摘要：2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《建议》）正式发布。作为指导2026-2030年发展的纲领性文件，房地产相关部署贯穿六大战略任务，其民生属性的强化与发展模式的转型，标志着行业告别规模化扩张时代，全面迈入

2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《建议》）正式发布。作为指导2026-2030年发展的纲领性文件，房地产相关部署贯穿六大战略任务，其民生属性的强化与发展模式的转型，标志着行业告别规模化扩张时代，全面迈入以品质、安全与存量优化为核心的高质量发展周期。

此次《建议》对房地产的定位调整尤为值得关注。与“十四五”规划将房地产纳入“新型城镇化”框架不同，本次将“推动房地产高质量发展”置于“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”的核心框架下，清晰传递出行业功能的根本性转变——从服务城镇化扩张的“增量引擎”，转向支撑民生改善的“基础性保障”。这种定位升级，为未来五年房地产行业的发展路径划定了核心基调：规模化增长已谢幕，品质提升与安全保障将成为主旋律。

《建议》从提振消费、民生保障、要素配置、乡村振兴、城镇化升级、风险防控六大维度，构建了房地产高质量发展的完整政策体系。这六大任务相互衔接，既覆盖城市与农村两大场景，又兼顾增量供给与存量盘活双重目标，形成全产业链、全周期的系统性升级蓝图。

在“大力提振消费”任务中，《建议》明确提出“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，相较于“十四五”时期“促进住房消费健康发展”的表述，政策导向更具主动性。住房与汽车作为居民消费的“双压舱石”，其产业链长度与带动效应覆盖上下游数十个行业，清理不合理限制成为释放消费潜力的关键抓手。

业内专家指出，此次“清理”并非简单放松调控，而是要求政策精准化。上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，各地需系统梳理存量政策，重点破除四大壁垒：城乡资源流动限制、新旧房联动障碍、首二套住房差异化约束盲区，以及公积金跨区域使用的隐形门槛。中指院预测，核心城市购房限制性政策将延续渐进式优化节奏，政策工具箱仍有充足调整空间。

针对具体实施路径，广开首席产业研究院院长连平建议从税收端发力：下调首套房交易主要税率，缩短二手房增值税免征年限（如从满2年进一步放宽），并建立购房与装修消费联动的税收抵扣机制，通过政策组合拳激活真实住房需求。

在“加大保障和改善民生力度”的核心任务中，《建议》明确了房地产高质量发展的五大关键方向：加快构建发展新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度。这五大方向构成了行业转型的“四梁八柱”，标志着房地产发展从“有没有”向“好不好”的质变。

方正证券分析师王嵩解读称，房地产高质量发展的核心是告别传统“拿地-开发-销售”的快周转模式，转向以结构性机会为核心的新范式。其中，保障房产业链的规模化建设、存量房产的运营服务升级、改善性住房的品质提升三大领域，将成为政策支持与市场需求双驱动的增长极。

存量资产盘活成为此次政策部署的重要主线，相关要求分别体现在要素市场化配置与乡村振兴两大任务中。在城市端，《建议》提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”；在农村端，则明确“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”。

这意味着未来五年，存量资产盘活将实现“城乡全覆盖”。并购、破产、置换等政策工具将全面落地，一方面化解城市低效用地与闲置房产的资源浪费问题，另一方面激活农村沉睡的土地与房屋资产，通过城乡要素双向流动助力乡村振兴与城市更新的协同推进。

在“深入推进以人为本的新型城镇化”任务中，《建议》将“十四五”时期的“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新”，一词之差凸显政策推进的加速度。作为房地产存量时代的核心战场，城市更新不再局限于老旧小区改造，而是涵盖历史风貌保护、基础设施补短板、产业载体升级等多维度的城市品质提升工程。

业内普遍认为，城市更新的加速推进将为房地产行业带来新的市场空间。相较于传统开发业务，城市更新对企业的规划设计、运营服务、资源整合能力提出更高要求，有望推动行业竞争格局从“规模比拼”向“能力竞赛”转型。

《建议》在“加强重点领域国家安全能力建设”任务中，将房地产风险与地方政府债务、中小金融机构风险并列，且置于首位强调“统筹推进有序化解，严防系统性风险”，释放出强烈的风险防控信号。

值得注意的是，此次政策定义的房地产风险呈现“全链条”特征，不仅包括房企债务风险，还涵盖房屋交易秩序、房价平稳运行、二手房挂牌消化等市场端风险。这意味着未来五年，风险防控将贯穿房地产发展全流程，通过“精准拆弹”与长效机制建设，实现行业风险的有序缓释与市场的平稳运行。

作为基本实现社会主义现代化进程中“承前启后的关键五年”，2026-2030年的房地产行业正站在新旧模式转换的历史关口。随着《建议》部署的各项任务逐步落地，民生属性的强化、存量盘活的推进、风险防控的深化将共同推动行业重构。多位业内专家预计，在政策精准引导与市场需求支撑下，“十五五”时期房地产行业有望逐步实现企稳复苏，迈向更健康、更可持续的发展新阶段。

来源：随性自由的蛋糕URM一点号