摘要：天津市河北区作为中心城区，其城市更新进程存在显著区域差异：以大悲院、意风区为代表的文旅片区获得政策倾斜，而中环线沿线津开里、开城里等老旧社区长期缺乏系统性改造。本研究通过对比河东区万达广场、爱琴海购物公园等成功案例，提出“存量盘活+商业赋能+民生保障”三位一体

天津市河北区城市更新与商业发展策略研究报告

——基于津开里、开城里片区改造的对比分析与路径建议

摘要

天津市河北区作为中心城区，其城市更新进程存在显著区域差异：以大悲院、意风区为代表的文旅片区获得政策倾斜，而中环线沿线津开里、开城里等老旧社区长期缺乏系统性改造。本研究通过对比河东区万达广场、爱琴海购物公园等成功案例，提出“存量盘活+商业赋能+民生保障”三位一体策略，旨在破解河北区商业布局失衡问题，为城市高质量发展提供参考。

一、河北区城市更新现状与矛盾分析

（一）空间发展失衡：文旅“单极化”与民生“空心化”

1. 文旅片区过度集中：

• 大悲院、意风区年均接待游客超千万人次，2025年国庆假期意风区客流量同比增长18%，但商业配套仍以餐饮、文创零售为主，缺乏沉浸式消费场景。

• 河北区2025年文旅专项资金70%投向上述片区，导致中环线沿线等区域改造滞后。

2. 老旧社区改造滞后：

• 津开里、开城里等老式伙单住宅（建于1990年代）占比超60%，其中开城里小区851户居民中，65%为60岁以上老人，社区无电梯、无集中供暖、无商业配套问题突出。

• 2025年河北区老旧小区改造计划仅覆盖15%的此类社区，远低于河东区35%的改造率。

（二）商业布局断层：核心区“过度饱和”与边缘区“商业荒漠”

1. 核心区商业过剩：

• 狮子林桥周边3公里内聚集12家传统商场，但2025年空置率达25%，同质化竞争严重。

• 新开河万达广场作为河北区唯一全品类购物中心，2025年客流量仅占河东万达的40%，辐射范围局限于1.5公里内。

2. 边缘区商业缺失：

• 津开里、开城里片区3公里内无大型商业综合体，居民消费外溢至河东万达比例达60%。

• 社区底商以小超市、早餐店为主，2025年河北区商务局抽查显示，该片区商户营业执照合规率不足50%。

二、区域发展失衡的根源剖析

（一）规划定位偏差：文旅优先战略的副作用

1. 政策资源错配：

• 河北区“十四五”规划将75%的商业用地指标用于文旅配套，导致中环线沿线商业用地供应不足。

• 对比河东区“金创河东·津韵家园”定位，其2025年商业用地供应量是河北区的2.3倍，且明确要求30%用地用于社区商业。

2. 市场主体缺位：

• 河北区2025年招商引资项目中，文旅类占比60%，而河东区同期引入京东七鲜超市、特斯拉体验店等零售品牌，商业项目占比达45%。

（二）改造模式僵化：大拆大建与微更新的矛盾

1. 传统路径依赖：

• 河北区2025年前三季度完成拆迁12万平方米，但其中80%为工业用地，住宅改造仍以“原址重建”为主，未引入社会资本参与。

• 河东区通过“政府引导+企业运营”模式，盘活闲置土地220亩，2025年新增商业面积15万平方米。

2. 民生需求忽视：

• 津开里、开城里片区居民2025年调研显示，85%希望增加社区医疗、养老设施，但河北区2025年民生投入中，商业配套仅占12%。

三、国内先进地区经验借鉴

（一）河东区万达模式：存量土地的商业赋能

1. 精准定位：

• 河东万达广场2025年引入星巴克向绿工坊、Tesla体验店等首店，年轻客群占比提升至60%，客单价较传统商场高35%。

• 通过“盒子+街区”设计，打造下沉花园、喷泉等社交场景，2025年日均客流量达2.8万人次。

2. 政企合作：

• 政府提供土地置换、税收减免等政策，企业承诺10年内保持业态更新率不低于30%，2025年已调整品牌56家。

（二）河北区靖江东里实践：老旧社区的微更新

1. 居民参与机制：

• 成立居民意见征询工作组，2025年改造方案中，85%的诉求被采纳，如增设充电桩、社区书吧等。

• 通过“室内宣讲+入户征询”模式，2025年居民满意度达92%，较传统改造模式提升40%。

2. 可持续运营：

• 引入专业物业公司，2025年物业费收缴率从45%提升至78%，通过广告位、充电桩收益反哺社区维护。

四、河北区城市更新策略建议

（一）空间重构：打造“一核两带三区”

1. 一核：以意风区为文旅核心，2026年引入国际品牌首店20家，打造“24小时不夜城”。

2. 两带：

• 中环商业带：改造津开里、开城里片区为“社区商业+轻文旅”综合体，2026年开工建设3万平方米商业中心。

• 海河休闲带：升级狮子林桥至新开河段，2026年建成滨水步道、露天影院等设施。

3. 三区：划分文旅体验区、社区商业区、产业服务区，实行差异化考核指标。

（二）业态升级：实施“三个一批”工程

1. 淘汰一批：2026年前清退核心区低效商户300家，引入“京东七鲜”“珍不二”等网红品牌。

2. 提升一批：对现有商场进行数字化改造，2026年建成智慧停车系统，客流统计准确率提升至95%。

3. 引进一批：在津开里片区建设“新能源汽车数字服务中心”，2026年引入特斯拉、蔚来等企业区域总部。

（三）民生保障：构建“15分钟生活圈”

1. 社区商业配套：2026年实现老旧小区底商合规率100%，每千人配备50平方米社区商业。

2. 适老化改造：2026年为津开里、开城里片区加装电梯20部，建设社区食堂、日间照料中心各3处。

五、结论与展望

河北区城市更新需突破“文旅单极化”困局，通过“中环商业带”建设激活存量土地价值。预计到2027年，津开里片区商业综合体将带动周边房价上涨15%，社区商业营收突破2亿元，青年人才留存率提升20%。届时，河北区将形成“文旅极核+社区商业网络”的双轮驱动格局，为天津建设国际消费中心城市提供核心支撑。

数据来源：天津市统计局、河北区住建委、河东区商务局、实地调研及公开新闻报道。

来源：湘论