摘要：当万科第一大股东的深圳国企-深圳地铁集团亏损状况下，依然义无反顾的输血万科时。一旦停止输血，万科扛不住，深铁亏损更大。一直输血，深铁面临资金压力。毫无疑问，直接说明深铁输血万科已经到了骑虎难下的局面。

文/谢逸枫

当万科第一大股东的深圳国企-深圳地铁集团亏损状况下，依然义无反顾的输血万科时。一旦停止输血，万科扛不住，深铁亏损更大。一直输血，深铁面临资金压力。毫无疑问，直接说明深铁输血万科已经到了骑虎难下的局面。

2025年8月22日晚间，深圳市地铁集团有限公司（简称“深铁集团”）发布2025年半年度报告。上半年，深铁集团营业收入约为72.84亿元，同比减少21.67%。归属于母公司股东的净利润亏损约为33.61亿元，亏损额度同比收窄约4.32亿元。

截至6月末，深铁集团资产总计7932.32亿元，负债合计4796.2亿元，资产负债率约为 60.46%，较去年同期略有提升。其中地铁、铁路运营及管理设计则与站城一体化开发板块仍是深铁集团营收来源的两大主要板块。

1月-6月地铁、铁路运营及管理设计业务实现营业收入约55.92亿元，同比增长16.34%。业务成本68.6亿元，同比增长13.66%，成本增加。站城一体化开发业务营业收入同比减少63%至约16.25亿元，收入占比继续跌至22.3%，成本下降。

2025年半年度报告，深铁期内实现营业收入72.84亿元，上年同期为92.99亿元，同比下滑21.7%。同期，净利润为亏损32.68亿元，归属于母公司所有者的净利润为亏损33.61亿元，上年同期为亏损37.93亿元。

万科带来的影响亦在持续，报告期内深铁录得对联营企业和合营企业的投资收益亏损32.03亿元，大幅影响集团的盈利水平。截至目前，深铁持有万科27.18%股份，是后者的第一大股东，事实上也已介入万科的经营。

按照深铁2025年6月末财报显示，截至2025年中期末深铁总资产达到7932.32亿元，总负债为4796.20亿元，所有者权益合计为3136.11亿元。在总资产中，主要针对万科的长期股权投资录得814.05亿元，占总资产10.26%。

继8月5日提供不超过16.81亿元借款后，深铁2025年内已累计向万科提供借款支持8次，累计借款金额243.69亿元。截至9月16日，深铁集团年内9次向万科提供累计259.41亿元借款，利率较同期LPR低66个基点，相当于市场价的五折。

深铁集团在2017年宝万之争（宝能与万科之争）中就曾豪掷664亿元，帮助即将被吞并的万科脱困。由此粗略计算，2017年-2025年，深铁集团通过股权投资加债务融资的方式，已经累计向万科投入了近970亿元。

深铁的亏损，最大来源在于万科2024年巨大亏损。2025年4月29日，深铁集团2024年合并报表范围内，发生亏损334.61亿元，背后是因2024年万科494.78亿元亏损拖累，过去5年273亿利润一夜清零，可谓是一年回到解放前。

对于亏损原因，深铁集团解释称，主要是由于其联营企业万科企业股份有限公司（简称“万科股份”）2024年度业绩亏损，导致深铁集团对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，进而导致本年度业绩出现亏损。

2025年3月31日万科公告显示，深圳地铁集团通过定向增发、债务置换将其持股比例提升至42.5%，而2024年万科首次出现上市34年来的最大亏损（约494.78亿元），导致深圳地铁对联营企业的长期股权投资确认投资亏损。

万科公告称，2024年营业收入3431.8亿元，同比下降26.32%；归属于上市公司股东的净亏损494.78亿元，去年同期净利润121.63亿元。这是万科自1991年以来，首次出现年报归母净利润亏损，且亏损额度高达近500亿。

2024年万科亏损494.78亿，而深圳地铁集团占42.5%的股份，单万科股权投资亏损就高达210.28亿，是深圳地铁集团2024年亏损的大头。这一因素直接导致深铁当年亏损334.6亿元，占当年净资产的10.46%。

从财务、债务来看，至2025年6月30日，万科合并资产负债表中的短期借款、其他应付款中的股东借款及一年内到期的有息负债合计金额为1553.67亿元，现金及现金等价物余额为693.48亿元，存在显著偿债压力。

