摘要：2025年1月，深圳市特发服务股份有限公司（以下简称“特发服务”）发布2024年年度报告。报告期内，公司实现营业收入28.64亿元，同比增长17.00%；归属于上市公司股东的净利润1.22亿元，同比增长1.24%。然而，经营活动产生的现金流量净额为1.22亿元
2025年1月，深圳市特发服务股份有限公司（以下简称“特发服务”）发布2024年年度报告。报告期内，公司实现营业收入28.64亿元，同比增长17.00%；归属于上市公司股东的净利润1.22亿元，同比增长1.24%。然而，经营活动产生的现金流量净额为1.22亿元，同比下降42.36%。本文将对特发服务2024年年报进行详细解读，分析公司的财务状况、经营成果以及潜在风险。
核心财务指标分析
营业收入：稳步增长，业务结构优化
2024年，特发服务实现营业收入2,863,615,951.63元，较上年增长17.00%。从业务构成来看，综合物业管理服务收入2,363,868,863.81元，占比82.55%，同比增长18.30%；政务服务收入286,458,311.01元，占比10.00%，同比增长13.18%；增值服务收入212,482,615.55元，占比7.42%，同比增长10.55%。公司通过深耕园区业务，拓展多元化布局，在巩固优势领域的同时，积极进入新的业务领域，如金融机构物业领域，推动了营业收入的稳步增长。
业务类型2024年营收（元）营收占比2023年营收（元）营收占比同比增减综合物业管理服务2,363,868,863.8182.55%1,998,168,806.0581.64%18.30%政务服务286,458,311.0110.00%253,090,807.8210.34%13.18%增值服务212,482,615.557.42%192,198,889.417.85%10.55%其他业务收入806,161.260.03%4,142,676.530.17%-80.54%净利润：微幅增长，盈利能力稳定
归属于上市公司股东的净利润为121,638,011.00元，同比增长1.24%；扣除非经常性损益的净利润为105,268,607.84元，同比增长3.69%。虽然净利润实现了一定增长，但增幅相对较小。公司在成本控制和业务拓展方面取得了一定成效，但仍面临着市场竞争和成本上升的压力，需要进一步提升盈利能力。
指标2024年（元）2023年（元）同比增减归属于上市公司股东的净利润121,638,011.00120,148,853.081.24%归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润105,268,607.84101,525,048.033.69%基本每股收益与扣非每股收益：略有增长
基本每股收益为0.7198元/股，同比增长1.25%；扣除非经常性损益后的基本每股收益为0.6229元/股。每股收益的增长反映了公司盈利能力的提升，但增长幅度较小，投资者需关注公司未来的盈利增长可持续性。
指标2024年（元/股）2023年（元/股）同比增减基本每股收益0.71980.71091.25%扣除非经常性损益后的基本每股收益0.6229--费用分析：管理费用上升，财务费用改善
销售费用：2024年销售费用为17,572,981.60元，较上年减少5.04%。公司可能在销售策略上进行了调整，优化了销售渠道或减少了不必要的销售支出。项目2024年（元）2023年（元）同比增减销售费用17,572,981.6018,505,665.54-5.04%管理费用：管理费用为142,318,228.68元，同比增长10.19%。增长的原因可能是公司业务规模扩大，相应的管理成本增加，如职工薪酬、中介机构服务费等。管理费用142,318,228.68129,160,192.5110.19%财务费用：财务费用为 -3,471,642.14元，去年同期为 -4,736,304.87元，增长26.70%。主要系本年购买理财产品结构变动导致利息收入变化。虽然财务费用仍为负数，表明公司利息收入大于利息支出，但需关注理财产品结构变动对财务费用的持续影响。财务费用-3,471,642.14-4,736,304.8726.70%研发费用：研发费用为5,009,115.13元，较上年减少2.14%。公司在研发投入上略有下降，可能是对研发项目进行了优化调整，或者在研发资源配置上更加谨慎。研发费用5,009,115.135,118,710.22-2.14%现金流分析：经营现金流净额大幅下降，投资与筹资现金流有波动
经营活动产生的现金流量净额：为122,392,766.94元，同比下降42.36%。经营活动现金流入小计为3,003,117,749.15元，增长10.13%；现金流出小计为2,880,724,982.21元，增长14.56%。现金流出增速高于流入增速，导致经营活动现金流量净额大幅下降，公司需关注经营活动中的现金收支管理，确保资金的顺畅流动。经营活动现金流入小计3,003,117,749.152,726,840,891.6510.13%经营活动现金流出小计2,880,724,982.212,514,515,306.2514.56%经营活动产生的现金流量净额122,392,766.94212,325,585.40-42.36%投资活动产生的现金流量净额：为 -225,420,780.42元，去年同期为25,920,201.52元，减少969.67%。