摘要：“上海黄浦区淮海中路的凯德茂名公馆内，一套406平方米的复式豪宅静静躺在灰尘中，它的主人——曾经的中国首富之子王思聪，正急切地等待着买主的到来，即使价格已经从一年前的近亿元降至6100万元。”

“上海黄浦区淮海中路的凯德茂名公馆内，一套406平方米的复式豪宅静静躺在灰尘中，它的主人——曾经的中国首富之子王思聪，正急切地等待着买主的到来，即使价格已经从一年前的近亿元降至6100万元。”

王思聪上海豪宅的“割肉甩卖”，看似是个别现象，却折射出中国高端豪宅市场的深层变化。这套曾陪他上过无数热搜的“第一豪宅”，去年挂牌还咬死一个亿，如今直接腰斩到脚踝价，单价13.68万/㎡，只相当于巅峰时期的四成。

豪宅投资并非想象中那么安全。在当前市场环境下，高端豪宅正面临保值性考验和流动性危机。与普通住宅相比，豪宅虽然拥有稀缺的地段和资源，但其抗跌性却因总价过高、受众有限等因素而大打折扣。

王思聪这套位于上海黄浦区凯德茂名公馆的豪宅，堪称城市别墅的终极形态。406平方米的底复户型，自带100平米的独立花园，6米挑高门厅，5个卫生间及保姆套房。

2015年，王思聪以6300万全款拿下，又砸2200万做“科技+奢靡”装修：全屋地暖、中央空调、百万级索尼全球首台100Z9D、103万定制的8路泰坦RTX水冷电脑、爱马仕真皮墙面。

如今，这套房产的挂牌价却只有6100万元，较2022年高点跌幅达63%。若剔除装修成本，实际房价跌幅超过40%，彻底击碎了“核心地段豪宅永涨”的神话。

更令人意外的是，即使大幅降价，这套豪宅仍然难以找到买家。中介透露，9月初本来有买家都快签合同了，结果临了又反悔了。这表明即便是“骨折价”甩卖，在当前市场环境下也难以迅速变现。

王思聪豪宅难出售的背后，存在着诸多隐性成本。该房产为公司产权，买家除了房款，还需缴纳土地增值税、企业所得税等高额税费，加起来可能比挂牌价还要高出20%-30%。

这意味着，虽然挂牌价是6100万元，但实际到手价可能得奔着八千万去了，这让很多潜在买家望而却步。公司产权房产的交易复杂度和税费负担，显著降低了市场流动性。

此外，当前银行对高净值客户首付成数提高到六成，这也大大增加了购买门槛。总价越高，潜在买家群体越有限，交易周期自然也越长。

王思聪在朋友圈罕见吐槽：“房子比女朋友难甩。”配图是一张空置泳池漂着落叶的俯拍。这句话无意中道破了高端豪宅面临的流动性困境。

王思聪的豪宅抛售困境并非孤立事件。2025年的中国房地产市场正经历着前所未有的深刻分化。

一方面，上海一些高端豪宅项目却逆势上涨，成交活跃。以黄浦区的“壹号院”为例，去年首批次开盘均价为每平方米17万元，到了今年年8月的第五批开盘，均价已涨至19.8万元，一年内上涨幅度达到16.5%。

另一方面，普通住宅市场却持续遇冷。据国家统计局发布的数据，今年1到7月，上海二手房价格环比连续下跌，挂牌房源明显增多，成交周期也在拉长。

这种分化不仅体现在价格上，也体现在成交量上。2025年，像上海、深圳等一线城市中，总价超过5000万元的顶级豪宅在2024年的成交量激增了45%。

而与此同时，惠州、廊坊等城市的房价自2021年最高点已下跌超过30%，市场需求明显冷却。

传统观念认为，豪宅比普通住宅更具保值性。但从实际情况来看，这种优势正在减弱。

上海豪宅市场的保值性确实曾经表现出色。北京万柳书院、上海汤臣一品等顶豪项目，近十年房价涨幅超300%，远超普通住宅。但这并不意味着所有豪宅都能如此抗跌。

王思聪的案例表明，当总价突破6000万元阈值时，即使位于内环，流动性也会急剧恶化。这反映出中国豪宅市场“总价决定流动性”的铁律：当房产总价超过高净值客户年收入的10倍时，交易周期将显著拉长。

相比之下，普通住宅虽然涨幅可能不如豪宅，但由于受众更广，流动性反而可能更好。尤其是总价3000万元以下、具备学区、地铁等刚需属性的“伪豪宅”，因政策松绑和职住平衡需求，价格有望企稳。

王思聪豪宅抛售困境背后，是中国房地产市场的结构性转型。当前市场已经进入“K型分化”新阶段。

上行分支是核心城市的核心地段豪宅和优质普通住宅。如上海虹口区的“外滩瑞府”项目首开即售罄，24.8亿销售额创下虹口新纪录。该项目以14.78万/㎡的均价、创新的户型设计和国际化的社区规划，成为2025年上海内环瞩目的豪宅项目。

下行分支则是非核心城市和非核心地段的房产。全国60岁以上人口占比近20%，00后比90后少1.2亿，购房需求持续萎缩。当年轻人涌入核心城市，三四线非核心区空置率超30%。

这种分化不仅体现在房价上，也体现在土地市场。杭州、成都核心地块平均溢价率达40.6%，而三四线城市土地流拍率超60%。反映出开发商对不同城市前景的截然不同判断。

王思聪的豪宅里，那台103万定制的8路泰坦RTX水冷电脑已被挂上闲鱼“99新包邮”，标价68万。半天浏览破20万，却无人敢拍，“怕被卖家反悔”。

与此同时，上海虹口区的“外滩瑞府”项目首开119套房源即告售罄，24.8亿的销售额刷新区域纪录。项目直面上海音乐谷文化片区，同时受益于北外滩3000亿级航运产业集聚和480米浦西高楼规划。

两个场景，同一市场，折射出中国豪宅市场的真正现状：不是所有豪宅都能保值，只有那些真正具备稀缺性、优质产品力和核心地段价值的房产，才能在未来市场中立于不败之地。

来源：大都督陆逊