摘要：目前泵站协调需要时日，所以，在三期土地出让之前，不管最终是不是还由华润摘取，华润都将短暂离开一段时间。

超总三期土地出让需要拆掉一个泵站。

目前泵站协调需要时日，所以，在三期土地出让之前，不管最终是不是还由华润摘取，华润都将短暂离开一段时间。

当然，带着一身的荣耀。

没有任何争议，华润超总一二期，是郑州近二年最成功的房地产项目，不仅维持了华润置地“幸福里后时期”的销售额，烧热一个新片区，最重要的是，超总打开了东广场豪宅市场，这是晴宇没做到的。

华润的荣光和骄傲，留给了大来。

接下来的一年内，大来将接过华润的大旗，继续书写超总基地片区的豪宅神话传奇。

这一年，对于大来，机会千载难逢，简直是上天恩赐黄金期，这机会必须必须把握，因为一年后，不仅超总三期入市，楷林的首个高端豪宅产品也要入市了。

【1】

首个楷林住宅

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

楷林，郑州高端写字楼领导者。

在郑州，楷林写字楼品质有口皆碑，沾上楷林二字，租金都能涨几百。

不过，就是在那个房地产疯狂的年代，楷林没有涉及利润巨大的住宅，控制住了金桥的诱惑，楷林是有定力的。

既然能将写字楼能做好，也就鲜有人怀疑它做不好住宅，做不好高端豪宅，毕竟对于写字楼开发和管理，住宅更简单一些。

今天，楷林终于进入住宅市场，而且第一个住宅项目直接进入豪宅市场。

楷林的首个项目住宅信息轮廓基本出来了，我们今天就先睹为快。

上图：楷林首个豪宅项目位置

项目位于商鼎路博学路西南角，西侧是楷林自己的写字楼项目，北侧与华润新时代隔路向望，南侧为恒兴嘉苑。

位置属性我们随后再说，先看基础指标。

项目总占地60393㎡，折合91亩，容积率5.29，地上计容面积为319480㎡，当然，地块最主要的特性是商务兼住宅用地，这是郑州市第一个。

根据地块经济指标要求，兼容二类居住用地建筑比例在30%-35%之间，那么住宅部分的规划面积就必须控制在95844㎡-111818㎡之间。

而根据公示信息显示，楷林地上规划的住宅建筑面积为129600㎡，超出111818㎡最大限值17782㎡。

这个17782㎡即为不计容的四代宅露台面积。

17782/111818=16%

也就是说，不算室内赠送，单单是露台的面积赠送，就让得房率提升了16%，目测落地得房率120%以上。

除了得房率，再看其他综合指标：

项目占地60393㎡

容积率5.29

规划办公面积195890㎡

规划商业面积16500㎡

规划住宅面积129600㎡

规划住宅户数596户

建筑密度39.99%

绿化率（总体）25%

绿化率（住宅部分）35%

整体效果图如下：

上图：楷林项目

项目北侧规划3栋150米写字楼，南侧住宅区域规划了7栋住宅，整体效果被写字楼遮挡。

面积段上，以165㎡为主，占比约60%，其次是195㎡户型，占比约30%，最大225㎡，占比约10%。

面积段以165㎡为主

面积段决定了这是个豪宅楼盘。

在产品规划上，楷林实现了郑州唯一全部户型做到南向四面宽+全景仓最大化的项目，全景仓类中海峯境叁號院的大户型产品。

在产品建标上，楷林住宅外立面全部公建化，外立面实现100%玻璃幕，电梯全部5米/秒的超高速电梯，室内配备五恒系统。

同时，四代宅元素的露台达到进深3米，全部一梯一户私家电梯厅。

看一下它的165㎡典型户型。

上图：楷林户型

在上图中：

红色为母体面积

绿色为半赠送面积（阳台）

粉色为全赠送面积（花池、飘窗、露台）

这个户型的3大特点十分清晰：

1、南向四开间

2、得房率130%+

3、电梯厅是最大亮点

据了解，楷林对于自己的首个住宅产品，首个豪宅产品十分自信，预计定价2.8万/㎡起步，均价可能要冲到3万/㎡。

这个和大来华润完全同步。

【2】

产品特点

如何评价这个地块？让楷林如此自信。

首先，地块的缺点很明显：

1，写字楼住宅合体地块，容积率5.27

2，南部是家属院和产业区

写字楼楼配住宅对住宅的影响没有大商业配住宅对住宅的影响那么大，主要是人流量没那么大；这是其一，项目虽然是5.27，但写字楼和住宅是一定会隔离的，单看隔离之后的住宅容积率会降低很多，这个和幸福里很像。

当然，说这个问题的前提是区域的容积率本身就不高，如果区域容积率高，说这个意义就不大了。

关于产业，我觉得是好事，东站的配套产业多半是高精尖，不但可以降低区域容积率，也可以增强项目的客户厚度。

当然，优势也很明显：

1，楷林品牌的优势

2，中轴线以南唯一四代豪宅

在郑州，楷林一直是高端写字楼的代言，这是积累的结果，做产品用心。作为第一个住宅项目，而且是豪宅项目，楷林必将全力以赴。

另外，在客户基础上，楷林除了自身的写字楼客户外，在区域地缘上也有不小的优势基础。

上图：东站南区

东区如果有一条中轴线，一定是上面东西走向的轴线，将东区分为上半区和下半区。

和北区不同的是，南区已经15年没有出高端产品了，自然也就积累了15年高端改善客户。

东区不大，北区也能吸引南区的客户，但同时，也有大量的强地缘客户是北区吸引不了的。

【3】

未来格局

缺点明显却不致命，优点突出且唯一，我想这便是楷林敢如此大胆的原因。

在165㎡-225㎡的面积段之下，如果楷林实现3万/㎡的单价，那么其总价段便是500万-700万。

真的是近身搏杀大来和超3。

500万-700万，这个总价段，除了北龙湖，即便放眼整个郑州，也只有中海叁號院和未来天奕了。

全城5个高总价豪宅，3个在东厂

可以想象，一年后，大来楷林华润必将厮杀，再稳重的绅士，到了不是你死就是我活的境地，都不会手软的。

还好，郑东壹号院的临时售楼部已经开放，项目必须抓住这一年的机会去化半数，这是生命线。

对于纯自有资金开发的大来来说，去化过半即可实现海阔天空，轻松从容地面对后半数的销售了，从项目目前的展示区的品质来看，这个目标难度并不大。

上图：大来和楷林对位图

从容的大来对华润和楷林也是好事，都不从容，区域的竞争会很残酷。

结尾

楼八的话

本周，我们还会再讲几个项目，让我们很欣喜的看到，郑州每出一个产品，都会让我们眼前亮一次，而且一次比一次亮。

这二年郑州产品的沉淀，一定会在未来还给郑州房地产行业一些惊喜，就像我们前些年的疯狂浮躁带给我这二年的痛苦一样。

来源：赞许有房产