黄欣伟：温饱型购房者，有没有？

摘要：那句话还是有点道理的：“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。言下之意：只要价格足够便宜，房子的那些硬伤是可以被容忍的，管它什么地段、产品、设计、质量、配套都无碍大局，真的是这样吗？！

那句话还是有点道理的：“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。言下之意：只要价格足够便宜，房子的那些硬伤是可以被容忍的，管它什么地段、产品、设计、质量、配套都无碍大局，真的是这样吗？！

至于这一条是不是成为“刚需阈值以下”项目的真理，关键点或者争议点或许就在对“足够便宜”四个字的精确拿捏——刚需购房者还有下游，权且称其为温饱型购房者。

一、缘起：总价和性价比是两个概念

后台留言有个好问题：买房的时候，是看总价还是看性价比？

这个问题反映的不止绝对数和相对数这么泾渭分明，它是购房者在购买力有限基础之上的两种应对方略。

看起来“看总价”或者说“只看总价”是错误的：怎么能够唯“廉”是图呢？

但道理都是对的，当你站在那些“又不想租房式漂泊、又想为了子女在大城市有个家改变起跑线、又对足够繁华足够宽敞望而却步”的购房者立场，就会对“既要又要还要”产生怜悯和理解，一代人终其一生想要托举下一代的殷切心情是可以理解的。

“只看总价”的背后，只是受制于囊中羞涩而已，但其骨子里的“恒产者有恒心”和那些甘愿被京沪虹吸并动辄一个小目标买入市中心大平层的新上海人，消费层级有差别，但消费初心甚至是同位的：并非买得起的才能消费，买不起的穷尽一生也想有个家。

正因为这番拳拳之心，催生了“只看总价”的购房单极思维，但其实也不：因为他们唯一的所图是城市能级的选择，只要是在大城市哪怕一间斗室也能产生无穷的想象力或预期，所以将“只看总价”定义为单极、绝对、幼稚是不尽合理的。

只是这种看起来足够便宜的房子，在未来使用与交易中会不断感觉到入坑，并由此产生“便宜没好货”的空悲切，当然这是“只看总价”的对价；相对而言“看性价比”的购房逻辑是深以为然的，它通过复合的、相对的、多维的买房决策体系，更务实更易于进行多种类型房源的比选。

相比唯价格论而不考虑所提供的产品类型、品质、地段、服务、使用成本的决策，性价比不仅也含有“价低者得”的比较手法，但还需要对应地检验多个与未来使用相关的因素，从而找到在“一定总价之内为自己争取最合适房产”的方案。

需要指出的是，性价比不仅是便宜与绝对低价（性价比购房者也未必是穷），更是以品质为门槛的相对最划算：你说18万单价的房子贵不贵？答案是肯定的，但如果告诉你“用18万单价买到新天地二手房，买到同比25万行价的房产”，还会觉得贵么？虽然总价也要动辄（数）千万，但能享受到与25万单价同等品质的居住或投资体验，仍然堪称高性价比，往往可以买到距完美房源更近的房子，踩坑与日后补救的可能性较低。

在今天上海楼市，“把500万级消费的购房者成为刚需”之下，其实还有更低消的族群，数量其实也不少——刚需之下&房客之上。

二、案例：远郊项目的出路之一是最低过杆位

是否可以这么说：性价比（购房）的对面是——价性比，“只看总价”就是明证。

之前提过一个真实的教训级案例：2021年位于上海奉贤的柘林镇，非市场行为地推出过一批房源，单价在10000元左右，不仅比同区域的低价板块海湾更便宜，甚至足以挑战更偏远的崇明和金山两个上海房价洼地！

至于产品当然是——要啥啥没有：地段偏远、周边荒芜、地铁没有、配套很远、人气罕见、立面陈旧、户型有暗、没有社区、原始物管！

这样一个量级仅为120套的项目，期间也找了数家代理公司前去商洽，结果自然是连连摆手，台面理由也说得过去：

1、地段太偏，导客成本太高；

2、周边本地客都看不上，遑论“眼界更高的上海人”；

3、项目品质太差，业主方也不愿意再投入改造费用；

4、佣金水平仅为案场坐销级别，和类似的环沪项目没法比。

当然这里也有一个时代背景——2021年的上海楼市，在今天看来是上一波泡沫的高点，当时所有人都活在“中国防控世界第一所以上海楼市逆势翻番”的乐观至极，那些因为上海房子不愁卖而抢不到份额的销售团队，宁愿临渊羡鱼也看不上这种低总价低佣金的不知名项目。

事实足够打脸：这样一个小体量、低品质项目，在启动了当地中介分销之后，通过“当时还很稀罕”的中介个人视频传播推广之后实现了三天清盘，原本“爱理不理”的销售公司偶尔路过看到人山人海，来电的声音都在颤抖：“哪能回事体呀，格只乡下房子卖得像不要钱一样的”！