从现金流量表来看，经营活动现金流量净流出30.39亿元，筹资活动现金净流量也为负值，反映出万科当前面临的流动性挑战。截至万科境内债务共有279亿元，其中一年以内到期的境内债务约241.74亿元，占比达到86.81%。

未来12个月的兑付高峰在2025年12月份，共有58.71亿元债务要偿还。从持有的现金来看，可以覆盖境内债务279亿元，但是无法覆盖短期借款、其他应付款中的股东借款及一年到期的有息债务1553.67亿元。

万科大股东深圳地铁集团发挥了关键支持作用。自2025年2月份起，深铁集团分别在2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日，7月3日、7月30日和8月5日向万科提供了8次借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。

并且，所有借款均明确用于帮助万科偿还公开市场发行的债券本金与利息。8次股东借款总额近240亿元，与万科年初以来偿还的243.9亿元到期公开债务规模基本匹配。除了依靠大股东输血，万科也在积极通过多种方式自救。

2025年6月10日-12日，万科通过集中竞价的交易方式，以6.57元/股的均价清仓了7295.6万股A股库存股，三日回笼资金4.79亿元。上半年万科13个项目大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，金额64.3亿，盘活回款57.5亿元。

这些资产处置措施为万科提供了宝贵的现金流，有效缓解偿债压力。当前万科正在建立一个面向未来发展模式的3+3战略退出渠道。包括商业、公寓、物流三支REITs、三支PRE-REITs基金。结合存量资产盘活等契机，探索新的交易路径。

深铁、万科的双方合作已在多个领域展开。4月万科旗下长租公寓品牌泊寓与深铁置业签署租赁运营协议，将深铁的开发规模与万科的房源运营能力整合，打造“轨道+社区”闭环模式，未来可依托地铁上盖项目形成开发与租赁的协同收益。

7月双方合作推出全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点项目。由万科旗下万纬物流研发的机器人，利用地铁空闲时间段满载补给商品，为湾厦站及线上其他站内7-Eleven门店配送货物。

除“轨道+物流”模式外，万科和深铁还将基于地铁车站、车辆段等资源，拓展更多城市物流配送模式，如近期与通力电梯合作建立的华南物流配送中心。毫无疑问，未来合作的领域会深入到房地产开发项目的合作。

深铁集团曾是全国地铁行业盈利标杆， 2019年-2023年深铁集团分别实现净利润116.67亿元、111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、7.89亿元，过去五年利润总额为273.14亿元。这个利润总额，在行业里面是榜样利润。

最为遗憾的是2024年深铁集团亏损额抹平了过去5年累计利润（273亿元）。一年的亏损，直接把过去五年赚的273亿全给赔进去了，还倒贴了几十亿。这就是所谓的一年回到解放前，2024年深圳地铁一年的亏损使得过去5到6年都白干了。

2024年深铁集团营收211.89亿元，同比下降15.74%。其中站城一体化开发项目主营业务收入79.17亿元，占总营收37.36%。利润总额亏损332.69亿元，归属于母公司股东净利润亏损335.66亿元，经营活动产生的现金流量净额43.46亿元。

截至2024年12月31日，深铁录得流动资产合计1444.49亿元，非流动资产6018.32亿元，资产总计7462.81亿元。流动负债合计1148.59亿元，非流动负债合计3299.29亿元，负债合计4447.88亿元，所有者权益合计3014.92亿元。

截至2024年末，深铁合并报表范围内发生亏损334.61亿元，占上年末净资产比例为10.46%。深铁集团本期长期股权投资减值准备200.59亿元，占本期利润总额比重60.29%。为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保的余额人民币146.5亿元。

2024年深铁集团合并报表亏损高达334.61亿元，这是什么概念，就是相当于每天亏损近1亿元，每分钟就有超过6万元蒸发。这份惨淡的业绩不仅吞噬了深铁过去五年的全部盈利，更将城市轨道交通行业的亏损困境暴露无遗。

深铁集团（深圳地铁集团）亏损的转折发生在2024年。2024年深铁集团的亏损金额高达334.61亿元，亏损来源为轨道交通运营板块首次出现89亿元赤字、物业开发板块收入同比骤降63%、长期股权投资（万科）的减值损失高达157亿元。

目前轨道交通行业的亏损，深圳地铁的困境并非个例。数据显示，在全国29个开通地铁的城市中，扣除政府补贴后，其中26个城市陷入亏损。全国44个开通地铁的城市中，仅杭州、青岛等5个城市依靠政府补贴实现账面盈余。

