摘要：因为业主们专有部分的相互关系根本不是我们物权法学主流“三元论说”能够解释的，更甭提帮助立法定分止争了。事实证明绝无可能。

研究“业主的建筑物区分所有权”有感（非讽刺，再续）

李云亮

前续说，谁是白痴？应该说，中国物权法学主流对专有部分的相互关系的知识等于零。

为什么说中国物权法学主流对专有部分的相互关系的知识等于零？

因为业主们专有部分的相互关系根本不是我们物权法学主流“三元论说”能够解释的，更甭提帮助立法定分止争了。事实证明绝无可能。

世界各国除了日本、韩国、中国台湾和中国内地，其它皆用权利契约（Covenant）、权利声明（Declaration）或权利陈述（statement）等方式确定业主们专有部分的相互关系。

用权利契约为区分所有业主定分止争这种方式，最早出现在1804年法国的《拿破仑法典》第664条中，关键词是“所有权契据”（the titles to the property）。

我们的物权法学主流对业主们专有部分相互关系的契约声明方式，或者权利陈述的方式全然处于无知状态。他们在这方面知识等于零。

知识等于零的原因是我们的物权法学主流全盘排斥物权行为理论，也就排斥物权契约学说。

我们的物权法学萌芽于1978年。1949-1978年之间没有物权法学。1978年内地法学专业开招大学生。

学者孙宪忠说：“1995年我从国外回来开始写《德国当代物权法》的时候，发现在物权法这个论题上国内没有对话者。”

1995-2007年间，孙宪忠博士对物权立法有诸多议论。其中就有“物权行为理论探源及其意义”。1978年（以及其后大约二十年内）起身的我们的物权法学大部分学者对此没兴趣。

没兴趣，就放弃了一条十分有用的理论思维之路。

当个人所有权遇到无法绝对实现的情况。比如无法满足“物必有体”和“一物一个所有权”等逻辑原则时，所有权逻辑可以走物权契约之路，用契约实现所有权资格（title）。

所有权资格（title）同样可以获得“占有、使用、收益、处分”各项权能。用契约获得所有权资格者，在经济学上称之为产权（Property rights）。

不同的是，所有权资格（title）的权利边界，在熟人共有中是合伙议定；在陌生人共有中是“准合伙”议定。而正宗所有权是依靠实体物的物质性边界决定所有权的权利边界。

香港商品房的“公契Deed of Mutual Covenant”就是政府主管引导的、陌生人共有（包含所有权资格）的“准合伙”议定书。

我国内地1978年（以及其后大约二十年内）起身的一大批法学毕业生，后来占据各个法学山头成了师爷。他们的兴趣和知识后来影响了内地法学的百家争鸣百花齐放，也影响了“业主的建筑物区分所有权”立法。（完）

来源：小钱聊房产