今天真想能回访一下当初这120多位购房者，当初在现场如此不堪的情况之下果断出手，是为了什么？但他们必定属于本文所提及的温饱型购房者——只求也必须在上海买个房子，至于其他都是可以容忍的：区域未来会发展的、地段未来会扩容的、交通未来会通达的、配套未来会完善的、人气未来会集聚的、价格未来会上涨的，因为——再跌又能跌到哪里去！

把购房需求想象成金字塔，塔尖是“资产型”，中间是“改善型”，再往下是“首套刚需”，最底层才是“温饱型”。他们的共同点只有一条：手里的首付等于城市最低门槛。2014 年起，全国楼市进入“因城施策”时代，这条门槛被各城市重新切割：一线把首付比例、社保年限、离婚追溯层层加高，等于把“温饱线”直接砍掉；强二线把门槛做成“30 万首付＋本科落户”，把温饱型向上抬成“首套刚需”：用类似天津宝坻、重庆涪陵、青岛平度、南通如皋的价格买到上海，谁说温饱型购房者没有进行过类比？！

当然，温饱型购房者的决策模型极其简单：

1、总价≤手头现金＋可借亲戚；

2、能落户口；

3、有证可查。

至于是地铁末端还是化工区旁、是否有学区、未来涨不涨，一律不在评估维度。他们不是在选房子，而是在“选城市”。只要城市还留一条“最低过杆位”的缝，他们就会像水银泻地一样找到它，把库存一夜填平。

回到今天，在极度内卷和倡导“好房子”的2025年，“只看总价”依然可以杀出一条血路，正如前段时间某主流媒体发起的讨论【新天地的户型还重要吗】，只能说人间的悲欢各不相同，产品力主流的甚嚣尘上之下，地段和总价还是各有各的一票否决权。

三、倒逼：上海楼市也需要温饱型购房者

今天的上海楼市是什么样，信手拈来的都是人所共知的宏观叙事：

1、新房不断涨价，二手不断跌价，虽然新房启动分销已经蔓延到了内环；

2、郊区的新房普遍卖不动，市区的新房“售罄”喜报都有水分；

3、二手市场“只看总价”，不砸盘就没带看更没成交；

4、改善置业看起来很美，但逻辑输给了“卖不掉就买不了”的现实骨感。

在此惨淡之下，又来一个温饱型购房者意义何在？

因为它是倒逼蓝印户口政策卷土重来的最佳需求侧改革。

很多人的担心其实是势利眼：让“100万都出不起”的人群进入一线楼市之首的上海，是不是拉低城市档次？恰恰相反，温饱型购房是“蓝印户口2.0”最精准的导流器。

1998 版蓝印户口的设计逻辑是：买房送户口→导入人口→扩大税基→充实社保。那时最低门槛是 30 万，一年给 6 万个指标，天津、杭州、成都借此各增城区人口 30 万。今天，在人口自然增长率转负的节点，城市需要再次“定向充值”，但手段必须更隐形：

1、保留边缘板块超低总价商品房，不拆不限价不旧改，让它成为“饥饿入口”；

2、户籍政策只设“合法产权”一条硬杠杆，不追加大专学历、社保年限，等于把 1998 年的蓝印改成“产权印”；

3、温饱型家庭一旦落户，子女教育、医疗、养老必须就地解决，城市用公立配套换未来 20 年的劳动力再生产。

上述案例所提及的上海奉贤柘林镇，2013 年导入的 300 户，十年后统计：

1、户均就业1.8人，高于奉贤全区均值；

2、新增小学生 217 名，让濒临合并的柘林小学重新满编；

3、缴纳社保总额 1.94 亿元，相当于同期土地出让金的 46%；

4、二手房交易仅 7%，居住稳定性远高于投资型楼盘。

温饱型购房者不是低端，而是——底部锚点：他们用最低成本帮城市完成“人口 K 型曲线”的下探，也把边缘板块从库存变成社区。想想前些年各城市之间的抢人大战，从“非博士不要”可以步步为退到“大专即可”；今天面对海量库存的楼市包括一线城市，政策从“助推刚需”到“帮助改善”直至“虹吸豪宅”步步向上但符合要求的基数却日渐稀薄，为什么不给“对大城市充满信仰”的温饱型购房群体一个逆行的机会，十个“穷人”的购买力抵得上一个中产！

把“薄利多销”当做口头禅却对“还愿意倾其所有来大城市买房”的群体视而不见听而不闻，在当下的房地产止跌企稳进程中，不应忽视温饱型购房者：只求占位、看重未来、耐性城市、共同发展，只要城市还愿意在版图上留着低门槛，就永远有人替你把风吹来的沙土，一寸寸踩成实地。