摘要：自 2017 年至今，RWA 已经完成了初期概念到市场化的蜕变。2016 年，以太坊联合创始人 VitalikButerin 在 Reddit 中提出的一个思想实验“构建一个无需撮合、自动运行的链上去中心化交易所，借鉴预测市场机制”，在这一技术基石的催生和 D
1、发展历程：17 年至今，RWA 已完成初期概念到市场化的蜕变，23 年以来进入快速扩张期
自 2017 年至今，RWA 已经完成了初期概念到市场化的蜕变。2016 年，以太坊联合创始人 VitalikButerin 在 Reddit 中提出的一个思想实验“构建一个无需撮合、自动运行的链上去中心化交易所，借鉴预测市场机制”，在这一技术基石的催生和 DeFi（去中心化金融）概念逐渐成熟的背景下，RWA的理念也开始萌芽。2017 年以来，RWA 的发展可以分为以下四个阶段：
萌芽期（2017 年-2019 年）：概念与技术验证。2017 年以太坊智能合约的成熟，使得 RWA 的概念首次获得技术实现路径。早期探索呈现出两个特征：
1）在技术层面，开发者尝试构建资产上链的基础设施。2018 年 Polymath 推出 STO（证券型代币发行）协议，首次实现合规证券的链上发行。2018 年，瑞士区块链公司 Tokeny 推出 ERC3643 标准，用于管理和转移公共区块链上的现实世界资产，解决代币化证券的合规转移问题。这些技术创新为后续发展奠定了重要基础。
2）在应用场景方面，房地产成为首个试验田。2018 年，美国房地产平台 RealT 率先在美国推出房地产代币化项目，聚焦底特律等地低价旧房，率先实现了 5000 套房产的链上代币化，实现单笔最低 50 美元的投资门槛，允许全球投资者以小额资金持有房产份额并获取租金收益，开创了物理资产分割所有权的先例。此外，在艺术品领域，Maecenas 平台将安迪·沃霍尔的画作《14 Small Electric Chairs》分割为 100 万枚代币，募集了约 170 万美元。不过这一阶段，受限于监管和成熟度，市场规模有限。
同时也暴露了众多问题：首先是合规问题，美国 SEC 在 2017 年 7 月 25 日发布的《对 DAO 的调查报告》，调查提出了 DAO 代币发行和销售是否适用美国证券法以及 DAO 代币是否为证券这些争议问题，这都显示了在这一时间对于代币化的监管真空问题。虽然最终未对 DAO 币发行人进行处罚，但 SEC 在该调查报告中的立场表明将虚拟货币纳入证券法监管范畴，且可能在未来对未经注册的虚拟货币发行采取处罚。另外，以太坊网络 15 TPS 的处理能力难以支撑高频交易，以上问题都促使行业转向更务实的技术路线。
探索期（2020 年-2022 年）：1）私人信贷上链尝试：2020 年，Centrifuge 作为技术服务方，帮MakerDAO 构建以房地产开发担保贷款项目 6s Capital 为抵押物的 RWA。
2）机构入场：2022 年，高盛、摩根大通启动 RWA 试点项目，探索国债和商品代币化。2022 年 10 月摩根大通通过 JPMCoin 实现代币化美元存款，同年 11 月，欧洲投资银行（EIB）宣布与高盛欧洲银行、桑坦德银行和法国兴业银行合作，推出了以欧元计价的数字原生债券 Project Venus，这只 1 亿欧元的两年期债券使用基于私有区块链技术的发行、记录和结算，代表了高盛代币化平台 GS DAP 的首次发行。不过这一时期也暴露了一些风险问题，Maple Finance 等无抵押借贷协议因 FTX 暴雷事件出现大规模违约，推动行业转向资产抵押模式。
快速扩展期（2023 年-2024 年）：伴随着机构入场与监管初探，2023 年开始 RWA 进入快速扩展期。资管巨头尝试将部分传统资产组合代币化，以提升透明度和流动性。美国 SEC 和欧洲 ESMA 也开始涉入监管，逐步完善 RWA 的政策框架，为后续发展提供制度基础。这一时期发生了多个标志性事件，推动行业发展：
1）国债代币化规模快速扩张：2023 年，代币化美国国债市值从 1.14 亿美元增至 8.45 亿美元，富兰克林邓普顿发行的链上货币基金规模达 3.32 亿美元，成为最大发行方。
2）传统资管巨头入场：2024 年，贝莱德推出 BUIDL 代币化基金，截至 2024 年 10 月，总资产规模达5.6 亿美元，代币化基金 BUIDL 代表了传统机构利用公共区块链技术提升运营和资本效率，预示着区块链技术的更广泛采用。
