AI新动能 | 2025年9月产业园区暨基础设施投资发展报告

摘要：观点指数生产指数‘体感’持续偏冷，“人工智能+”或成新动能报告期内，“人工智能+”政策体系逐步完善，国务院、工信部及多地出台政策，推动其与各行业融合，国家发改委亦发文为“人工智能+能源”奠定基础。8月规模以上工业增加值同比增长5.2%，但呈连续下滑的态势，传

观点指数生产指数‘体感’持续偏冷，“人工智能+”或成新动能 报告期内，“人工智能+”政策体系逐步完善，国务院、工信部及多地出台政策，推动其与各行业融合，国家发改委亦发文为“人工智能+能源”奠定基础。8月规模以上工业增加值同比增长5.2%，但呈连续下滑的态势，传统产业增长承压；但“人工智能+”相关领域表现突出，工业机器人产量、集成电路制造增加值均增加。

企业定制新兴产业专属配套，着力数据金融价值挖掘 “十四五”期间央企累计投8.6万亿元支持新兴产业，企业同步定制新兴产业专属配套：深业集团建含AI测试中心等空间在内的园区体系，华为赛力斯工厂以智能设备筑生产载体，苏州高新、首程控股也通过投资、扩产，完善新兴产业生态。同时数据金融价值挖掘提速，北京建数据商务平台、推动公共数据的流通，建发股份、增城产投等开展数据金融合作。

链主企业建设区域智造项目，产业地产股权转让频发 报告期内监测到9起产业投资事件，以智能制造产业园为主，盾安环境、工业富联等链主企业斥资建区域智造项目，富士康、广东太古可口可乐等也布局储能、智能生产领域。同时产业地产股权转让集中，江苏启迪、张江高科等推进股权处置，华南城处于清盘阶段。9月融资市场活跃，融资类型多样，厦门象屿等通过创新工具拓宽资金渠道。

产业园区REITs扩募成常态，央企资产支持参与配置 2025年上半年产业园区REITs运营承压，平均出租率、租金同比分别下降7.5%、1.8%，营收全线下滑。而在此背景下，REITs扩募成常态，中金联东科创、华安外高桥等多只REITs推进扩募，临港创新产业园REIT扩募资产还可与首发项目联动。央企亦参与配置，长城资产出资配售上海临港创新产业园REIT，为市场注入信心，助力行业缓解压力、健康发展。

生产指数“体感”持续偏冷，“人工智能+”或成新动能

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得9起政策动态，从国家到地方，从宏观战略到具体行业实施方案，“人工智能+”已形成自上而下、多维度的政策支持体系。

8月29日，国务院印发《国务院关于深入实施“人工智能+”行动的意见》，提出要把人工智能与各行业深度融合作为重要战略，助力传统产业改造升级。

该政策从国家层面为“人工智能+”的全面推进提供了基础支撑，表明人工智能的应用将从局部领域向国民经济各产业环节延伸，为产业发展融入智能化元素，促使传统产业在生产方式、管理模式、产品服务等方面进行变革。

与此同时，工信部开展研究《“人工智能+制造”专项行动实施方案》，旨在推动人工智能产业高质量发展，加快高水平赋能新型工业化。制造业是国民经济的主体，人工智能与制造业的深度融合，将极大提升制造业的智能化水平，从研发设计、生产制造到物流仓储等全流程实现效率优化与质量提升。

除上述重磅政策外，多地及多部门也围绕前沿技术与新兴产业出台相关政策。上海市办公厅发布《关于加快推动前沿技术创新与未来产业培育的若干措施》，系统性推进培育工作，加速前沿技术攻坚和产业规划。上海作为我国科技创新的前沿阵地，此举将进一步整合资源，聚焦前沿技术创新，培育未来产业，为产业发展打造新的增长极。

同时，国家发展改革委发布《新型储能规模化建设专项行动方案（2025—2027年）》，致力于初步建成适应新型电力系统稳定运行的多元储能体系，为新能源产业的稳定发展提供有力支撑，也为“人工智能+能源”等领域的融合发展创造更好的基础条件。

