摘要：开发商和代理商声称，Watercare 的举动突出了奥克兰由于水和废水基础设施不足而可能无法立即进行新住房开发的地区，这可能会对住房存量和房价产生巨大影响。
上个月，奥克兰水务局（Watercare）发布了一份地图，旨在“为开发商提供更清晰的供水和污水处理网络分布”。
开发商和代理商声称，Watercare 的举动突出了奥克兰由于水和废水基础设施不足而可能无法立即进行新住房开发的地区，这可能会对住房存量和房价产生巨大影响。
但Watercare表示，限制条件并未改变，唯一不同的是，其决定发布一张地图，向开发商提前提示哪些区域的水资源和废水系统有或没有足够的容量，从而帮助他们避免未来的麻烦。
图源：奥克兰水务局
Watercare发布限制地图导致部分开发商“血亏”
上个月发布的水资源和废水地图将一些区域划分为几乎没有或完全没有（开发）容量的地方。受影响最严重的地区可能要等到10年或更长时间，待网络升级后才能进行开发。
BA Group的董事Craig Alexander表示，这一变化非常重大，他感到“措手不及”。
他是许多开发商中的一员，在数月后才得知自己的开发项目位于一个存在废水约束的区域。
他于5月购买了位于Henderson的一个800平方米的地块，并计划在该地块上建造两座新房。在获取资源许可的最后阶段，奥克兰市议会通知他，由于该区域的废水限制，需与Watercare确认是否可以继续进行开发。
Alexander表示，在购买该地块之前，公司已进行充分尽职调查，确保土地的分区正确，并且有合适的废水和雨水基础设施。然而，该地块后来被标记为存在废水限制，而预计问题要到2030年至2035年才会得到解决。
他说：“没有任何警告。Watercare作为一个机构，应该知道其所有服务的网络容量。”
“这是一次措手不及的打击。有些开发商已经购买了多个地块，并通过二级贷款筹集了大量资金。如果Watercare所说的无法接入水务和污水处理系统，那么这些地块现在值多少钱？这些开发商会破产。”
图源：Alex Burton
他表示，一些开发商可能为地块支付了溢价。如果项目无法进行，他将不得不以亏损的价格出售他的地块。
他说，大多数位于“红区”的开发商将无法持有这些地块10年，因为从财务角度来看，这样做没有意义。
“他们不仅会在地块的价值上亏损，还会失去所有已投入的资源许可费用，包括地税等。”
Alexander认为，应该提前两年给出过渡期，而不是在没有任何警告的情况下对某些区域实施全面禁令。
Harcourts JK Realty的拥有者David Findlay表示，尽管人们已经了解某些房产可能存在限制的情况，但大家并没有预料到会有全面的禁令。
“人们购买时根本没有意识到，他们购买的土地可能无法接入水务和污水处理系统。”
“如果你是开发商，手上有一个存在巨大的水资源问题的区域，而另一个没有，你会选择把钱投向哪个地块？你肯定会选择没有问题的那个。”
他表示，Watercare的行为会对房市产生两极化的效果。那些位于没有限制的区域的房产需求突然激增，一夜之间价格出现上涨，而那些位于有限制的区域的房产则更难出售，因为买家群体非常小，且价格出现下跌。
Findlay曾与一位老年妇女交谈，她计划卖掉位于Massey的1200平方米地块上的旧房子。她的房产地块在Watercare限制地图发布前的估值为120万纽币，但Findlay表示，现在她可能连90万纽币都拿不到。
Findlay自己也可能在他于四月购买的一个开发地块上亏损，该地块正在办理资源许可，如果Watercare认为该地块的网络容量不足以支持开发，他将遭遇损失。
“如果真是这样的话（无法开发），那我就多支付了25万到30万纽币。我将损失25万纽币加上8万纽币的资源许可费用。”
Watercare：本意并非这样！
Watercare的首席战略与规划官Priyan Perera表示，地图发布后并不意味着人们的地块一定无法进行开发，并鼓励开发商与Watercare联系，后者将逐个评估每个地块。
“这张地图并不是对某些区域全面否定，它只是突出了我们面临的水务限制条件。有时这些限制是逐街逐巷的，但许多与我们所谓的‘大宗基础设施’有关。”
Perera表示，像奥克兰西区和奥克兰南区等接近容量极限的区域的开发可能仍然会进行。剩余的容量将按先到先得的原则分配。
Perera还表示，像部分北岸地区和Waitakere的大部分区域，如果开发少于10栋房屋，只要当地网络管道有容量，开发就可以进行。而像Beach Haven、Ōtara-Papatoetoe、Cockle Bay、Mellons Bay、Te Atatū、Te Atatū Peninsula和Favona等地，则会根据具体位置和对废水网络的潜在影响进行个别评估。
图源：1news
据悉，自发布地图以来，Watercare已收到超过1000个查询，其中超过一半已获得批准，只有23个被拒绝。其余的则需要更多信息或仍在评估中。
Perera表示，发布限制地图的目的是帮助开发商在购买物业前进行尽职调查，支持他们做出决策，而以前他们通常是在资源许可过程中才了解这些约束。
“最坏的情况是有人花费大量资金和时间去开发一个物业，然后在最后确认连接水务和容量时遇到困难，这显然是极端的情况，但我们希望避免这种情况。”
Perera表示，Watercare在过去10年已经进行了大量的新基础设施建设，今年的财政年度将投资12亿纽币用于新建和升级水务及废水基础设施。他说，计划中的工程是未来十年137亿纽币投资的一部分，这将释放更多容量。
“奥克兰大部分地区仍然有容量。只是投资的时机问题。我们什么时候能做，什么时候能负担得起。新西兰并没有无限的资源或资金，所以我们需要平衡这种方式。”
他还驳斥了开发商和房地产中介的说法，认为这些限制不会会对房市产生影响。
“我不认为水务和废水服务对市场有具体的影响。我认为市场在过去两年发生了很大的变化，我们的工作是尽力创造建造的条件，但市场的变化是由其他原因引起的。”
不过，房产中介Harsh Kathuria表示，他已经看到了Watercare发布的限制地图对奥克兰南区市场的“剧烈”影响。
他说，之前可以开发的房屋，现在由于被列入地图上的橙色区域，其价值骤降了数十万纽币。
Lateral Partners的总经理Ben Pauley专注于为开发商筹措资金，他表示，Watercare发布的限制地图将使在奥克兰开发房地产变得“相当困难”。
他说，那些通过二级贷款机构筹资购地用于开发，但无法立即开发的人可能不得不考虑出售土地。这将中止一些地块的开发，同时也会对房价产生影响。
“真正的问题在于，如果贷款利率高达14%，成本会变得非常高昂。在长时间内管理这些成本非常困难。如果基础设施要到2035年才能升级，我不认为很多人会愿意持有这些土地长达10年，以待未来获利。他们可能会选择认赔，降价出售地块，从而减轻长期支付融资成本的压力。”
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来源：八字分析学
