摘要：黄金周8天长假，地产从业者依然有“身未动心已远”的份内：九月份的上海一二手数据新鲜出炉，虽然猜到了十之八九但还是希望看到精确到个位的数字，只是且看且猜忌——这里面有多少水分？

黄金周8天长假，地产从业者依然有“身未动心已远”的份内：九月份的上海一二手数据新鲜出炉，虽然猜到了十之八九但还是希望看到精确到个位的数字，只是且看且猜忌——这里面有多少水分？

正好看到某知识分享网站关于【房地产几时能说真话】的呼吁，今天就来扒拉或普及一下那些业内的习以为常，让墙外的购房者也可以管中窥豹。

当然也没什么大惊小怪的，各行各业都有信息不对称。

一、房地产的假话，如何表现？

既然要苛求房地产说真话，首先要了解所谓的真话（或者说假话的高发地区）集中在哪些领域？

首先是数据真实： 房价、地价、成交量、库存量等基础数据是否透明无篡改。

被社会广泛质疑但在业内心领神会的数据，概括起来就是“两价两量”——

（一）房价是否真实？

二手房市场虽然连续多年的“买方市场”，但相信是目前最真实的市场行情：从可以量化的单套房价，到不可量化的人气、底气、情绪，如果（二手房）房价不真实，为什么近期各大中介纷纷对外端口隐匿了历史成交价？

当然是因为“太难看”了，特别是怕购房者看了越来越“心黑”。

新房的房价真实与否一分为二：因为有现场公布的一房一价表，但真实的成交价格要剔除折扣、现场优惠、渠道返佣，所以一房一价表算不算数？！

（二）地价是否被技术处理？

对地价真实性的评价，不能用真假来定义，或许“技术处理”更为折中。

上海楼市保存至今的一项伟大纪录叫做从未流拍，但是这背后是否完全系于全房企阶层一致看好上海市场？答案是否定的。

一方面，除了肉眼可见的稀缺地块，很多项目在上架之前已经和意向房企达成了协议，所以就算没有竞价争夺也有那个“痴心”房企；另一方面，有些非热门地区的地块，出于“长期不上架就更凉了”的考虑，会安排下属的城投公司兜底，在没有参拍的情况下将其以底价拿下，之后再慢慢找意中人后续以协议转让的方式，那些成就了零流拍纪录的“零溢价”基本无出其右。

（三）成交量，可以理解的说法不一。

为什么每到月初，媒体和业内的上月成交数据会有至少约15%的差额，而且基本都是研究机构比媒体“保守”？

这其实是统计口径的差别，只是媒体出于自己传播正能量的立场，眉毛胡子一把抓了，“算不算”除了对于统计口径是否剔除商业、办公、厂房等其他业态的交易，还包括二手房的上家和下家通过“手拉手（免中介）”方式成交、家庭内部转让等刚性的水分。

至于N多年前“开盘必清盘”的盛世，好像又在今天的上海豪宅市场重新抬头，只是这盛世里有多少人造成分，甲方统计的数据那就更加呵呵了。

（四）库存量，争议在于挂牌量。

也因为不对外开放，所以和成交量“仅有两个统计口径”相比，更是1000个自媒体有1000个库存量！相比之下成交量最多也就15%的差异，但因为挂牌量的说法差异以“倍数”计，所以库存量更是一个谜。

其次是质量真实：房屋的质量、配套、用料、公摊面积承诺是否与宣传一致？

看房企的宣传资料有一个相关门槛：字越小，越要警惕。那些“以上图片及内容仅供参考”、“具体以政府部门最终审定为准”、“广告、宣传资料不作为合同组成部分”等免责条款，就是质量真实的陷阱预埋，为后期施工交付中的降标提供了预警。

三是风险真实：开发商、地方政府和金融机构是否如实披露项目的财务风险、交付风险和市场的下行风险。购房者能感受到的那些“交房了才知道周边有垃圾焚烧站的规划”就是房企明明知道但未公示的主要表现。

四是预期真实： 政府、开发商、中介、专家等各方，对市场未来的判断是基于事实和规律，“而非出于自身利益进行误导性宣传”，问题是自身利益恰恰是误导性宣传的唯一成因呀！