3）监管框架破冰：2023 年 4 月欧盟通过《加密资产市场监管法案》（MiCA），对欧盟成员国具有直接法律效力，适用于欧盟境内提供加密资产服务或发行加密资产的个人和机构。中国香港金管局在 2024 年 8 月举行 Ensemble 项目（沙盒）启动仪式，并宣布首阶段试验将涵盖四大代币化资产用例主题（固定收益和投资基金、流动性管理、绿色和可持续金融，及贸易和供应链融资），标志着金融业在代币化技术的实际应用进程中迈出重要一步。
4）标准化探索：2023 年，代币化资产联盟，即 TAC 联盟（The Tokenized Asset Coalition）成立，旨在通过教育、倡导和促进公共区块链、资产代币化和机构 DeFi 在更广泛的金融领域的采用，也标志着传统金融与加密生态的深度协同。
5）技术突破：2024 年 Polygon 在成为聚合区块链网络的道路上取得了重大进展，通过防止任何链提取超过其存款的金额来确保加密安全性，从而增强了网络的整体连接性，促进了链之间安全无缝的资产转移。
6）新兴资产类别崛起： 2024 年，朗新集团、蚂蚁数科等企业将融资场景扩展至新能源基建领域，通过人工智能+区块链+AIoT 技术的深度融合，朗新集团与蚂蚁数科合作在中国香港完成国内首单基于新能源实体资产的 RWA，金额约 1 亿元人民币，朗新旗下“新电途”作为新能源数字化平台的运营方和服务方，将平台上运营的部分充电桩作为RWA 锚定资产，基于可信数据在区块链上发行“充电桩”数字资产，每一个数字资产代表对应充电桩的部分收益权。蚂蚁数科旗下蚂蚁链提供技术支持，确保资产链上数据的安全、透明和不可篡改。2024 年 11 月，上海数据交易所推出首个农业数据 RWA 项目，以马陆葡萄种植数据为底层资产，开创数据要素货币化新范式。
爆发期（2025 年以来）：2025 年以来 RWA 市场规模呈指数型增长，主要是以下驱动力的共同作用：
1）资管巨头的助推：贝莱德、富达等资管巨头将 RWA 配置比例提升至组合的 3%-5%。全球代币化国债规模突破 800 亿美元，其中富兰克林邓普顿的 FOBXX 基金年化收益率达 5.4%，较传统货币基金高 120 个基点。
2）产品创新：中国香港推出全球首支黄金代币化基金，将每克黄金锚定为 ERC-20 代币，支持 7×24 小时交易且保管费降至 0.15%。
3）技术设施升级： Polygon 推出的AggLayer 实现跨链原子交易，使 RWA 交易确认时间缩短至 2 秒。Oracles 网络 Chainlink 新增 50 个数据源，涵盖商业地产租金、专利授权费等复杂现金流类型。
我们认为未来随着 RWA 的进一步发展，将重构全球资产流动性与金融生态。我们预计，RWA 的市场规模将持续增长；应用场景或将从金融资产到实体经济的全面渗透；随着监管与合规的深化，全球框架逐步成型。
2、规模：发展至今，全球链上 RWA（不包括锚定真实资产的数字加密货币）的总规模超 260 亿美元，私人信贷和美国国债是代币化的主要资产
发展至今，全球链上 RWA（不包括锚定真实资产的数字加密货币）总规模超 260 亿美元，私人信贷和美国国债是代币化的主要资产。RWA 市场按照资产类别主要包括：私人信贷、债券、大宗商品、房地产、股票等。根据 RWA.xyz 官网 2025 年 8 月 26 日数据显示，链上 RWA 代币化总额（不包括锚定真实资产的数字加密货币）已达到 266.5 亿美元。
从具体资产类别来看，私人信贷和美国国债是代币化的主要资产。其中，私人信贷占据主导地位，总额 156 亿美元，约占总额的 59%，美国国债总额 74 亿美元，占比 28%，大宗商品占比 7%，房地产目前占比 0.1%。不过，房地产 RWA市场规模在 2025 年 7 月的高峰时期，占比为 1%。尽管房地产 RWA 目前进展缓慢、规模有限，但其潜力较大。根据迪拜土地局（DLD）的预测，到 2033 年，迪拜代币化房地产的交易规模将达到600 亿迪拉姆（约 160 亿美元），占全市房地产交易总量的 7%。
从发行量来看，美国国债、私人信贷为代币化资产的 RWA 发行规模显著增加。2024 年全球链上RWA（不包括锚定真实资产的数字加密货币）发行规模为 155 亿美元，同比增长 256%，2025 年上半年发行规模 149 亿美元，同比增长 142%，仅半年的规模已经接近去年全年。从各类资产情况来看，美国国债为底层资产的 RWA 发行规模显著增加，2023 年仅为 7 亿美元，2024 年增至 82 亿美元，占比也从 16%快速提升至 53%,2025 年上半年占比回落至 45%；2023 年私人信贷为底层资产的RWA 发行规模为 36 亿美元，占比高达 82%，2024 年为 65 亿美元，占比降至 42%，2025 年上半年发行规模 71 亿美元，仅半年的规模就超过了去年全年，占比回升至 48%。
