摘要：在东京、大阪、京都和名古屋的酒店会场里，新加坡投资者的身影越来越常见。过去几年，FM Investment 在新加坡举行日本房产推介会的频率不过每两个月一次，如今一年就办了至少15场，涵盖12个精品项目。新加坡人已取代香港人成为该公司最大的买家群体，占成交量的
在东京、大阪、京都和名古屋的酒店会场里，新加坡投资者的身影越来越常见。过去几年，FM Investment 在新加坡举行日本房产推介会的频率不过每两个月一次，如今一年就办了至少15场，涵盖12个精品项目。新加坡人已取代香港人成为该公司最大的买家群体，占成交量的一半，比去年增长20个百分点。
东京城市天际线鸟瞰图
这种热潮在业内蔓延。房产说明会人满为患，不少买家当场下订。上月，OrangeTee 在新加坡举行的首场日本房产活动中，一套东京浅草的两居公寓以不到50万新元成交。Savills 新加坡在7月推出的大阪60户精品公寓全数售罄，其中一半卖给新加坡买家。
推动这场投资潮的，是一连串对新加坡人极具吸引力的因素：疲软的日元、低借贷成本、蓬勃的旅游业，以及相对可观的租金回报。
日元的持续走低显著提升了外国买家的购买力。当前汇率下，1新元可兑换117.6日元，比日本重开国门时高出约12%。换句话说，同样的钱能买到更大的面积和更优地段。与此同时，日本的基准利率仍维持在0.5%，远低于多数亚洲市场。新任首相高市早苗主张继续宽松货币与大规模财政支出，市场普遍预计低利环境将持续。
这套组合拳令日本房市的吸引力陡增。再加上旅游热潮助推短租需求激增——仅大阪去年就接待了1460万游客，政府预计今年将突破1600万。今年10月落幕的世博会在半年内吸引了2700万人次。
Cushman & Wakefield 的研究主管铃木英明指出，日元疲软与旅游业复苏结合，使日本成为“亚洲资本的新避风港”，尤其在新加坡投资者心中地位稳固。
东京仍是主战场，但大阪正迅速崛起。在日本人口第三大城市，大阪房价比东京低约三成，租金回报却高出约两个百分点。FM Investment 首席执行官Amous Lim估算，大阪公寓租金收益率约5%，东京约3%。
FM Investment 创始人兼首席执行官 Amous Lim 在新加坡一家酒店宴会厅举行的公司房地产投资研讨会上发表演讲
“银座、六本木、涩谷、新宿这些黄金地段永远受追捧，但新加坡人更看重回报率，”李说，“3%太低，他们自然会转向别处。”大阪的基础设施投资更添吸引力。计划于2029年开幕的数十亿美元赌场度假村预计将再次推高游客量。Savills 称当地短租需求已“创历史新高”。
部分熟悉市场的买家还将视线投向名古屋、福冈、横滨等次级城市，寻求更低的入场价。新加坡 PropNex 国际销售主管蔡雪仪说，多数客户购买用于短租或养老度假，偏好市中心公寓而非独立住宅，因管理更便捷。
面对激增的需求，房产中介加紧布局。Savills 新加坡今年将重心从度假物业转向住宅项目，每轮为期五周的推广活动平均吸引200组咨询。
公司国际住宅销售负责人许文安表示，销售在年中显著升温，部分原因是美国关税政策不确定性与新加坡利率下降，促使投资者寻找更高收益渠道。
Realion 旗下的 OrangeTee 也宣布与日本大型中介 Tokyu Livable 合作，推出精选公寓和“高端翻新房”，后者为 Tokyu 收购并改造的二手房，附带10年保修。Realion 副集团CEO郭志新称，“好地段早已无地可买，只能转向二级市场的优质现房。”
热潮之下，风险并未消失。短租法规（minpaku）在各地差异显著且可能变动。东京部分区域仅允许周末与节假日出租，而大阪虽为全年运营特区，政府也因居民投诉计划暂停新申请。
贷款条件同样各异。FM Investment 表示，在名古屋，银行仅对中心区房产提供融资，贷款成数50%至60%，低于东京与大阪的70%。
位于大阪浪速区的精品公寓项目Metro City Osaka共有60套单元，其中超过一半的单元被新加坡买家购得
货币风险更不容忽视。日元疲弱利好买入，但未来若新元继续走强，回报换算后可能缩水。退出机制亦需谨慎，日本转售市场相对平稳，涨幅有限。Realion 首席执行官沈德文指出，尽管市场不热炒，但外国人转售不受限制，且中台买家活跃，流动性仍算健康。
Savills 的许文安补充道，日本过去因通缩偏好租赁，房市长期“极度缺乏流动性”。但随着全球通胀及日本走出通缩，近两年大城市小户型交易活跃度显著提升，“现在的二手市场更健康，买卖速度快得多。”
最终，这场跨国投资潮体现了现实算计。新加坡征收高额额外印花税，压缩本地多房持有空间；而日本不仅无外国人购房限制，还提供稳健收益和熟悉的生活环境。
在强势货币与高储蓄率支撑下，新加坡投资者正在重塑日本房市的新面貌——一场以汇率和信心为引擎的安静资本迁徙。
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来源：东南亚印记
