摘要：今年2月27日，华润置地豪掷60.24亿元，以楼面价约3.5万元/㎡的价格竞得了顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊2007、2008宅地，建筑控制规模 ≤172077.9925平方米，容积率1.01限高24米（局部27米）。

连绵几场秋雨后的北京温榆河畔，

一川烟树，万顷波澜。

乐居君有个爱好是搜集北京各个地名的故事，

大多数地名都会在历史中几经更迭，

时代情绪、岁月兴替往往都蕴含其中。

而从《水经注》中汇百泉而成的“温余水”，

到金中都时期，承载着大量皇家庄园的“温榆两岸”，

温榆河的名字绵延2000年不曾改变。

01. 北京的润园，枕温榆而生

河水汤汤，如臂弯环抱着京城，

从汉代“泉”而名，到金代“都”而兴，再到明清“漕”而盛，

岁月把“宜居”注入了河畔这片土地的基因。

今年2月27日，华润置地豪掷60.24亿元，以楼面价约3.5万元/㎡的价格竞得了顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊2007、2008宅地，建筑控制规模 ≤172077.9925平方米，容积率1.01限高24米（局部27米）。

这是中央别墅区10年“断档”后再次供出的低容宅地，

也是温榆河畔，几乎难再得的水岸墅院。

经过近8个月的潜心打磨，

如今这方土地有了名字：北京润园，

华润置地将北京首座顶级产品“园”系植根于此，

为一条河、一座城、一个时代加冕。

图为中央别墅区实景 踩盘随拍

02. 中央别墅区30载 人们对“北京墅”的探索 藏在这些名字里

如果把时间轴拉平，北京别墅的三十年像一条抛物线：

从九十年代起，经历了十年起步，十年冲高，陡然转入供应上长达十余年的“零供应”平台期，直至2025年的再度供地。

而这些时期中的情绪与故事，

也可以用30年来诞生的别墅命名具象化的呈现。

90年代：随着机场区的敲定，第一批外销别墅诞生，奠定区域国际氛围

这十年是北京别墅的“仿形期”，我们把欧美别墅的规制直接照搬过来，命名上则以保利的丽京、裕京为代表，将“顺义的别墅”与“北京”直观的关联，强调城市属性、区域认可度，本质上是在一片白纸上，对“中央别墅区”这一概念的探索。

图为1996年裕京花园别墅广告图 源自网络

00年代：顶级国际学校、醇熟商圈、高端生活配套，形成独有的高奢居住场域

这十年，北京别墅开始“仿神”，引入庭院文化，尝试去建造更适配东方人的别墅形态。在小区命名上也开始追求“东西合璧”，优山美地、龙湾别墅、香槟小镇均为这一时期的代表。

图为2004年优山美地别墅实拍 源自网络

图为中央别墅区实景 踩盘随拍

2010年起：土地稀缺，供应断档，限墅令背景下衍生出的紧凑别墅

——明窗留给居住，社交放在地下，生活被迫“折叠”是乐居君对这段时期的总结。

“上行期的精致美”，却让对土地本身质素要求极高的别墅产品出现了断档——如下图克而瑞数据库给出的答案，这10年后沙峪共出让10宗宅地，但容积率哪怕放宽到1.5以下，也依然是：0宗。

图为克而瑞数据系统截图

这种“错配感”延续十余年，终于画上了句点：

2025年：华润拿下十年未有的低密地块，重回中央别墅区核心。

定名“北京润园”，也代表了数十年后，别墅业主们对这片住区的新主张：

“润”为君子，温润如玉，上善若水。

同时也在致敬这片水岸福地，她是温榆河千年风水的馈赠。

“园”是华润最高产品系的精神图腾，两字合在一起犹如印章，

终结了中央别墅区低容住宅断供十年的空白。

一名既定，气象自成。

03. 时代精神栖居之地，华润造园

时代的聚光灯重回中央别墅区的央心，

华润在此打造“纯粹墅居”精神家园，

选用国际经典建筑，

开辟了新一代别墅元年。

经过近年来的市场教育，人们对于普宅“四代宅”已有了具象化的标准，

那么属于别墅的“好房子”标准又是什么呢？

华润的答案将在本月次第展开，与市场见面：

比如，顶级的设计——本次主笔北京润园空间与景观设计的，是素有低密专家之称的蒋愈，在业内亦有“造园专家”。

在其主持下，杭州云栖玫瑰园、苏州桃花源、杭州江南里等佳作应运而生，

他提出的“园中造园”设计理念，也为“墅院”这一建筑形制注入了东方风骨。

本次，润园提出把“极致”做到极尽丰盈，

景观不再是绿化率数字，

而是一场层层递进的视觉叙事。

首先，是与小区外原生温榆河+300米宽森氧绿带形成呼应，“我们把1.2公里水岸线留给业主，也把2000年的历史一起交付。”