巨额亏损背后，轨道+物业模式遭遇严峻挑战。当公共服务提供者过度依赖市场机制，就不得不在经济周期波动中承受巨大的稳定性风险。数据表明地铁行业已经整体陷入亏损困境，过度依赖房地产反哺和财政补贴的模式正面临严峻考验。

值得注意的是深铁集团对万科的持续性输血，将在未来收获怎样的成果，还有待观察。现时，深铁集团要面对的问题（万科、债务、亏损、毛利下降），还有地铁建设与地产收益的错配问题，都考验深铁集团的处理能力。

2025年1月27日，辛杰正式接任万科董事会主席，紧接着2月5日，10位深圳国资背景高管空降万科核心岗位，从战投到财务、法务全面接管。毫无疑问，辛杰的救火队长角色从2025年初就已启幕。

这场称为万科时代落幕，“深铁时代”的管理层大换血，背后是万科2024年的巨亏困局和高债务压力。作为持股27.18%的第一大股东，深铁集团一就开始拿出真金白银驰援万科，并且一直输血万科。

2025年一季度，万科营业收入还在收缩，归母净利润的同比更是少了16倍，再加上800亿的现金缺口，万科还在ICU没走出来。更要命的是，今天的深铁不仅要面对从未有过的亏损，还要给看不到希望的万科输血续命。

2025年8月22日，万科企业股份有限公司发布2025年半年报，报告期内，万科实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%。归属于上市公司股东的净亏损为119.5亿元，较2024年上半年98亿元的净亏损有所增加。

万科解释是开发项目结算规模显著下降，毛利率处低位，叠加行业、市场和经营环境变化，新增资产减值计提，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。2025年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。

上半年万科合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。第一大股东深铁集团为万科提供流动性支持，已累计提供238.8亿元的股东借款。其中境内新增融资的综合成本为3.39%。新增股东借款的综合成本为2.34%。

截至上半年本报告披露日，万科已顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。将持续与商业银行和其他金融机构协商，通过债务续期、再融资及新增融资等方式缓解集团运营资金压力。

2025年7月，万科已新增银行借款人民币5.60亿元，并按时偿还到期债务人民币74.44亿元。从财务状况看，报告期末，万科持有货币资金740.02亿元。货币资金中，人民币占比95.2%，美元、港币、英镑等外币合计占比4.8%。

上半年，万科累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元，新增项目平均地价为4528元/平，项目分别位于淄博、温州、银川、成都、武汉和郑州，其中有4个项目已经在建。

截至6月末，万科在建项目总计容建筑面积约3227.2万平，权益计容建筑面积约2116.6万平；规划中项目总计容建筑面积约3007.4万平，权益计容建筑面积约1926.5万平。未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万平。

上半年，万科经营服务类业务全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列，其中物业万物云181.41亿元、租赁住宅“泊寓”18亿元、商业运营41亿元、物流仓储20.7亿元。

2024年开始，深铁集团就在不断输血万科续命。2024年4月30日，万科旗下中金印力消费REITs在深交所上市，发行规模32.6亿元，深铁集团认购份额近30%，约10亿元。这仅仅是深铁集团输血万科的开始。

2025年2月21日，深铁拟向万科提供股东借款，借款金额为42亿元，用于帮助万科偿还公司到期公开债务，而就在2025年2月10日，深铁集团才刚刚借款28亿元，不到半个月时间，两次借款金额已达到70亿元。

2025年4月30日，深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，显著低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR），用于偿还万科在公开市场发行的债券的本金与利息，这是第3次借款。

连续四次借款，这使得深铁2024年资产负债率急剧攀升，带息债务规模突破4000亿元，加上自身运营成本的刚性上升，可以说整体形势严峻。可深圳地铁向万科的输血还没完。可深圳地铁向万科的输血还没完。

2025年2月10日、2月22日、4月30日、5月15日、6月6日，万科分别公告称，深铁集团向其提供股东借款28亿元、42亿元、33亿元、15.52亿元、30亿元，借款利率均为2.34%。据此计算，年内深铁集团已经向万科提供超211亿元股东借款。

2025年7月3日，万科向深铁集团申请不超过62.49亿元借款。这是2025年以来深铁第6次向万科提供股东借款。截至2025年8月5日累计已向万科提供借款达243.69亿元，8月新增的16.81亿元借款，相当于深铁上半年净利润亏损额的一半。

