摘要：有人说，万科“坑爹”。即使如此，自从今年年初“深铁系”全面接管万科以来，深铁集团依然“爹味十足”，频频真金白银驰援万科。

今年的财报季结束后，众所周知，万科和深铁集团“父子”双双巨额亏损。

有人说，万科“坑爹”。即使如此，自从今年年初“深铁系”全面接管万科以来，深铁集团依然“爹味十足”，频频真金白银驰援万科。

5月14日，万科发布公告，深铁集团计划向公司提供不超过15.52亿元的借款，用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。

这是2025年以来深铁集团第4次向万科提供股东借款。此前，深铁集团分别在2月10日、2月21日、4月29日向万科提供28亿元、42亿元、33亿元股东借款，加上本次的15.52亿元，2025年累计提供借款已超118.52亿元。

回溯过往，2024年深铁集团就已通过多种方式助力万科：认购中金印力公募REIT，受让了万科深圳湾超级总部基地地块和红树湾物业开发项目部分投资收益权，并合计向万科提供了约70亿元股东借款，用于归还公开市场债券。

深铁集团作为万科的第一大股东，其持续的资金注入，一方面极大地缓解了万科短期内的偿债压力，另一方面有助于提升市场各方对万科的信心，稳定其股价和债券价格。

万科上市以来首亏

2024年，万科没能抗住压力，全年实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归母净亏损494.8亿元，同比下降506.8%。

这是万科自1991年上市以来首次出现年度业绩亏损。

2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，归母净利润226.2亿元，同比增长0.4%，业绩表现较为稳定。

但进入2023年，形势急转直下，万科营业收入降至4657.4亿元，同比下降7.6%；归母净利润更是只有121.6亿元，同比下降46.4%。

到2024年，万科迎来自1991年上市以来首次年度亏损，归母净亏损494.8亿元，同比下降506.8%。

从销售业绩来看，2022-2024年间，万科销售额呈持续下滑趋势。

2022年，万科实现销售金额4169.7亿元，尽管相较于行业整体下行态势，表现尚可，但较之前年份仍下降33.6%。

到2023年，万科的销售额降至3761.2亿元，同比下降9.8%，不过规模仍位居行业第二。

而2024年，万科销售额进一步大幅下滑，全年仅实现2460.2亿元，较2023年下降34.59%，销售面积也同比下降26.57%。

面对困境，万科也在积极自救，2024年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%。

另外，万科还完成292亿元境内外公开债及ABS兑付；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。

展望未来，万科面临着一定挑战。截至2024年底，万科净负债率为80.6%，较2023年底提高25.9个百分点；资产负债率为73.7%，较2023年底提高0.4个百分点，一年内到期的有息负债1582.8亿元，占比43.8%，而同期持有货币资金仅为881.6亿元，短期偿债压力较大。

深铁被“坑”亏了334亿

深铁集团的日子也不好过。2024年，其合并报表范围内全年亏损达334.61亿元，创下中国轨道交通行业史上最大亏损记录。

深铁集团将亏损归因于其联营企业万科的业绩下滑。作为万科第一大股东（持股27.18%），深铁集团因万科2024年营收同比下降约26%、净利润大幅缩水，确认了长期股权投资亏损并计提减值损失。

数据显示，深铁集团过去五年（2019-2023年）累计净利润仅273亿元，而2024年单年亏损额远超这一总和。

深铁集团的主营业务呈现两极分化：轨道交通运营及资源经营收入达129.7亿元，同比增长26.69%，占总营收61.23%；

站城一体化开发（房地产相关）收入仅79.17亿元，同比下滑46.23%，主要受房地产周期影响。

截至2024年末，公司存货增至1035亿元，占资产总额13.86%，市场波动风险加剧。

深铁集团的亏损折射出房地产下行对“轨道+物业”模式的冲击。

该模式曾通过地铁沿线土地开发反哺轨道交通建设，但如今房地产行业低迷导致资产减值风险高企。

数据显示，2023年全国29个城市地铁扣除补贴后全部亏损，深铁作为曾经的“盈利王”跌落神坛，标志着依赖地产反哺的时代终结。

“深铁系”全面掌权

2025年1月27日，万科发布重磅公告，宣布董事会主席郁亮因工作调整辞任，深铁集团党委书记、董事长辛杰当选为第二十届董事会主席，法定代表人同步变更为辛杰。

这一标志性事件拉开了深铁系全面接管万科的序幕。

紧随其后的2月5日，万科通过内部邮件公示十项核心岗位人事调整，涉及集团总部及开发经营事业集团（BG）多个关键部门，其中6位拟任高管来自深铁系企业，包括战略投资、法务、成本等核心领域。

此次人事调整中，辛杰作为深铁系核心代表，其履历堪称国资系统与市场化运营结合的典范。

这位拥有沈阳工业大学工学学士与香港理工大学MBA背景的资深管理者，历任深圳市天健集团董事长、深铁集团董事长等职，主导过深圳地铁14号线、深汕铁路等重大基建项目。

与辛杰搭档的执行副总裁李锋、华翠、李刚等均为深铁体系培养的管理骨干，其中李锋在深铁置业主导过多个地铁上盖物业开发，华翠在轨道交通资源整合领域成绩斐然。

在中高层管理层面，深铁系同样展现出系统性布局：赵正阳拟任战略投资运营管理部总经理，商德良拟任法务部总经理，王智余拟任开发经营事业集团北京区域总经理等。

此次人事调整标志着万科从“职业经理人主导”向“国资主导”的混合所有制模式转型。深铁集团通过输送管理团队、提供财务支持、深化业务协同等组合拳，全面强化对万科的战略把控。

面对房地产行业深度调整期，深铁系接管后的万科展现出清晰的转型路径。

2025年一季度财报显示，万科实现营收379.95亿元，尽管同比下降38.31%，但通过盘活存量资产回笼资金40.9亿元，大宗交易签约金额达38亿元。

在偿债压力方面，一季度完成98.9亿元公开债务兑付，货币资金余额755亿元，叠加深铁持续输血，短期流动性风险显著缓解。

来源：石头侃房