在旁听设计理念时，很打动乐居君的一句话是“先做景观，再点建筑”，这个“点”字，道尽了北京润园的设计精粹：

其先导工程不是围墙，而是一条“复刻河”。

设计团队耗时数月，测绘温榆河老河湾的弯曲度、水位高差、原生植被，再把500米“缩小版”搬进园区，形成十字水系与三处天然湿地，让建筑“长”在景观里，室内外交互，做到“开窗即景、出门即园”。

接着，是华润最新一代墅居产品的又一个标签：顶级产品力。

北京润园的别墅地块，容积率仅约0.7，却做出“纯双拼”格局：

188户、占地近1亩、面宽10.4-14米、地上三层+地下两层，B1层高5米、B2层高4.5米，单栋可停3-5辆劳斯莱斯。

更重要的是，自然光可直接触达地下室——设计团队在建筑南向及侧向植入“光井”与“侧庭”，把北京冬日的阳光引进地下五米深处，让“社交层”不再潮湿阴冷。

地上部分，一层横厅与U型厨房、花园无界贯通，形成“亲密社交”场域；

二层十字轴线套嵌独立套房，三代同堂互不打扰；

三层全层主套+星空露台，让主人套房拥有最静谧、舒朗的空间。

立面采用维纳多石材干挂，黄金三段式、拱券、柱式，再配以燕京八绝景泰蓝家族纹章——可镌刻、可嵌铜门，足以延续百年传承。

“平墅”与“空墅”两种形态的产品共计90席：

平墅主力271㎡和328㎡，空墅主力329㎡，实现“转角无柱+270°环景”。

最大约9米面宽转角落地玻璃，结合3米露台，打造北京全新墅居生活场景。

每户独立电梯厅，空墅预留室内私家电梯安装位置；271㎡户型北侧厨房外接露台，夏季白天亦可在室外烧烤、观河、听雨，形成“空中院居”独特气韵。

华润给到新一代别墅的第三个标签，是更难复刻的软实力，即：顶级服务与居住感，篇幅有限，乐居君仅以北京润园的会所设计为例：

30年筛选与积淀，中央别墅区更像一个完整的大型社区——这也是人们不愿搬离的原因，华润本次接近4000㎡的“庭院会所”、50米泳道专业泳池、雪茄房、SPA疗愈室等元素全部涵盖。

北京润园秉持着社区的“建筑与景观”应最终指向服务于“人文”的理念，让空间进一步与人交融。业主可在酒廊举办新书发布会，也可在草坪办品牌大秀，自此，中央别墅区有了真正意义上的“城市会客厅”。

04. 十年空窗后，温榆河畔的“城市墅院”孤品

海水褪去，礁石留下。

一段时期留给城市的记忆，很大一部分会具现化于当时的建筑。

而这类经典建筑的实现，需要集齐天时地利人和。

稀缺的土地特质，定义着北京润园的天生不凡；

尊重地脉与时间的设计手法，可让个体、家族与时代在同一光谱下加冕；

顶级的材质成就可传承的经典，

超越的服务，让居住于此的分秒铸刻成金。

温榆河用2000年的流水为润园写下序言，

润园也将用足以引领时代的别墅范式作品为北京启新，

也华润置地面对这片难再得的水岸低容宅地，给出的诚意与决心。

这个中秋，温榆河又火了一把，

一场河边灯光秀将中央别墅区的松弛感拉满，

也似乎让“江畔何人初见月”具象化的呈现：

小红书博主@悠游记 博文截图

北京润园示范区也将在温榆河畔正式开放，敬请期待~

在这片“离国际最近，离喧嚣最远”的中央别墅区腹地，

华润置地将给出怎样的惊喜？

乐居君期待与您共同见证。

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来源：乐居网