9月16日，深铁集团向万科提供不超过20.64亿元借款。借款期限不超过3年。借款利率定价基准为每笔借款提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)，浮动点数为减66个基点，目前为2.34%。

万科介绍，深铁集团已累计向公司提供借款238.77亿元(不含本次借款，包括为259.41亿元)。其中，自公司于2025年6月27日召开2024年度股东大会以来，深铁集团已分批次向公司提供以下款项及相关安排，新增借款62.49亿元。

包括展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元并提供资产抵质押、新增借款11.89亿元(2025年8月5日董事会审议通过的借款金额是不超过16.81亿元)，以及公司就已有的15.51亿元借款提供万物云股权质押作为担保。

其中62.49亿元借款和8.9亿元借款已获得深圳证券交易所同意在确认关联交易是否达到需提交公司股东会审议金额时，豁免累计计算。万科主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务。

上半年万科公司营业收入约1053.23亿元，同比减少26.23%。归属于上市公司股东的净亏损约119.47亿元，同比扩大近两成。二级市场上，万科股价低位震荡，截至9月16日收盘，年内累跌3%。

除了真金白银的输血，深铁还得从金融债券、地产购买方面给予万科支持。自2024年以来，深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科股份形成支持，目的是让万科避免债务风险，活下去。

深铁集团2024年以约10亿元认购中金印力公募REITs29.75%的份额。在资产交易领域，联合深圳国企“深圳市百硕迎海投资有限公司”，以22.35亿元接手万科深圳湾超级总部基地地块，这个支持力非常大。

万科堪称深铁集团的亲儿子，深铁砸锅卖铁为万科活下去续命。这一切原因是因为深圳地铁前些年的盈利离不开万科，2019年-2023年间，深铁集团年均净利润维持在67亿元水平，2022年更是以8.7%的净资产收益率傲视群雄。

深铁集团为何要绑定万科，利益最大化。深铁现在的收入里，52%是票价（63亿），35%是政府补贴（42亿），13%是商业开发（16亿）。要是没了政府补贴，光靠票价无法覆盖所有成本（112亿运营费+60亿折旧费=172亿）。

按28.4亿人次算，平均每人次票价得涨到6.05 元，要涨3倍。要是再把之前5000 亿的总投资算上，按 5%的年利率，每年得250亿的资金成本，那票价就得涨到14.5元，绝无可能，因为政府不允许，市场不允许。

毫无疑问，如果没有与万科等合作的相关地产业务，深圳地铁单靠其票务运营，根本无法维持企业的正常运转。所以，深圳地铁与万科的高度融合，是基于双方利益的最大优化，是战略合作，是长期的合作。

深铁集团（深圳地铁）作为万科的第一大股东，其持股万科的长期战略意图主要围绕轨道+物业（TOD）模式深化、资源协同和财务投资回报三大维度展开。深铁持股万科的的基本目的是为了强化TOD开发能力，实现轨道+城市盈利模式。

深铁与万科长期绑定，具体原因来说，第一是开发经验互补。万科在住宅开发、商业运营（例如印力集团）和物业服务（万物云）、租赁住宅、物流仓储上的优势，可弥补深铁作为轨道建设方在市场化开发中的短板。

第二是应对房地产周期波动。房地产下行周期中（例如2023年万科销售额下降9.8%），深铁仍需稳定合作方保障TOD项目去化，万科品牌和客群基础是关键支撑，这就是互相合作带来的好处。

第三是政策风险对冲。万科混合所有制背景（深铁为国资+万科市场化机制）有助于在拿地、融资时获得政策倾斜。第四是投资分红。基于财务投资与资产优化的分红收益，万科长期保持30%以上的分红比例。

深铁作为大股东每年获稳定现金流（例如2022年分红约20亿元）。第五是资产证券化铺垫。未来可能将合作项目通过REITs（如保障性租赁住房、商业物业）变现，深铁需与万科共同持有优质资产。

深铁的风险问题，已经逐渐暴露。第一是房地产收入大跌，市场低迷。能够成为全国最赚钱的地铁公司，主要靠站城一体化和对房地产的投资，利用地铁周边土地资源，建设住宅、商业、公寓、写字楼和酒店等，打造成多功能城市综合体。

深铁的房地产收入占比高达67.7%，是运营收入的3倍以上，在2024年亏损以前，公司年营收在过去十年里增长了20倍，一度突破200亿元，而这里面又有个绕不开的角色-万科，这就是万科带来的收入。

