国大概是4.85。

“也就是说，资产盘活比例和流动效率是相对比较低的。我觉得一方面是市场建设的程度有待加强，第二方面是金融工具运用的程度也不够。”

高和资本资产证券化部执行总经理汤益轩

如何把这些工具有机的结合摆布起来？汤益轩表示：“对于一般的企业来讲，我们说要做轻重分离，逻辑上总是先把自身的资产先盘活，搭建平台后，才有能力和平台实现对外的并购扩张。”

在帮助企业打造不动产金融闭环逻辑中，他指出，在并购过程中可能用到并购贷款等银行的融资工具，当然也可以用到诸如CMBS等摊还期限更长的融资工具，降低资产端的刚性债权压力，增厚权益级投资人收益，同时在资产成熟后同步装到公募或者私募平台中，获得的资金再返回来投资新的资产。

“这可能是我们能够形成的不断动态调整的不动产金融大循环逻辑，最终可以助力企业实现轻重分离的状态，这个是比较良性健康机制和状态。”然而，几种产品之间是否存在顺畅的衔接机制，或者是不是有一些卡点，他表示，这些仍然是需要业界探讨和共同推动的部分。

北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔则是从买方视角，通过分享证大喜马拉雅、鼎好大厦项目等存量和不良资产案例，倾向将不良资产项目视为存量资产一个类别加以讨论、研判。

北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔

“核心问题在于投资时如何进行资源整合，以找到能够提存量/不良项目价值的重新定位、改造方案。因为这直接决定了项目是否值得投资以及投资空间有多大。”他说道。

刘唯翔还提到，在投资决策时，应考虑到投资人、资产处置方、改造运营方各方利益的平衡，灵活运用结构化的安排来绑定各方利益，方能真正做好一个存量/不良资产项目。

共赢策略

五位嘉宾演讲结束后，大会迎来主题讨论会。

在以“金融新生态”为主题的讨论会中，嘉宾们围绕寻找新经济周期下的优质资产潜在机会，重塑稳健收益与可持续增长并行的投资逻辑展开了交流。

主题讨论会之一：金融新生态

主持嘉宾：北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔

讨论嘉宾：国寿不动产投资管理有限公司党委委员、副总经理孟纯英；领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群；长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家汪毅；深创投不动产基金投资部执行董事、深圳港深创投基金总经理江南

领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群表示，现在经济形势正在经历变革，而共赢的前提是通过投后资产运营提升资产价值。

他介绍，领展的投资总体策略决定未来的投资方向，领展一直考虑的都是如何与我们不同的合作伙伴、利益相关者创造共赢的价值。

对于如何寻找优质资产，长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家汪毅认为：“优质资产背后代表的一定就是未来的现金流。从长期来讲，现金流和企业净利润应该是保持一致的，短期可能会有一些财务报表上的差异，但长期来讲是应该是一致的。”

他提到，给资产定价的时候，最直接的一个定价办法就是长期现金流折现。如果现金流折现是持续稳定的话，应该是一个比较好的利润回报。

深创投不动产基金投资部执行董事、深圳港深创投基金总经理江南则从利率周期的角度出发，指出现在是一个比较低利率的环境，而且在逐渐的下降，给不动产投资带来了正杠杆和估值倍数的提升。

同时，随着人工智能时代技术进步带来的成本下降、消费频率提升等，也会带来物流仓储、工业厂房等的更多相关需求。

此外，他指出，经济周期会给不动产投资带来很好的投资机会。逆周期投资，顺周期运营，就能够在周期中实现很好的收益。

“做到逆周期投资，等到技术进步实现生产率大幅提升后，资产价格就可能实现大幅的上涨。”