这些政策的密集出台，既体现了国家对人工智能产业的重视，也为各行业利用人工智能实现转型升级指明了方向并提供保障，显示“人工智能+”有望成为未来产业发展的核心驱动因素之一。

宏观指标数据层面，据国家统计局数据，2025年8月份，规模以上工业增加值同比实际增长5.2%，但呈连续下滑的态势，生产指数“体感”持续偏冷，反映出当前工业整体面临一定的增长压力，传统产业在需求、成本等因素的影响下，增长动力有所减弱。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

不过，在整体工业增长放缓的背景下，“人工智能+”相关领域及部分新兴产业表现出较强的增长活力。工业机器人、机器人减速器等新产品产量保持较快增长，这与人工智能在制造业领域应用的不断深化有密切关系。

随着“人工智能+制造”的推进，制造业对工业机器人等智能化装备的需求持续增加，推动了相关产业的快速发展，而工业机器人产业的增长又反过来促进制造业智能化生产水平的提升，形成良性循环。

此外，新能源汽车产品产量同比增长22.7%，受无人驾驶技术的驱动出现回升。无人驾驶技术作为人工智能在汽车领域的重要应用，不仅为新能源汽车带来技术升级，还显著提升了产品的附加值和市场吸引力，刺激了新能源汽车的生产和消费，使其在工业整体增长乏力的情况下成为拉动工业增长的重要力量。

集成电路制造、电子专用材料制造行业增加值增速均超过20%。集成电路与电子专用材料是人工智能产业发展的重要基础支撑，这些行业的高速增长，一方面得益于人工智能产业自身发展带来的大量需求，另一方面也为“人工智能+”在更广泛领域的应用提供了技术和材料保障，展现出“人工智能+”产业链上下游协同发展的良好态势。

当前，我国工业发展正处于转型升级的关键时期，传统产业增长动力减弱，而“人工智能+”凭借其强大的技术赋能能力，成为推动产业转型、激活经济新动能的关键力量。

企业定制新兴产业专属配套，着力数据金融价值挖掘

国资委数据显示，“十四五”期间，中央企业在战略性新兴产业的累计投资额达8.6万亿元。该规模投资为新兴产业的技术研发、项目落地及生态构建提供了资金支持，推动新兴产业向规模化、集群化方向发展。在新兴产业发展过程中，企业针对新兴产业特性打造专属配套，同时拓展非房地产等新兴产业相关业务板块，调整盈利结构。

深业集团发布产业园区产品体系，除常规产业孵化器、技术与产品展示厅外，进一步匹配企业研发与中试的特定需求，配备AI芯片测试中心、AI模型训练场、数据中心等专属空间，形成全场景主题创新载体。此类定制化产业配套，为人工智能、半导体等领域的新兴产业企业提供从研发到中试的服务，覆盖技术测试、模型训练、数据存储等环节，助力企业推进技术迭代与产品落地。

苏州高新布局人工智能、半导体等新兴产业领域，上半年通过“投资”业务实现收益3.16亿元。该公司明确表示，将继续扩大非房地产板块规模，提升新兴产业在营收及利润中的占比，进一步优化盈利结构。从业务布局来看，苏州高新通过参与新兴产业，调整对传统房地产业务的依赖度，推进企业转型。

首程控股通过配售新股份筹集资金6亿港元，其中70%计划用于科技体验店建设及资产运营扩张。从规划方向看，科技体验店的布局或有助于拉近新兴产业与市场、消费者的距离，提升市场对新兴产业的认知；资产运营扩张则可为新兴产业发展提供更多载体空间，支持新兴产业的生态完善。

此外，数据作为新型生产要素，其与金融领域的融合价值逐步被挖掘，多地及企业通过多种方式推进数据资源开发利用与市场流通，助力数据金融领域发展。

北京在数据金融领域推进多项举措，朝阳数据商务区依托北辰集团、朝阳科创的专业科技与会展服务能力，以及北京国际大数据交易所，建设数据商务基础设施平台，目标是为数据交易、流通及应用提供支撑，构建数据商务生态；而北京数据集团正式揭牌，其核心方向包括推动公共数据资源开发利用与市场流通，探索激活公共数据在金融、产业等领域的应用价值。