3、RWA 的底层资产与应用场景丰富多元，但目前主要集中在基金、债券和股权等传统金融产品的代币化
RWA 的底层资产可以分为以下三大类：金融资产、实物资产和无形资产。金融资产类 RWA 主要包括股票、债券、资产支持证券（ABS）等金融工具，代表所有权或债务关系；实物资产类 RWA包括房地产、贵金属、农产品等有形资产，强调其物理存在和使用价值；无形资产类 RWA 包括知识产权、品牌价值等，更多体现经济价值而非物理形态。
RWA 的底层资产可以分为金融资产、实物资产和无形资产三大类
资料来源：中银证券
RWA 的应用场景众多，资产覆盖类型比传统的 REITs 更广泛，从目前的实践案例来看，主要集中在金融投资、房地产、新能源与基础设施、大宗商品等领域。
具体而言：
在金融投资领域，RWA 的应用场景包括债券代币化、基金代币化和信贷资产代币化等。例如，贝莱德的 BUIDL 基金将美债封装为以太坊代币，根据 rwa.xyz 的数据，截至 6 月 11 日，BUIDL 的规模为 28.9 亿美元；Centrifuge 平台将企业应收账款等资产代币化，连接传统金融与 DeFi，截至2025 年 9 月 18 日，Centrifuge 平台累计融资资产总额达 11.49 亿美元，已代币化 1730 个资产；高盛帮助欧洲投资银行在区块链上发行了 1 亿欧元的数字债券。
在大宗商品领域，Everledger 将 1 亿美元钻石资产拆分为代币，支持份额交易与链上防伪；中国香港汇丰银行将 LBMA 认证的实物金条代币化，上线仅 3 个月，就吸引 1.8 万名散户，日均交易额达1200 万美元。
在新能源与基础设施领域，1）朗新科技充电桩 RWA：2024 年 8 月，蚂蚁数科与朗新集团合作在香港发行国内首个新能源实体资产 RWA 项目，将 9000 余个充电桩的收益权代币化，融资 1 亿元人民币，通过香港金管局 Ensemble 沙盒测试。此次 RWA 项目由朗新集团将旗下聚合充电平台“新电途”运营的 9000 余个充电桩作为支撑资产，基于可信数据在区块链上发行“充电桩”数字资产，每一个数字资产代表对应充电桩的部分收益权。
项目发起机构为蚂蚁数科（隶属蚂蚁科技集团，主导区块链技术解决方案，构建 RWA 资产数字化技术架构）与朗新科技（作为 A 股上市实体，提供自营“新电途”平台管理的新能源汽车充电设施网络作为资产池），瑞士联合银行集团（UBS）担任主承销商，负责对接中国港澳及海外专业机构投资者的发行承销。技术架构方面，应用蚂蚁数科研发的“双链一桥”系统，境内资产链负责电站数据实时上链存证；境外交易链通过香港合规平台私募发行；双链通过可信跨链桥互联，满足境内监管与境外资本对接。
发行通道为通过香港证监会持牌数字证券交易平台 OSL Digital Securities 完成产品备案与流通。项目设置了投资群体准入标准，仅限于专业机构投资者，不面向个人投资者开放；认购起点为设定单笔最低投资金额约合 100美元等值数字化凭证；投资者须通过 OSL 平台完成反洗钱核查，并满足香港《证券及期货条例》关于专业投资者的认证标准。
2）协鑫能科光伏 RWA：2024 年 12 月 23 日，协鑫能科将 82MW 户用光伏电站收益权代币化，通过物联网实时采集发电数据，融资规模达 2 亿元人民币，这是国内首单光伏实体资产 RWA 项目。项目将位于湖南、湖北等地的合计 82MW 的光伏电站项目打包成资产池作为底层资产，82MW 资产被转化为 2 亿个收益权通证，每个通证对应 0.001%收益权，通证代表电站收益权（非股权），投资者可获得年化 6.8%-8%的稳健收益。
技术架构层面，同样采用蚂蚁链构建“资产链+交易链+跨链桥”三层体系。项目通过了香港金管局推出的“Ensemble”沙盒测试，其在资产结构、技术实现、法律合规等方面均得到了监管机构的初步认可，并在香港证监会（SFC）监管体系下实施运作。
在房地产领域，迪拜的 Mantra 与 DAMAC 合作，将 10 亿美元房地产项目拆分为小额代币，降低了投资门槛；美国 RealT 平台实现房产碎片化投资，投资者可以 50 美元起投房产，并每日分配租金收益。
来源：思瀚研究院