第二是分红回报结束了。房地产兴盛的那几年里，万科常年保持着高分红的状态，给予了深铁集团充分的投资回报。在2019年最巅峰的时候，深铁集团一年的净利润就达到了116.67亿元，在这一年，深圳地铁建设迎来井喷期。

当年深圳地铁三期、四期工程的16条（含延长线，不含4号线北延段）约284公里项目同时在建，创历年之最。2021年以后，随着国家宏观调控乃至外部经济形势的变化，全国楼市急转直下，万科作为行业标杆企业是首当其冲。

遭受重创-万科股价从入股时的22元/股暴跌至7元/股，深圳地铁持股市值蒸发252亿元。万科2024年财报显示，其2024年全年营收下降约26%，净利润更是大幅下滑，直接拖累了深铁集团的整体业绩。

第三是赚钱变亏损。深铁集团在2024年因万科业绩亏损，对其长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，在合并报表中体现为334.6亿元的巨额亏损，超过五年净利润的总额。房地产持续低迷，让深铁站城一体化开发业务受到震荡。

深铁集团2024年实现收入79.17亿元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。而在2021年至2023年，站城一体化在营收中的占比均超总营收的一半，具体比例为为58.37%、66.94%和58.53%，下滑显著。

第四是房地产不景气，导致深铁存货增加。截至2024年末存货1035亿元，占资产总额比例13.86%，同比上升12.26%，存货积压占用了企业的资金，市场价格波动带来的减值风险。除此之外，源自轨道交通运营成本的刚性攀升。

深铁集团前身成立于1998年6月23日，现由深圳市国资委控股并实际控制。开发建设环节，深铁集团通过“项目资本金+市场化融资”的方式筹集轨道交通建设所需资金，项目资本金部分一般由深圳市财政承担，资本金比例在40%-70%。

其他部分资金需求由深铁通过银行贷款等市场化融资方式解决。深铁集团的地铁运营模式主要来自票款收入，具有公共产品属性，难以覆盖运营支出的亏损，实现地铁运营自平衡。2023年深铁票款收入55.55亿元，地铁运营成本83.47亿元。

对地铁运营亏损，在政府支持下，深铁集团主要利用地铁上盖及沿线物业来反哺。深铁集团借鉴港铁经验，探索实践“轨道+物业”发展模式。截至2024年3月末，深铁集团拥有上盖物业开发项目30个，整体项目总建筑面积超1767万平。

深圳地铁应当怎样脱困，这是摆在深铁集团不可忽略的事实。一是出售资产，也可以引进第三方合作（例如万科）方共同开发。土地储备来看，截至2024年3月末，深铁拥有上盖物业开发项目30个，整体项目总建筑面积超1767万平。

其中润曜府等19个项目先后入市销售，累计销售额1498亿元。在建项目以住宅和商业综合体项目为主，规划建筑面积合计733.52万平，计划总投资金额1727.93亿元，累计投资金额939.86亿元，未来有788.07亿元资金需求，存在投资压力。

深铁集团的土地来源，主要是深圳市国资委划拨和定向招拍挂及市场化获取。截至2024年3月末深铁集团已获取土地30块，价值共计1177亿元，其中已完工面积733万平，在建面积1272万平。公司剩余土地储备126万平（在建的16块地）。

截至2024年底，深铁集团目前已建设32个商业开发项目、获15个代建项目综合开发权，总建筑面积达1819万平方米。以深铁集团为例，截至目前，已累计建设保障性住房项目24个（含代建）、保障性住房超4.8万套。

二是开拓新的融资渠道，发行债券。2024年8月26日，深铁2024年度第一期超短期融资券信息，该债券起始日为8月27日，期限270日，额度15亿元，拟用于偿还有息债务。2024年以来，深铁集团已累计发行18只债券，债券余额达293亿元。

深铁及下属企业发行债务融资工具合计2753.32亿元，其中存续期债券总额1006.47亿元，无夹层融资、明股实债等非传统融资。深铁目前存续期债券有一般公司债、中期票据、一般企业债、超短期融资券、企业ABS和项目收益专项债等。

其中一般公司债和中期票据的债券余额规模最大，分别达455.00亿元和388.00亿元。其中2024年至今发行18只债券，余额达293亿元。此次发行的超短期融资券，是一种期限为270天的债务融资工具，存在期限短、发行便捷、成本较低。