主要系本期购买理财产品所致。投资活动现金流入小计为1,248,091,727.84元，下降31.77%；现金流出小计为1,473,512,508.26元，下降18.28%。公司在投资策略上较为积极，但需注意投资风险，确保投资活动对公司整体财务状况的积极影响。投资活动现金流入小计1,248,091,727.841,829,152,195.36-31.77%投资活动现金流出小计1,473,512,508.261,803,231,993.84-18.28%投资活动产生的现金流量净额-225,420,780.4225,920,201.52-969.67%筹资活动产生的现金流量净额：为 -61,564,663.97元，较去年同期增长27.11%。主要系本期租赁终止减少支出。筹资活动现金流入小计为0元，去年同期为1,225,000.00元，下降100.00%；现金流出小计为61,564,663.97元，下降28.16%。公司在筹资活动方面相对谨慎，需根据自身发展需求合理安排筹资活动，确保资金链的稳定。筹资活动现金流入小计01,225,000.00-100.00%筹资活动现金流出小计61,564,663.9785,691,984.09-28.16%筹资活动产生的现金流量净额-61,564,663.97-84,466,984.0927.11%研发投入与人员情况
研发投入：规模略有下降，关注创新能力可持续性
2024年研发投入金额为5,009,115.13元，占营业收入比例为0.17%，较上年的0.21%有所下降。研发投入资本化的金额为0元。公司的研发投入规模虽略有下降，但仍在持续投入，以推动业务的创新发展。如公司投资研发的“智慧物业平台”已于在管项目正式上线运行，在基础数据管理、客户服务、设备管理等方面取得显著成效。然而，在竞争激烈的市场环境下，公司需保持或加大研发投入，以提升核心竞争力。
年份研发投入金额（元）研发投入占营业收入比例研发支出资本化的金额（元）资本化研发支出占研发投入的比例资本化研发支出占当期净利润的比重2024年5,009,115.130.17%00.00%0.00%2023年5,118,710.220.21%00.00%0.00%研发人员情况：结构有所变化
研发人员数量占比为0.44%，较上年的0.43%略有上升。从学历结构看，本科人员28人，较上年增加2人；硕士2人，上年为0人。从年龄结构看，30岁以下人员20人，较上年减少14人；30 - 40岁人员19人，较上年减少9人。研发人员结构的变化可能会对公司的研发方向和创新能力产生一定影响，公司需关注研发团队的稳定性和创新能力的持续提升。
指标2024年2023年研发人员数量占比0.44%0.43%研发人员学历（本科）28人26人研发人员学历（硕士）2人0人研发人员年龄（30岁以下）20人34人研发人员年龄（30 - 40岁）19人28人潜在风险分析
行业竞争加剧风险
随着住宅类项目步入存量时代，非住领域成为物业管理企业竞争的焦点，特发服务所处的园区物业细分领域竞争愈发激烈。同时，房地产行业下行压力促使众多物业管理企业开拓第三方市场，进一步加剧了市场竞争。公司需不断提升服务品质和核心竞争力，以应对激烈的市场竞争。
客户管理标准提升风险
客户对物业管理服务的要求日益严苛，管理标准不断升级，更加注重成本效益和服务的性价比，加强对供应商的淘汰机制。特发服务需持续投入资源提升服务品质，否则可能因未达客户管理标准而影响合作关系。此外，人才储备及梯队培养难以匹配客户要求，外招周期长、成本高的问题也给公司带来挑战。
业务转型升级风险
物业管理行业正朝着多元化、智能化方向发展，特发服务也在积极探索新业务，但多数企业聚焦于单一业务场景的浅层次探索，尚未形成系统化、规模化的服务模式。在新业务拓展过程中，公司可能面临技术、资金、人才等多方面挑战，项目落地过程存在诸多不确定性，盈利的持续性和稳定性难以保障。
政务项目回款风险
公司的政务项目主要服务于当地政府机构，回款情况在很大程度上受制于当地财政部门的预算分配。在当前复杂多变的经济形势下，部分政府部门正面临财政预算紧缩的压力，导致政务项目服务费用支付延迟，给公司的正常运营带来一定压力。
管理层报酬情况
董事长陈宝杰从公司获得的税前报酬总额为127.45万元，总经理崔平为118.25万元，副总经理王立涛、尹玉刚、何能文、关宇分别为109.30万元、112.63万元、101.01万元、99.77万元，财务总监戴志伟为11.34万元。管理层报酬的确定与公司经营状况及相关人员的职务、工作业绩考核等实际情况相关，并参照行业薪酬水平。投资者可关注管理层报酬与公司业绩的关联性，评估管理层的激励机制是否有效。
姓名职务从公司获得的税前报酬总额（万元）陈宝杰董事长、董事127.45崔平总经理、董事118.25王立涛副总经理109.30尹玉刚副总经理112.63何能文副总经理101.01关宇副总经理99.77戴志伟财务总监11.34综上所述，特发服务在2024年实现了营业收入的增长，但经营活动现金流量净额的大幅下降以及面临的多种风险值得关注。公司需在提升盈利能力、优化现金流管理、应对市场竞争和风险等方面持续努力，以实现可持续发展。投资者在做出决策时，应综合考虑公司的财务状况、经营成果以及潜在风险。
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