建发股份与中投保签署战略合作框架协议，双方将在供应链金融等领域开展合作，借助各自在产业运营与金融服务方面的优势，探索供应链与金融融合的新模式、新路径，为企业发展与产业升级提供更高效的金融支持。增城产投集团旗下东进数智与华南数字战略签约，也将在数据领域展开合作，助力区域数据资源整合与价值释放。

报告期内，典型园区有华为赛力斯超级工厂智慧园区、上海“模速空间”创新生态社区、张江模力社区、市北高新“数通链谷”、国盛健康云城。

华为赛力斯超级工厂智慧园区配置超3000台机器人及超5000台智能化设备，搭建零丢包、确定时延、高速畅通的高品质万兆园区生产网络，关键生产工序实现100%自动化。同时，该园区通过AIoT物联网技术完成全过程质量数据100%自动采集，依托智能技术与设备应用，提升生产效率与质量管控水平，为汽车制造等行业的智能化转型提供参考案例。

上海“模速空间”创新生态社区打造三大核心平台：一是“开放数据平台”，计划储备2000TB高质量数据，为AI企业提供数据资源支持；二是“金融服务平台”，已吸引52家投资机构及多只基金入驻，包括600亿元规模的国家人工智能产业基金、225亿元规模的上海市人工智能母基金、200亿元规模的徐汇资本，合计规模超千亿元，为AI企业提供资金支持；三是“合规指导平台”，设立上海首个线下大模型合规指导服务中心，协助企业在AI大模型研发与应用过程中落实合规要求。

张江模力社区总建筑面积超20万平方米，首批入驻云天励飞、隐拓智安等40余家企业，重点聚焦AI+医疗、AI+制造等应用场景。根据规划，该社区计划至2027年集聚500家企业，形成千亿级产业集群；同时设立5000平方米的“模力源”孵化器，提供共享办公空间、共创会议室及产品展示区，目前已吸引16家垂类模型初创企业入驻，为初创企业提供运营支持。

市北高新园区运营上海首个区块链生态谷“数通链谷”，截至目前已聚集蚂蚁链、万向区块链等165家区块链相关企业，落地152个应用场景，覆盖跨境支付、碳足迹存证等领域，同时为稳定币、RWA（现实资产代币化）提供合规技术支持，推进区块链技术与金融等领域的融合应用。

国盛健康云城是上海“大零号湾”区域内唯一聚焦生命科学的特色园区，采用“基金+产业+基地+智库”模式构建产业生态圈，探索“AI+医疗+养老”交叉融合路径。该园区总投资20亿元，建筑面积18万平方米，目前已吸引中国科学院分子细胞科学卓越创新中心闵行基地、上海市养老科技产业园等国家级及市级平台入驻。

链主企业建设区域智造项目，产业地产股权转让频发

报告期内，经观点指数不完全统计，共监测到9起产业投资事件动态，涉及园区类型以智能制造产业园为主，同时覆盖储能、智能生产等领域，反映出产业园区在多元赛道的布局与拓展情况。

在智能制造领域，链主企业持续推进区域智造项目落地。其中，盾安环境推进智能智造总部基地项目建设，投资金额50亿元，该项目的推进或将为区域智能制造产业发展提供支撑；万安科技在武汉经开区建设华中生产基地，投资2.1亿元，项目聚焦生产基地建设，助力企业在华中区域拓展智能制造产能。

工业富联建设赣州智能制造项目二期，建筑面积52万㎡，投资50亿元，大规模的建设将进一步夯实赣州智能制造产业基础，推动区域产业升级。此外，广东太古可口可乐建设大湾区智能生产基地，建筑面积12.8万㎡，投资12.5亿元，在快消品领域融入智能生产元素，助力产业智能化转型。