三是债务展期，银行新贷款。截至2024年3月31日，深铁集团有息债务余额为2852.69亿元，其中银行贷款1183.45亿元、债券融资966.57亿元、其他有息负债702.67亿元。有息债务中全部为信用借款。

深铁集团获得主要贷款银行授信额度5781.56亿元，尚未使用额度为4308.45亿元，可以从银行获得贷款。截至2025年上半年，深圳地铁总资产达到7932.32亿元，总负债为4796.20亿元，所有者权益合计为3136.11亿元。

深圳地铁实现72.84亿元，上年同期为92.99亿元。净利润为下降32.68亿元，归属于母公司所有者的净利润为下降33.61亿元，上年同期为下降37.93亿元。报告期初和报告期末，发行人口径（非发行人合并范围口径）有息债务余额分别为2889.5704亿元和3166.7723亿元，报告期内有息债务余额同比变动9.59%。

报告期初和报告期末，发行人合并报表范围内公司有息债务余额分别为3109.6172亿元和3442.2707亿元，报告期内有息债务余额同比变动10.70%。报告期内，公司合并报表范围内发生亏损32.6780亿元，占上年末净资产比例为1.08%，未超过10%。

四是引进战投（战略投资者）。说明书介绍，2023年开始，根据深铁集团向发改委请示，深圳市城市轨道交通第五期建设项目总投资将超过2000亿元。其中40%-50%由财政承担，剩下50%-60%通过银行贷款等多元化融资模式解决。

未来3-5年深铁在建及拟建项目总投资规模超过1500亿元，其中40%-50%由政府财政资金出资，深铁集团要承担50%-60%的建设资金，可谓是压力大，对高度依赖房地产收入的深铁，财务压力大，因为市场未复苏，加说万科亏损没有停止。

五是深铁业务结构优化。首先是通过“轨道+物业+客流”模式实现盈利模式。深铁集团未来能否通过“轨道+物业+客流”模式，将轨道交通建设与沿线土地开发及地铁人流的深度结合，形成可持续的盈利模式。

前提是政府以轨道交通沿线土地作价出资，注入深铁集团作为开发资源。第一是降低地铁建设资本金压力。深圳赋予深铁优先获取地铁沿线土地的权利，且地价按未通轨交前的基准价计算（如红树湾地块楼面价仅为周边市场价的1/3）。

第二是财政对地铁运营亏损给予补贴，条件是要求深铁通过物业开发收益逐步实现反哺（未来R+P收益覆盖50%以上运营成本）。深铁组织TOD综合开发，以站点为核心进行高密度开发（容积率通常达5-8），涵盖住宅、商业、办公等业态。

具体的模式来说，就是深铁集团通过加快自主开发、合作开发（与万科联合）销售物业快速回款，这是最直接的收入来源。通过地下空间联通（例如车公庙枢纽与丰盛町商业街），提升物业价值，租金溢价达30%-50%。

轨道+物业+客流的盈利模式，上半年完成固定资产投资442.82亿元，同比增长34%，总资产达7932亿元。通过加速、客流强度保持全国领先（日均880.92万人次）、商业项目自营能力提升等措施增强自我造血能力。

其次是创新产业拓展，拓展“轨道+物流”“轨道+仓储”等多场景业务模式，启动通力电梯大湾区智慧物流中心项目、成立中国前海·时代产业联盟，推动TOD开发与低空经济、人工智能等产业协同发展。

最后是业务出海，子公司深圳市政院签约越南河内5号线可研及配套项目，与深铁国际联合中标阿尔及尔地铁系统集成设计及施工咨询项目，迈入轨道交通全产业链服务输出新阶段，境外项目服务里程增至208.4公里。埃及斋月十日城铁路。

因此，深铁集团可以通过出售资产和第三方合作、债务展期、银行贷款、发行债券、引进战投、国资注资、划拨资产、财政补贴方式筹集资金，通过市场化、法治化手段推动集团稳健发展，并通过直接注资、划拨资产等方式增强流动性。

六是密集的客流商业变现。要把地铁人流直接转化为商业消费（例如福田枢纽的连城新天地商业街，年客流量超1亿人次，租金收入约3亿元）。深铁的R+P模式本质是通过轨道交通创造的外部经济价值内部化。

七是政府出政策扶持房地产。政府出房地产政策，推动房地产市场复苏，实现房价止跌回升。短期内，通过技术溢价、政策支持提升，把地铁周边房价提升去，以解燃眉之急。万科自然会好转，深铁也会迎来转折点。

来源：谢逸枫