摘要：中铁置业在杨浦滨江的低密项目——中铁云绣外滩将于四季度推出，该项目是中铁置业于年初通过遴选方式拿下的杨浦滨江“九宫格”定海社区I15-01地块。

观点网 这两年，上海核心区域的豪宅市场走出独立行情，内环豪宅坚挺，近日万科25套亿元豪宅一日售罄，土拍热度更是居高不下。

正因如此，不少房企开始调整在当地的发展策略，中铁置业就是其中之一。

观点新媒体获悉，中铁置业在杨浦滨江的低密项目——中铁云绣外滩将于四季度推出，该项目是中铁置业于年初通过遴选方式拿下的杨浦滨江“九宫格”定海社区I15-01地块。

同时，中铁置业继续斥资布局上海核心城市。今年9月以总价27.36亿元击败华润、招商、保利等房企，竞得滨江“九宫格”另一宗地，成交楼板价达到92225元/平方米，成为当时杨浦区内中环楼板价第一的宅地。

这是中铁置业“从外向内”发展策略的转变。

目前，中铁置业布局逐渐从外环走向内环，从刚需走向高端改善，符合当下上海楼市的趋势。

但中铁置业在上海并未有太多高端经验，在竞争激烈的市场，这既是机遇亦是挑战。

从外到内

“8·25新政”落地实施后，上海外环以外区域不再限购住房套数，且公积金新政可提取支付新房首付款，刺激购房需求，部分楼盘开始抓住窗口期，开发商积极抓住政策窗口期推盘。

据了解，中铁置业在上海存货并不多，但杨浦滨江低密项目中铁云绣外滩将于四季度推出。虽然不是直接受益新政的项目，但对内环项目而言，商贷不再区分首套和二套，也能降低改善型客户的购房成本。

从位置上看，该地块为杨浦定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊），位于杨浦滨江“九宫格”内，直线距黄浦江500米，西侧350米即为内环高架，项目于9月公布案名为“中铁云绣外滩”。

今年初，中铁置业以协议方式拿下该地块，也是杨浦滨江“九宫格”中一处地块，总价约14.26亿元，楼面价75005元/平方米，用地面积13585平米，总建筑面积44994.85平米，计容面积19019平米。

与周边项目相比，中铁置业7.5万元/平米楼面价有较为不错的利润空间。

以杨浦滨江“九宫格”持有项目最多的中建壹品为例，中铁云绣外滩西侧的I9-01地块由中建壹品通过公开遴选方式取得，出让价22.57亿元，楼板价7.6万/平米；10月，中建壹品再拿下“九宫格”之一的杨浦区定海社区I10-01地块，出让价28.5亿元，折合楼面价7.65万元/平方米。

根据规划设计方案，中铁云绣外滩拟建6栋4F叠墅、13栋2-3F合院，以及1栋3F保障房性住房，另需建设社区配套等。据悉，预计叠墅建面约155-180平米，合院建面约185-250平米。

显然，中铁置业瞄准了上海豪宅市场。2024年，中铁置业明确将“优质地段高品质产品”及“核心地段高端豪宅”作为重点突破领域，也是首次在上海核心地段开发低密度合院及叠拼产品。有分析指，中铁云绣外滩未来售价或冲击14.5万/平米。

当年10月，中铁置业上海公司总经理、党委副书记王伟东曾表示，公司一直致力于城市综合开发运营，在历史文化风貌区更新方面，紧跟城市更新发展战略，在上海市风貌类城市更新项目研究上取得了一定成果，未来将继续推动上海城市更新和历史风貌保护工作取得实质性进展。

但2025年，杨浦区也将迎来不少别墅项目集中供应，包括翠湖滨江隆新里、中信泰富八埭头、桐安里、蘭桂坊、保利·外滩序?Bund45、外滩源著·复兴里等多个风貌别墅项目入市。

