摘要：最近复盘了北四环的价格走势，发现无论是次新还是老破小区，跌幅都比较大，很多在40%以上。
最近复盘了北四环的价格走势，发现无论是次新还是老破小区，跌幅都比较大，很多在40%以上。
甚至有小区的幅度超越腰斩线，跌回2013年区间了。
中铁翰庭在2025年9月成交了一套46㎡的1居室，成交价243万。同户型在2022年10月成交价是485万，下降242万，跌幅50%。
△学院路-中铁翰庭46㎡1居室：
2025年9月，成交一套，成交价243万
相比于2024年9月，同户型成交价324万，↓81万，-25%
相比于2022年10月，同户型成交价485万，↓242万，-50%
相比于2018年9月，同户型成交价387万，↓144万，-38%
相比于2014年2月，同户型成交价263万，↓20万，-8%
东王庄在2025年9月成交了一套63㎡的2居室，成交价362万。同户型在2022年3月成交价是640万，下降278万，跌幅44%。
△五道口-东王庄63㎡2居室：
2025年9月，中楼层成交价362万
相比于2025年6月，同户型成交价430万，↓68万，-16%
相比于2022年3月，同户型成交价640万，↓278万，-44%
相比于2018年6月，同户型成交价530万，↓168万，-32%
相比于2016年2月，同户型成交价380万，↓18万，-5%
中鑫嘉园在2025年9月成交了一套102㎡的2居室，成交价625万。同户型在2023年3月成交价是1086万，下降461万，跌幅43%。
△牡丹园-中鑫嘉园102㎡2居室：
2025年9月，低楼层成交价625万
相比于2023年3月，同户型成交价1086万，↓461万，-43%
相比于2020年8月，同户型成交价755万，↓130万，-18%
相比于2017年9月，同户型成交价830万，↓205万，-25%
相比于2016年6月，同户型成交价685万，↓60万，-9%
青云北区在2025年9月成交了一套42㎡的1居室，成交价339万。同户型在2021年4月成交价是581万，下降242万，跌幅42%。
△双榆树-青云北区42㎡1居室：
2025年9月，3层成交价339万
相比于2024年6月，同户型成交价379万，↓40万，-11%
相比于2021年4月，同户型成交价581万，↓242万，-42%
相比于2020年11月，同户型成交价440万，↓101万，-23%
相比于2016年4月，同户型成交价342万，基本持平
稻香园在2025年9月成交了一套93㎡的3居室，成交价670万。同户型在2022年3月成交价是990万，下降320万，跌幅33%。
△苏州桥-稻香园93㎡3居室：
2025年9月，低楼层成交价670万
相比于2025年3月，同户型成交价788万，↓118万，-15%
相比于2022年3月，同户型成交价990万，↓320万，-33%
相比于2017年2月，同户型成交价850万，↓180万，-22%
相比于2016年3月，同户型成交价670万，价格持平
来看看北京丰台几个小区的真实成交数据。从2017年高点至今，同一户型的二手房价格出现了显著回落，部分降幅甚至超过50%。
芳群园四区47.42平米的一居室，今年8月30日成交价155万，而同户型在2017年3月13日成交价360万，降了205万，降幅约56.9%。
gogo新世纪46.39平米的一居室，今年8月12日成交价195万，而同户型在2017年4月23日成交价378万，降了183万，降幅约48.4%。
芳古园一区82.7平米的两居室，今年8月24日成交价420万，而同户型在2022年1月24日成交价605万，降了185万，降幅约30.6%。
从绿中介的挂牌信息看，丰台有大量小区的挂牌单价已经1万起步了，和二线城市相差无几。
这些房子大多是老破小的顶层，流通性不好。比如下图中的第一套，相比上个月已经降价19万，幅度约10%。
从挂牌总价看，有很多小区的挂牌价已经不足100万。其中最低挂牌价仅75万，首付不到20万就能上车。
从最近的成交数据来看，有不少小区的跌幅已经超过或接近50%了。
芳群园四区在2025年8月成交了一套47㎡的1居室，成交价155万。同户型在2017年3月成交价是360万，下降205万，跌幅57%。
△方庄-芳群园四区47㎡1居室：
2025年8月，顶层成交价155万
相比于2023年2月，同户型成交价268万，↓113万，-43%
相比于2021年3月，同户型成交价275万，↓120万，-44%
相比于2017年3月，同户型成交价360万，↓205万，-57%
相比于2016年3月，同户型成交价176万，↓21万，-12%
gogo新世代在2025年8月成交了一套46㎡的1居室，成交价195万。同户型在2017年4月成交价是378万，下降183万，跌幅49%。