储能领域也有重要项目落地，富士康储能基地落地，建筑面积2万㎡，投资3.5亿元，富士康作为知名企业，其储能基地的落地将推动储能产业在相关区域的发展，为能源领域智能化、绿色化发展提供支持。

除上述核心领域外，其他产业项目同步推进。期内佛山建发集团启用南方康谷（南海园），为产业发展提供新的载体空间；京东工业五金城落户京东（昆山）智能产业园（全国首家园区），助力五金产业与智能产业园融合发展。

上述项目的推进，反映出产业园区在产业升级过程中对新兴产业的关注及对优势产业的深耕，通过多元项目投资，为区域产业结构优化与经济发展提供助力。

报告期内，产业企业股权转让、出售及清盘事件较为集中，体现出产业地产领域资产整合与出清节奏的加快。

期内，江苏启迪进行江苏启迪科技园90%股权法拍，以评估价约17.19亿元被挂牌拍卖，起拍价约10.83亿元，相当于近6折抛售，显示出产业地产项目经营不善“搁浅易主”；同日，张江高科转让上海集芯睿建筑科技公司100%股权，标底价格1.51亿元，通过股权转让优化资产结构。

华润置地转让华城新产业40%股权，标底价格1.18亿元，此次股权转让或为企业战略调整举措，助力资源优化配置。此外，华南城处于清盘阶段且已接获港交所复牌指引，该情况反映出部分企业在产业地产运营中面临的挑战。

2025年9月，产业园区融资市场保持活跃。经观点指数不完全统计，当月共监测到7起融资事件，融资类型涵盖债券、中期票据、贷款、私募REIT、ABS、熊猫债等，反映了市场主体在资金获取渠道上的探索与创新。

期内，苏高新集团发行4亿元超短期融资券，利率1.76%，超短期融资券的发行有助于企业灵活调配短期资金，满足日常运营或项目周转需求；同日，天津北辰科技园区发行6亿元短期融资券，利率2.03%，为园区建设与产业发展提供短期资金支持。

厦门象屿发行全国首单跨境电商产业园私募REIT，融资金额5.6亿元，这一创新融资工具的运用，为跨境电商产业园发展开辟新融资通道，同时体现出资本市场对跨境电商产业的关注与支持。

苏园产城持有型ABS获上交所受理，拟发行金额1.18亿元，ABS的运用有助于企业盘活存量资产，提升资金的使用效率；淡马锡旗下丰树产业拟在华发行熊猫债，注册规模20亿元，熊猫债的发行或将为产业发展引入境外资金，丰富融资来源。

产业园区REITs扩募成常态，央企资产支持参与配置

2025年上半年，产业园区行业整体面临运营压力，出租率与租金单价呈现明显波动。数据显示，平均出租率同比下滑7.5%，平均租金同比下滑1.8%；所有项目营收均出现下滑，部分项目利润降幅较大，亏损的REITs数量从2只增至4只。

为吸引租户，部分园区持续采取“以价换量”的策略，该策略的实施使得周边区域竞争有所加剧。其中，东吴苏园产业REIT租金保持稳定，但出租率下滑13.3%。该REIT负责人表示，应避免通过简单降低租金换取短期规模的“以价换量”模式，认为此类策略可能削弱资产盈利能力，且对园区产业生态的可持续发展产生影响。

东久新经济REIT上半年实现净利润2276万元，净利润率维持在45%的水平。该REIT负责人提及，当前产业园市场租金定价整体面临压力，短期内市场存在下行的趋势；部分城市仍有新增供给释放，而需求端受宏观经济环境影响，企业扩张意愿较为谨慎，导致整体空置率上升，租金面临下调压力。

金湖北科投光谷REIT负责人介绍，期末项目总体出租率为72.66%，较去年同期下降约15%；租金单价方面，期末总体平均租金为59.9元/平方米/月，较去年同期的62.22元/平方米/月有所下滑。该负责人表示，近年来项目所在区域租赁市场呈现下滑态势，企业因降本增效需求缩减租赁规模，研发办公类物业招商的难度持续加大。