并且，上海豪宅市场竞争者众，不仅有瑞安房地产、嘉里建设等具备相当经验的港资企业，还有融创、绿城等长期打造高端盘的内地开发商。

在这样激烈的市场竞争下，缺乏上海核心区高端项目操盘经验的中铁置业，显然不具备优势。

转战高端

很长一段时间内，中铁置业在上海的布局多集中于五大新城，中铁湖光逸景、中铁峯汇里等作品以刚需及普通改善型产品为主。

观点新媒体获悉，中铁置业于2007年进军上海，曾打造上海中铁中环时代广场、中铁逸都、中铁虹桥逸都、中铁北城时代、中铁湖光逸景、中铁峯汇里、古美阅华、中铁·世博云境等项目。

2024年，中铁置业仅在上海拿下浦东新区上钢街道地块和闵行区七宝镇古美北社区地块，仍未将拿地重点伸进上海核心区。

其中，浦东中铁世博云境项目12月27日开盘销售，均价10万元/平方米，这也是中铁置业在上海云系产品中首秀之作，开盘即清盘，认筹率接近300%。

古美阅华则是中铁置业和华发共同打造的项目，该项目当年8月底首开当天热销16亿、去化率超80%。

随着时间来到2025年，中铁置业的拿地策略变得激进，重心完全投向市中心豪宅板块，接连拿下杨浦滨江“九宫格”两宗高价地块。

滨江“九宫格”位于杨浦滨江大桥东地区，从规划定位来看，杨浦滨江南段的定位是世界级科创中心，也是上海内环内唯一的科创中心；目前，已经引进了美团上海科技中心、哔哩哔哩、抖音等互联网巨头入驻。

杨浦区规划和自然资源局有关负责人曾表示，该地区之所以形成滨江“九宫格”，得益于厚重的历史人文条件：工业遗存、风貌街区交错密布的历史肌理，将该区域“自然”切割形成规整的地块。

在杨浦定海社区I15-01地块之外，最令人瞩目的是上海第七批次集中土拍中，中铁置业拿下的又一宗杨浦东外滩九宫格宅地。

2025年9月4日，经过75轮竞价后，中铁置业联合润皋置业击败包括华润置地、招商蛇口、中海在内的房企，以27.36亿元总价将上海杨浦滨江地块收入囊中，成交楼板价92225元/平方米，溢价率28.09%，一举刷新了上海杨浦区楼面价的纪录。

该地块出让面积1.65万平米，容积率1.8，计容建筑面积约3万平米，因24米建筑限高具备打造低密度洋房社区的先天条件，且明确40%的中小套型占比要求。

此次拿地可见中铁置业的决心，单从楼板价看，与地块相邻的保利海玥外滩序BUND98相比，时隔一年中铁置业拿地地价上涨超过1万每平米。

中铁置业正是为了抢夺上海目前的豪宅红利，而东外滩是目前最炙手可热的市区千万改善区域之一，并诞生多个日光盘。

比如保利建工海玥外滩序BUND98，由保利发展+上海建工在2024年11月竞得，总价28.7亿，楼面价81960元/平米，今年5月和6月开盘，两开两罄。

但和中铁云绣外滩面临同样问题，无论是中铁置业还是润皋置业，均缺乏上海核心区高端项目操盘经验，在地价较高的前提下，产品力能否支撑起有足够利润空间的价格，还是个疑问。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，项目成败取决于两大关键：一是杨浦滨江板块科创产业落地与人才聚集的进度，美团、哔哩哔哩等企业的入驻能否形成持续购买力；二是中铁置业能否通过产品创新弥补品牌短板。而上海豪宅市场购买力的可持续性，更成为未知数。

从拿地节奏上看，2025年以来，中铁置业拿地节奏显著加快，上半年新增土地储备25.6万平方米，新增土储同比增长59%，已达去年全年六成规模，聚焦于一二线核心城市。

高价在上海“进货”，背后或许是企业盈利的压力，财务数据显示，2025上半年中铁置业营业收入为74.35亿元，归母净亏损10.13亿元。

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来源：观点机构