郑州市白沙楼市：从&

摘要：2016年白沙的疯狂仍历历在目：融创象湖壹号首开日光，4000人抢购1000套房，现场紧急加推；亚新以9100元/㎡楼面价拿下地王，紫藤公馆售价突破2.5万/㎡；星联湾、南熙福邸等楼盘单价直逼1.5万。当时购房者需支付茶水费、全款排队，甚至出现"6成首付以下免

#头条媒体人计划#白沙楼市：从"抢房神话"到"价值洼地"的五年轮回

一、价格断崖：从"全款抢房"到"无人问津"

2016年白沙的疯狂仍历历在目：融创象湖壹号首开日光，4000人抢购1000套房，现场紧急加推；亚新以9100元/㎡楼面价拿下地王，紫藤公馆售价突破2.5万/㎡；星联湾、南熙福邸等楼盘单价直逼1.5万。当时购房者需支付茶水费、全款排队，甚至出现"6成首付以下免谈"的盛况。

但到2024年，永威森林花语、融创象湖壹号等品质盘价格已跌破8000元/㎡，部分房源甚至出现"挂牌半年无带看"的窘境。以100㎡户型计算，一年内跌幅达20万，相当于普通家庭年收入总和。

二、价值坍塌：规划落空与配套缺失

行政资源流失

对比合肥滨湖新区、长沙天心区通过省政府搬迁带动发展的成功案例，白沙仅吸引零散非核心部门入驻，未能形成产业集聚效应。

基建停滞

六合CBD拆迁尚未完成

金水路快速化、陇海快速路东延等工程延期

新田印象360商业体停工

除8号线外，地铁规划未兑现

生活配套短板

夜间实地探访显示，白沙南部区域晚8点后"开远光灯才能安全行驶"，商业、教育、医疗等基础配套严重不足，居住便利性甚至不如管南片区。

三、市场困境：供需失衡的恶性循环

| 指标 | 2016年峰值期 | 2024年现状 |

||||

| 均价 | 1.2-1.5万/㎡ | 0.75-0.8万/㎡ |

| 成交周期 | 3天内清盘 | 超6个月带看量不足 |

| 首付比例 | 60%以上 | 20%首付仍难去化 |

| 投资占比 | 超70% | 不足30% |

四、深层反思：从"郑东新区2.0"到"自住洼地"

预期管理失误

过度透支"下一个郑东新区"的规划预期，忽视实际发展节奏。当瀚海观象2.7万/㎡、亚新紫藤公馆2.5万/㎡的标杆项目出现后，市场对白沙的定位产生严重偏差。

产品结构错配

2016-2018年白沙楼市以投资型产品为主，小户型占比超60%，导致当前二手房市场供应过剩。而真正需要的改善型产品（如永威森林花语）却因价格倒挂陷入滞销。

城市发展逻辑变化

在"房住不炒"政策导向下，缺乏产业支撑的远郊板块价值重估。对比绿博片区5000+元/㎡的价格，白沙7500元/㎡的定价仍显虚高，但品质楼盘已跌至成本线边缘。

五、未来展望：价值重构的三大路径

交通能级提升

8号线开通后，需加速推进金水路快速化、陇海快速路东延工程，形成"双快速+双地铁"的交通网络。

产业导入突破

重点发展数字经济、生物医药等新兴产业，借鉴合肥滨湖新区"省府+产业"双轮驱动模式。

生活配套补足

优先解决教育、医疗、商业等基础需求，通过"15分钟生活圈"建设提升居住吸引力。

他们真有眼光啊，原来9500，现在8000，只降了不到20％，现在随便看看，郑州哪个盘不下跌50％左右？就是说的滴水湖。滴水湖最高的时候六七万。现在才两三万。泥城那边更便宜。泥城好像房价就没有太高。估计现在也就是一两万。泥城的房子盖的太多了。白沙最热闹的地方在白沙。有商场有电影院有老破小也有高大上。2003年我从鸟不拉屎的经开区骑着洪都沿着现在的第八大街东风路一路向北往刘庄菜市场，那一路和当年的北龙湖一样也是荒草湖泊，现在是天翻地覆地变化。当年北龙湖好多人的单位房3000一平转手给倒出去了，现在不知道心里骂了多少次了。房地产的下坡路还有很长一段距离，短时间内不会回弹，郑州一个大部分的靠房地产撑起来的城市，不想办法的话，基本也就沉下去了······1、不是郑州，是全国，不能单指责郑州。2、我个人认为的短期是3年左右，因在一直跌是不符合经济规律的

结语：白沙的困境本质是城市发展逻辑转变的缩影。当"规划红利"消退后，唯有扎实的产业基础、完善的配套服务、合理的价格体系，才能让这个曾经的"郑东新区2.0"真正回归居住本质。