摘要：上海六百，这座自1952年开张、曾以“号码百货”身份见证徐家汇从地铁工地到市级商圈完整历程的老楼。

7亿变17亿、10层飙30层！上海六百拆完直接“超级加倍”

君之言之 君之言之

2025年09月24日 00:01 湖北

上海六百，这座自1952年开张、曾以“号码百货”身份见证徐家汇从地铁工地到市级商圈完整历程的老楼。

在2024年2月19日拉下卷帘门后，被绿色安全网团团围住，十个月内即被拆成一块空荡基坑。

当时徐家汇商城股份有限公司（下称“徐家汇商城”）给出的官方计划十分克制。

投资7.08亿元、地上局部十层、地下一层、总建面1.92万平方米、18个月建成“精品购物中心”。

容积率不超过7.8，高度控制在50米以内，资金来源全部为企业自有资金。

然而2025年9月18日傍晚，该公司一纸公告把旧方案彻底推翻。

项目总投资陡升至16.98亿元，接近翻倍，建筑面积扩至4.25万平方米，容积率抬升到12.5。

建筑高度拔至130米，层数增至地上三十层、地下二层，建设周期也拉长至30—36个月。

资金结构改为“自有资金+外部融资”，业态也由“纯百货零售”变更为“公寓式酒店+品牌旗舰店”的复合体，项目名称同步更新为“新六百HUB”。

由于2025年5月17日徐汇区规资部门公示了《徐家汇社区C030202单元控制性详细规划58街坊局部调整公众参与草案》。

公司认为新控规指标与原方案“显著变化”，企业不得不重新报批。

在1990年代，上海地铁一号线建设让徐家汇出现第一个圈状商业商务集聚区，上海六百正是原点。

此后太平洋、东方商厦、港汇、美罗城依次落子，商圈活力一度领跑全市。

但2023年8月底太平洋百货在开业三十年后黯然关店，2024年2月上海六百跟进闭店，两大元老相继退场，宣告旧有百货模式集体遭遇瓶颈。

与此同时，体量相当于“再造一个徐家汇”的徐家汇中心ITC项目正在商圈核心拔地而起。

其370米的B座办公楼已刷新浦西天际线，新增商业面积持续放量，竞争烈度陡升。

徐家汇商城在公告中直言，实体零售面临需求不足、电商分流、品牌拓店意愿下降等多重挤压，若上海六百仍维持小体量单一零售，“难以抵御未来冲击”。

于是公司选择一次性“超级加倍”，把原本只打算“补一点业态缺口”的小楼，升级为能导入高端常住客群、形成“居住—消费”内循环的垂直城市综合体，以稳定租金池并锁定长期现金流。

公司同时承认，短期看建设期与回报期同步拉长，协调难度增大，业绩将被拖累。

但长期看，这是“实现自我提升和突破的有效方式”，也是落实徐汇区“大徐家汇功能区”战略、完成城市有机更新的关键落子。

如今线上电商已把标品百货逼到墙角，抖音、快手直播电商日销破百亿，即时零售30分钟送上门。

传统百货客流被“屏幕+骑手”双向截流，上海核心商圈空置率罕见站上12%。

徐家汇商城在公告里用“有效需求不足、电商分流加剧、品牌商拓店意愿下降”三句话，道出行业失血点。

线下只剩两条活路，一是做线上送不到的“重体验”，二是把“到店”变“到住”，让消费动线从“专程买”变成“下楼买”。

六百此次直接拆掉单层面积有限的百货盒子，换成三十层垂直城市，正是试图把两条活路并成一条。

公寓式酒店锁定高频过夜人群，把“体验”拉长到24小时。

低区植入旗舰店、首店、策展型零售，用“场景+社交”对抗手机屏。

高区客房稳定现金流，为商业部分提供“旱涝保收”的租金缓冲。

简单说，六百不再指望你“特地来”，而是让你“本来就住这儿、顺便买一把”，用“居住”给“零售”筑一道防波堤。

在电商洪水最猛的市中心，把商场做成住户的“前厅”，这才是16.98亿元背后真正的赌注。

从1952年的门市部，到1990年代的整体改造，再到2024年拆平重建，上海六百每一次转身都踩着城市升级的鼓点。

这一次，它直接把楼层加到三十层、投资翻到近17亿元，用体量与资金双重杠杆押注“高端寓居+旗舰商业”的混合未来。

成败将成为徐家汇能否在下一轮商圈竞合中继续C位的风向标。

来源：君之言之