第二场主题讨论会则是聚焦“投资的智慧”，讨论穿透短期利益迷雾，在资金流动中构建多方受益的生态。

主题讨论会之二：投资的智慧

主持嘉宾：绿城诚瓴基金总经理左文辉

讨论嘉宾：朗诗青杉资本常务副总经理方旭东；弘毅投资不动产基金董事总经理周逸清；上海央地禾新董事总经理王海山；华夏基金基础设施与不动产业务部高级副总裁林伟鑫

朗诗青杉资本常务副总经理方旭东表示，存量资产投资是其重点关注和实践的投资领域。

“我们对存量资产投资的要求，立足于我 们所管理的资金对于投资回报和风险控制的要求。委托我们管理的资金未必是险资或者外资或者国企资金这类期限比较长、回报要求不太高的资金，而主要是比如以开发资金、企业自有的资金或者民间资金为主，这类资金对投资回报率的要求比较要高。”

要获取高投资回报率，而且把风险控制在合理范围之内，需要有很强的综合能力。综合能力体现在：第一个也是最重要的，是显著超越市场的投资能力；第二个是资金的合理化组织能力，其实第一条达到了，第二条就从容了；第三是产品定位、改造和打造能力。这三个能力必须全部具备，没有短板，才能够在市场上稳稳地赚到钱。

上海央地禾新董事总经理王海山从存量资产盘活与运营维度进行深入分析，指出当前我国存量低效资产主要集中于国有企业体系内，对于社会资本或专业投资机构参与此类资产改造而言，产权交易机制的设计与实施已成为关键性挑战。

“现行产权交易环节存在显著制度性障碍，导致大量存量资产难以通过产权转让路径实现价值重构，实际运作中往往只能采取租赁运营等过渡性安排。”

针对存量资产盘活过程中的核心症结，王海山特别指出房地产行业面临的结构性矛盾：“现阶段作为存量资产改造的主力实施主体，房地产开发企业普遍面临资本金约束，难以独立承担城市更新项目的重资产投入。建议通过创新模式，引导产业资本、保险资金、AMC等长期资本与开发商形成战略协同，构建'专业开发+资本运营'的联合操盘机制。”

该观点揭示了破解存量资产盘活困境的关键在于建立多元化资本协作生态，通过制度创新释放存量资产价值。

第二个议题则是站在REITs的角度，华夏基金基础设施与不动产业务部高级副总裁林伟鑫分享了城市更新方面的看法。

通过国内第一单的城市更新产业园REIT--北京金隅旗下一个家具生产厂通过更新改造最终实现REIT上市的成功案例，林伟鑫表示：“原来一些老旧厂房、工业设施，怎么能在新经济环境下进行提升改造，并且能够通过相对市场化的方式退出，并实现闭环，是下个阶段能够进一步关注的点。”

此外，林伟鑫表示，在现在整个宏观经济的环境下，to B端比如消费、长租，从基本面的角度压力会相对小一些。但如果说从REITs投资，特别二级市场投资的角度来看，需要结合宏观利率环境、市场估值等来综合考虑。有些项目确实资产好，基本面也好，但是二级市场价格高，是否能投资还取决于对于整体投资收益的分析。

“特别是从二级的角度，这是一个综合权衡基本面和宏观环境、市场估值的过程，并不是说这个行业好、基本面好就能投，也不是说这个行业有压力就完全不看。”林伟鑫说到。

弘毅投资不动产基金董事总经理周逸清则进一步指出，2021年REITs推出以后，2023年证监会跟私募基金业协会也围绕多层次REITs市场推行了一些新政策，包括试点不动产私募基金管理人及Pre-REITs基金，以及开始推行交易所私募REITs等产品，构建出了多层次的REITs市场。

周逸清表示：“多层次的REITs市场其实已经给不动产市场带来了非常积极的变化，至少在很多是海水甚至是冰水的情况下，突然间有一个小小的火焰出来了。虽然这个火焰跟整个国内的存量不动产市场对比还是非常小，但是最终已经让大家看到，有了一个退出的渠道。”

有了如REITs这样的标准化产品以后，也带动了更多的资金进来。周逸清进一步指出，REITs市场还是刚刚开始，从体量上仍然较小，也有一些有待完善之处。但是可以预见以后可以发展得非常壮大，但毕竟市场、投资人及相应的监管及政策都要有一个成长的过程。

作为主持嘉宾，绿城诚瓴基金总经理左文辉最后总结表示，很多投资的智慧还没有充分挖掘和展现，希望借助这个会议的碰撞，大家有机会再持续交流。

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