摘要：很久没有写市场文了，今天明哥实在不知道写啥了，咱就简单的聊聊当下的南宁楼市吧。最近各大楼盘扎堆入市，各种活动让明哥应接不暇。

很久没有写市场文了，今天明哥实在不知道写啥了，咱就简单的聊聊当下的南宁楼市吧。最近各大楼盘扎堆入市，各种活动让明哥应接不暇。

今天咱们就不说什么宏观市场了，就说说明哥最近参加楼盘活动时，所看到的的情况吧。

南宁的楼市总体概况

先说楼市，明哥最近参加了不下7家开发商的活动，看了那么多楼盘。从明哥的角度来看，9月的楼市，售楼部里有客户了，终于不像7~8月那样惨淡了。

▲毕竟，金九银十到来，开发商都在扎堆搞促销。

如果售楼部里连客户都没有，那开发商也就没必要搞营销活动了。因此，南宁楼市并不像某些“唱衰党”说的那样惨淡。基于当前在政策端，买新房得1万元补贴等政策的刺激，10月一定是今年南宁的购房小高峰。

再说楼市里的买房群体，现在到底是谁在买房？这个问题很容易回答，首先就城中村改造中拿到拆迁款的村民，他们是最迫切有购房需求且有购买实力的人群。

其次就是，中高收入人群，以工作收入稳定的体制内中高层、上市公司、外企中高管为主。

还有就是广大中小微企业的小老板，这些小老板在一些细分领域的细分行业里，可能说出去不体面，但实打实的挣钱。比如环保类、文创类、科技类领域。他们竞争压力小，没人跟他们卷，公司规模又小，运营成本低，他们挣到钱然后买房改善是很正常的。

最后就是利用互联网突然暴富的网络主播、吃流量饭的网红之类的人群。他们买房的目的并不单纯是为了住，也可能是为了搞流量，制造噱头。

总而言之吧，以南宁这样的城市体量，买房人群的基数是存在的。对这个市场哪怕再悲观的人也得承认，10月就是今年南宁楼市的小高峰。

买房记住这些不踩坑

那么我们再来说一下买房的一些基本逻辑。今年各大开发商售楼部基本都推出了3类优惠：

1.买房送车位

2.买房送家居

3.买房加钱送精装

这三个优惠中，你要让明哥选的话，明哥一定是选择要车位这个选项。原因很简单，车位这个东西不是刚需，越往后越便宜理论上来说，越晚买车位，价格越低。

可问题是，车位跟楼栋的距离是车位价值的直接体现。那些晚买的价格贼低的车位都是别人挑剩下的边角料地带，不仅自己停车不方便，租出去都很难租。

只有在楼栋旁边的车位才是好车位，这种车位你哪怕拿去出租，都不愁租不出去，1个月稳收300元租金。所以，车位属于数量虽然多，但是一定要买好位置的才有价值的资产。

▲只要能优先选择车位的位置，基本是不会亏的。

剩下的两个选择，选择送家装的呢，实际上就是买精装房。精装房本就属于典型的“懒人乐”，适合只想花钱一步到位，不想去花时间和精力的人群。主要以敢于消费的年轻人为主。

现在为什么那么多开发商推出精装包、精装选项，就是当下的购房群体年轻化，大家越来越不想浪费时间去装修。宁可直接多花点钱买精装房一步到位。哪怕精装房确实纯溢价，但是架不住年轻人愿意买单啊！

明哥看了一下当下开发商精装房的标准，比以前快周转时代房企打造的精装房品质高多了。

▲现在的精装房确实要比以前的精装房好。

但是只要是精装房就不可避免的存在溢价，哪怕是现在的精装房也是如此。这就跟你点美团外卖、滴滴跑腿要给骑手“跑腿费”一样。开发商帮你装修好房子，帮你省时省事，肯定得收你一笔“代装修费”。

这个就看个人意愿，愿不愿意当懒人了。通常来说，精装选项适合那些小老板、企业中高层和大主播。因为这个群体时间更宝贵，有那个时间多挣钱比跟开发商斤斤计较那点装修费更划算。至于其他群体，就看个人需求和收入情况了。

而最垃圾的就“送家居”这个选项，家居就是软装、家电、摆设挂件之类的东西，这类基本属于消耗品。你要知道，家电无论是“白家”还是“黑家”，更新换代的频率是非常快的。

今年还是最新款的顶配产品，明年可能就是迭代落后的打折处理货。所以，买家电不如自己去京东、苏宁、天猫上看，或者直接去线下商场看实体。而且你自己去买家电可能还有家电补贴，你为何还要让开发商来帮你代买呢？

买房送家居的优惠是最不值的选项，正常购房者都不要选。

现在的新房更有优势

现在卖二手房的朋友一定是最郁闷的，因为二手房卖不上价。除了那些地段特别顶级的学区房外，南宁的二手房价格普遍是跌的。

跌的原因，有市场因素，但明哥认为政策因素更关键。也就是现在官方为了刺激楼市，给开发商的产品设计松了绑，现在新房的赠送面积远超以前的旧房。

▲房间横梁以外全是赠送面积的情况，以前是不可能出现的。

由于赠送面积增加，现在120㎡左右的房子都能给3个卫生间了。这在以前几乎是不敢想的设计。

▲一个厕所送一个淋浴间的面积也是现在开发商的常规操作。

别看这小小的设计新规改动，这直接导致了房子的更新换代。以前的产品变成了落后的打折处理货，新房才是时代主流。

就现在这么“能送”的新房，价格还比当年高房价时代的房子便宜。二手房卖不上价自然是理所当然了。

所以，二手房的业主除非你的房子有学区、地段好，或者具备商业价值改成其他商业用途。除此之外，以后，这种房子只会价格越来越低。这就跟现在的手机一样，苹果17一出，苹果16就变成了落后的打折处理货。

写在最后

囤那么多的旧房在手是很蠢的行为，因此，当下那些“房哥房姐”们，有一部分确实在把旧房低价卖掉，更新新房。

这就是明哥最近看到的，南宁楼市里的一些情况吧，在此分享给有需要的人群，尽量少踩坑。听人劝，你的试错成本会降低很多。

来源：小明哥说房Pro一点号