2026年德国房地产市场展望

摘要：价格：经历2022–2024调整后，2025年已出现温和修复迹象。预计2026年全国住宅价格温和正增长（+1%~+3%），商业地产总体弱稳分化。融资成本：10年期按揭贷款利率在3.6%–3.8%区间，欧洲央行预计2026年大体维持利率稳定。供给：住宅许可处于十

发布日期：2025年10月17日｜适用区域：德国全国及“七大城市” （柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡、科隆、杜塞尔多夫、斯图加特）

一、执行摘要

价格：

经历2022–2024调整后，2025年已出现温和修复迹象。预计2026年全国住宅价格温和正增长（+1%~+3%），商业地产总体弱稳分化。

融资成本：

10年期按揭贷款利率在3.6%–3.8%区间，欧洲央行预计2026年大体维持利率稳定。

供给：

住宅许可处于十余年低位，供给缺口将持续支撑租金与核心区价格。

租赁与监管：

“租金刹车”延长至2029年，租金总体上行但受监管限制。

细分市场：
－住宅：核心城市刚需、移民流入推动以租代买。
－办公：双高资产（地段+绿色）坚挺，老旧楼去化艰难。
－物流：基本面稳健，租金小幅上涨。
－零售：核心高街与便利型零售领先企稳。

总体判断：2026年德国房地产市场进入“弱复苏的第二阶段”，成交活跃度提升、核心资产回暖、分化明显。

二、宏观与金融前提

1. 通胀与利率：德国通胀约2.4%，ECB预计维持利率不变。

2. 信贷与按揭利率：10年期固定利率维持3.6%–4.0%。

3. 建设成本：材料、能源价格高企，抑制新建项目，支撑二手房价值。

三、供给与需求

供给侧：住宅许可跌至十年低点，政府目标40万套难以实现。

需求侧：大城市人口持续净流入，租赁需求强劲，“低息锁定效应”导致二手房挂牌稀缺。

四、住宅市场展望

价格与交易：

预计全国住宅价格上涨1%~3%，核心区、高能效新房领跑。

租金与管制：

租金刹车延至2029年，新增合同比存量涨幅更高。

融资环境：

高首付与长期固定利率仍为主流选择。

五、商业地产展望

办公：

空置率约7%–8%，优质绿色写字楼租金坚挺，老旧楼改造潜力增加。

物流：

空置率低至约5%，电商和制造业支撑需求。

零售：

核心高街与社区型便利业态企稳。

收益率：

核心资产收益率稳定，次级资产仍承压。

六、政策与监管

联邦层面延长租金刹车至2029年；

研究加强指数租金与短租管制；

地方层面推行能效、碳排要求与空置税政策。

七、2026年三种情景预测

指标上行情景基线情景下行情景 ------ 按揭利率 3.2%–3.6% 3.6%–4.0% 4.0%–4.4% 住宅价格 +3%~+5% +1%~+3% -2%~0% 新租合同租金 +4%~+6% +2%~+4% +0%~+2% 办公空置率 7.2%–7.6% 7.5%–8.2% 8.5%–9.5% 物流租金 +3%~+5% +1%~+3% 0%~+1%

八、投资与风险建议

投资策略：

1. 聚焦核心地段、高能效住宅；

2. 办公市场优选双高资产；

3. 物流板块锁定长租与信用租户；

4. 零售市场聚焦社区便利和医疗服务类项目。

风险提示：

－宏观经济再下滑或利率反弹；

－建设成本与能效法规上升；

－商业地产流动性不足。

九、需跟踪的关键指标

Destatis 房价与建造许可数据；