二、阻碍“说真话”的力量，来自何方？

之所以开篇就有言在先：“别大惊小怪，各行业都有信息不对称”，完全是基于人性中普遍的缺点之一：用放大镜要求别人，用显微镜放过自己。

虽说“假话就是假话，不分善意与否”，但大家也都心知肚明，即使不够善意的假话，背后也都有言不由衷在“用枪顶着持续就范”，对房地产而言，说假话的背后是四种利益群体的——“给我顶住”！

其一，当然是来自房企内部的高杠杆与销售压力：开发商背负巨额债务，需要快速销售回款。任何关于项目困境、质量瑕疵或房价下跌的“真话”都会直接阻碍销售，近端导致资金周转不畅&远端可能引发资金链断裂。

其二，地方政府的土地财政依赖： 真实的地价和房价下跌预期会直接影响土地出让收入，“辖区的项目卖得好才能吸引更多房企来拿地”，因为这是许多地方政府重要的财政来源。

其三、供应链的利益捆绑： 从代理公司一路向下的渠道、媒体、展商等“乙丙丁”各类供应商，或出于向甲方结算垫付的费用考量，或出于“卖得好对自己接业务也能狐假虎威”的立场，不仅不敢说出真实数据，而且还要配合甲方说假话，

“报喜不报忧”是常规操作。

其四，金融机构的风险暴露： 虽说“房企会输、购房者会输、供应商会输，只有银行不会输”，但所谓的输只是特指是否跌破成本，毕竟银行是有抵押物的，大不了从项目到断供房源都可以拿来法拍！但毕竟房地产是重要的抵押物，其价值缩水会引发系统性金融风险，因此金融机构也希望维持资产价格稳定。

三、推进“说真话”的契机何时到来？

为房地产“辩护”了这么多，好像又是两手一摊搁置争议的套路了？

非也，要给房地产时间，让行业在软硬着陆中逐渐自律，或许需要三年五年甚至更长时间，但行业的规范从来不是一蹴而就的，关注内外部动态演化之下的行业应对，有三条路或许可以值得期待：

第一条算是硬着陆，市场力量强大到真相无法被掩盖时：

一方面是过去的三年，部分房企暴雷、项目停工、二手房价格持续阴跌等事项频发，再加上自媒体的无孔不入，这些事实已经无法完全通过话术来掩盖。

另一方面是市场自身的下行压力，迫使一部分开发商或被动降价促销来断臂求生，或顺势而为地开始“卖惨”来激发购房者吃人血馒头的心理，在“看结果（不看过程）”的房地产领域，销量才是尊严，吃相可以放弃。

数据和风险开始在价格信号中体现出来，这何尝不是一种“被真话”？！

第二条是求大势。

这里特指的是经济转型能取得实质性进展，摆脱对房地产的过度依赖，当然也不排除部分房企部分决策者的刻舟求剑。

但所谓大环境的扭转核心或胜负手，只要地方财政、金融体系和经济增长无法摆脱“房地产依赖症”，就总有动力去粉饰太平，推迟“说真话”的痛苦。

之前一致隐晦表达“今天能救房地产的已非房地产行业本身”，就是这个意思。

第三条堪称光明论。

当法律法规和监管体系足够健全，让“说假话”的成本极高时（正在建设但任重道远）： 虽然我们有《城市房地产管理法》、《广告法》等，但在执行层面，对虚假宣传、数据造假、质量欺诈的惩罚力度，往往不足以形成有效震慑。

集行业之力办大事的总纲之下，历来有“生活问题都是小问题”的戏谑，那么在如今要为房地产鼓劲鼓劲再鼓劲之下，偶尔的夸大宣传、统计口径去吹毛求疵好像也的确意义不大。

“诚信很重要&假话有因果”，大道理都对，大道理都懂。

但房地产粗放但高速了30年非一时之功，在当下止跌企稳最重要的当下，可以把信息对称但更要给房地产时间，往大了说这是几千年的轻重缓急，所以要给房地产时间，只要能看到变化就能看到希望。

房地产何时说真话，取决于我们何时能真正承受“真话”带来的短期阵痛，并成功走向一条不依赖房地产泡沫的可持续发展之路。道阻且长，非走不可。

来源：黄欣伟