△方庄-gogo新世代46㎡1居室：
2025年8月，高楼层成交价195万
相比于2025年6月，同户型成交价235万，↓40万，-17%
相比于2022年4月，同户型成交价298万，↓103万，-35%
相比于2021年1月，同户型成交价311万，↓116万，-38%
相比于2017年4月，同户型成交价378万，↓183万，-49%
开阳里六区在2025年8月成交了一套87㎡的2居室，成交价366万。同户型在2022年4月成交价556万，下降190万，幅度35%。
△北京南站-开阳里六区87㎡2居室：
2025年8月，中楼层成交价366万
相比于2023年9月，同户型成交价500万，↓134万，-27%
相比于2022年4月，同户型成交价556万，↓190万，-35%
相比于2019年3月，同户型成交价516万，↓150万，-29%
相比于2017年12月，同户型成交价470万，↓104万，-22%
芳古园一区在2025年8月成交了一套82㎡的2居室，成交价420万。同户型在2022年1月成交价是605万，下降185万，跌幅31%。
△方庄-芳古园一区82㎡2居室：
2025年8月，中楼层成交价420万
相比于2022年1月，同户型成交价605万，↓185万，-31%
相比于2021年10月，同户型成交价593万，↓173万，-30%
相比于2018年9月，同户型成交价508万，↓88万，-18%
相比于2016年9月，同户型成交价464万，↓44万，-10%
今天跟大家聊聊丰台的新房价格，说起丰台的新房价格不得不说花香壹号，丰台能买到性价比高的新房大家首先要感谢花香壹号它是丰台新房挤泡沫的发起者。
2024年6月花香壹号6.8折卖房，新房指导价7.2万的打折后最低单价约4.9万，在京城的楼市引起了轩然大波，直接就把旁边的招商臻园搞懵圈了。
花香壹号和招商臻园属于背靠背的竞品项目，这么打折旁边的项目就没法卖了，最后因为投诉被约谈取消了打折促销的的卖房活动，不过实际销售网签均价确确实实是降低了很多。
花香壹号的网签均价在5.39万左右，在丰台五环内的新房项目中算性价比最高的。
招商臻园的价格也被拉下水了，招商臻园的网签价也被拉到5.67万左右，比花香壹号贵2800 左右一平米。
最近花香壹号和招商臻园又在搞事情，这次招商臻园变成了参与者。
花香壹号。
推出5套特价房，设计两个面积段，88㎡三居、121㎡四居；9月底之前所有在售的一层房源，调整为一口单价5.01万，还赠送20年使用权的人防车位（注意不是产权车位，不过20年使用权挺香）
也就是说花香壹号的价格又降了，虽然不是每套房源都是5.01万的价格但是其他房源估计比5.01万高不了多少，特价房就是擦边打折换个说辞避免又被投诉约谈。（现在北京的新项目降价都不直接说打折或者降价，都说特价房就那么几套其实只要你想买都能聊，仅适用于一些不畅销或者尾盘项目。）
这次降价估计是中建壹品要把精力放在即将要开盘的海淀宝山村项目，花香壹号也就这样了不管是挣钱还是赔钱收缩战场不计较一城一池的得失。花香壹号的产品确实慢慢落伍，面对一个又一个新出的好房子项目产品力确实跟不上，现在不赶紧卖以后只会更难卖。
招商臻园。
招商臻园目前是尾盘销售状态。招商‘臻’系产品，共规划10栋9-15层洋房与小高，共649户，容积率2.2，得房率86-91%，目前在售面积119-143㎡四居，单价5.1万起。
对比招商臻园5.67万的网签均价，如果真实房源价格都在5.1万左右那还是很有吸引力的，就怕开发商搞个噱头一去看房不是那么回事也很操蛋。
小编觉得如果花香壹号和招商臻园的特价海报属实，并且其他房源跟特价房源的价差不大还是值得考虑的。
丰台南四环到南五环的新房项目前几年房价炒得太高了，现在还敢以7-8万的高价入手丰台南四环外的房子的购房者真的很勇敢。客观事实证明丰台的新房价格一直在稳步下跌，虽然不会硬着陆软着陆是必然，现在跌到5万左右但不见得就到底了。
丰台的经济发展水平和地位跟目前的房价不匹配，丰台凌乱的铁路线严重影响了规划发展潜力，只要铁路线还在丰台就没有发展前景已经固化了不会有什么大的改变，没有经济拿什么支撑高消费高房价。
从长远规划发展看丰台的未来都不如大兴，大兴是北京南大门辐射整个南方，有大的项目或者规划大兴有地并且很多都是处女地开发成本还比较低，这是大兴的优势。
小编想跟大家分享的是丰台买房别听别人忽悠，未来有什么规划有什么发展，要真有规划真能发展早就起来了不会等到现在。目前买房就看性价比谁降价卖谁的，现在不降以后卖不动自然就降了。现在7-8万买丰台南四环外风险很大，被价格背刺的概率很高，听劝丰台买房就买性价比其他都扯淡。
来源：房产的那些事儿一点号1