摘要：今年春天的青岛楼市表现怎么样？这场突然暴起的贸易战或者关税战的开打，到底会对市场有什么影响？然后青岛推出了针对楼市的新12条政策，如何看？

今年春天的青岛楼市表现怎么样？这场突然暴起的贸易战或者关税战的开打，到底会对市场有什么影响？然后青岛推出了针对楼市的新12条政策，如何看？

这是最近两周百忍老师在视频号（非抖音）直播间里，被粉丝们问到最多的三个问题。

确实是三个相互关联的复杂问题，那就写篇文章来拆解一下吧。

先说小阳春，回顾一下过去。

就青岛楼市来讲，最后一次的火爆大阳春是2021年春天，那时候城阳还有公有产权政策，正月初九各个售楼处就爆满了，火的一塌糊涂，城阳有楼盘一个周末卖63套，然后那年的九月，恒大暴雷，一切就过去了。

人们才终于知道，那个春天，是楼市上半场的最后辉煌。

下半场的最后一个小阳春，是2023年的3月，只有3月市场比较火，而不是整个春天，也就是说来的快，去的也快。清明节的时候，市场已经凉下来了，很多动作慢的开发商，还没展开，悚然发现，机会已经过去了，只剩下扼腕叹息。

2024年的春天，人们争争吵吵，为有没有小阳春而争论，市场却掀起了一轮又一轮的价格战，把整个市区的房价打了下来。

百忍老师最终总结认为：只有少数项目的小阳春，而没有整体的小阳春。因为成交总量确实不高，多数楼盘去化并不尽人意。

然后熬到了秋天的926会议，青岛市区的楼市才算彻底反转，迎来了收获很大的四季度。

那么，今年的市场怎么样呢？已经是四月下半月了，在一场持续了几天的大风过后，在满地落花中，可以来总结一下了。

百忍老师认为，跟去年一样，只有少数项目的小阳春，没有整体的楼市小阳春。

但是有一点跟去年完全不一样，就是整体的去化压力大大放松。

因为去年四季度的热销，因为去年一整年的没卖地，使得目前市区的供应量大大减少，大部分板块甚至大部分楼盘的库存量，已经不大了，所以慢点儿卖，也无所谓。

东李芳华地的小高层毛坯房已经到了23000了，依然不愁卖，去年秋天才19500。

世园金茂府产品给力，小高层160平户型均价也回到了24000到25000，剩的房子也不是很多，

越秀和樾府的价格反弹，产品力进一步体现。海信在张村河的三个盘也不错，璟悦稍微慢一点。

这么卖下去的话，到秋天的话，张村河的新房供应又将短缺了。

石老人海边的豪宅，以银丰玖玺城为领衔，一直在占据销售榜的头部。

老四方的中海云境表现不错，售楼处热闹非凡。中信泰富九著，则是靠摇号火了一把。

城阳业绩最好的，则是青特滨湖国际的二期，卖的快，口碑还好。

特别要提到的是，百忍老师去看了一下滨湖的地下车库，确实把产品力打造出来了，各种细节给人一种惊艳的感觉，有兴趣的可以去看看，确实跟南方的产品接轨了。

今年春天的楼市跟往年不一样的是，看房的很多，很多售楼处一到周末，人满为患，但是下单的比例比较少。

为什么？对经济大势判断和对自己未来收入，信心都不是那么很足，这是主观上的因素。

客观上，因为今年春天新房的价格，大部分比起去年秋天都涨了不少，导致一种普遍的没抄到底的不甘心。

所以就有很大程度上影响了真正的成交。

实际上，到三月底，有些楼盘这种低成交比例，已经出现了比较明显的上升，大家正准备进一步挖掘潜力的时候。

一声霹雳惊雷，关税战就打响了，然后你就看到左一个新闻，右一个信息，把人们轰的脑袋嗡嗡作响。

这就对青岛楼市产生了一个直接的影响，很多人的购买决策会继续延后。

这两天跟一个做产业地产的朋友交流，他说本来有两个大客户，前期谈的很好，已经非常确定，关税大战的信息出来，直接无限期推后了。表示要先观察之后，再做决定。

以此类推，商业地产，住宅地产，可能受到的影响会稍微小点，但是必然是先看形势，再做决定，这是人们的一个避险本能。

要知道，青岛是一个典型的外贸城市，去年进出口总额超过9000亿，出口超过5200亿，而这个城市总的GDP才16700亿。不知道外贸总量里边美国占了多大比例？有人说是700到900亿。

尽管海尔海信的两大家电巨头都到了北美设厂，尽管青岛跟美国的贸易占的比例不是那么很大，但是这毕竟是全球化的一个十字路口，而青岛是典型的是一个外贸促进型城市，所以，未来受到的影响少不了。

这样的情况下，人们肯定要先观察一下，这必然会影响今年的楼市。

好在去年卖的地不多，今年的新盘少，所以会产生一个对冲，让楼市的波动不会很大。

中美双方的博弈还在进行中，到底如何收场，谁也不知道。

主要是因为懂王这个年近80岁的金毛老头，行事风格如同一个顽皮的孩子，一点儿也不靠谱，所以无法以常人的思维来预测。

有乐观的猜测是三个月，甚至半年。还有不乐观的，认为会折腾一两年，甚至是整个四年任期。

不管怎么样，谈判都会是一个比较艰苦的过程，对外贸业的影响少不了。

而房地产是一个其他行业有钱，最终来变现的行业，最终会承接这个影响。

所以，短期需要我们走一步看一步，这已经是最明智、当然也是最无奈的选择了。

当然，从长期来看，贸易战对地产行业，还是很有利好因素的。

毕竟过去二三十年，本国经济崛起，是靠着两条腿走路：

一个是成为世界工厂并大量对外出口，

一个是大量人口的城市化和房地产化。

现在既然外需有变，那只能更加依靠内需，而房地产必然扮演一个无法替代的角色，那各种政策优待，必然会长期下去。

所以紧接着我们就看到了，青岛在4月16日出台了扶持和刺激楼市的新12条政策。

应该说这个政策的针对性非常强，基本上都有各自主打的点和服务人群。

最受关注的当然就是二孩和三孩家庭换房的5万和10万的现金补贴，这个比较实实在在，因为这样的家庭往往确实要换大房。

至于留住青年人的免费租房服务，既然前期做了这么多人才公寓，或者廉租房，这次算是派上用场。

至于只还利息的低月供优待，针对的是资金困难者，当然也得平衡银行的利益。

对于开发主体来说，定价的自主权，地下车库的成本缩减，也是比较实在的。

总而言之，这次政策针对性比较强，也有真金白银的付出，所以效果也会比以前的强。

但是要对冲贸易战造成的不利影响，还有很多工作要做。

尤其是规划土地部门，规划放得再开一些，容积率灵活一些，地价降低一些，禁墅令解除一下，才能鼓励开发商多拿地，多做新产品，让市场的自我调节功能发挥出来，这个更为关键，更容易四两拨千斤。

而作为普通百姓，在目前复杂的经济局势之下，也需要多做做基本功课。

牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。把心态放宽一点，把眼光放长远一点，可能会更好一些。

再有什么问题，请来每周三和周六晚七点半来“青岛百忍说”视频号直播间探讨吧。

来源：百忍说房