摘要：时间行至2025年，随着房地产市场进入新周期，相伴而生的实体商业地产经过近30年的发展历程及运营迭代，也来到消费变革、格局分化、数据赋能的重运营时代。这考验着商业地产开发商的经验积淀、全流程资源整合、顺势而为的策略更新等等综合能力。当高杠杆快周转转向降负债求生

观察 OBSERVATION

商企业绩

头部商业地产企业2024成绩单：减速提质成常态，购物中心业务擢升为“第二增长曲线”。

中购联铱星云商新媒体中心

作者丨李敏

时间行至2025年，随着房地产市场进入新周期，相伴而生的实体商业地产经过近30年的发展历程及运营迭代，也来到消费变革、格局分化、数据赋能的重运营时代。这考验着商业地产开发商的经验积淀、全流程资源整合、顺势而为的策略更新等等综合能力。当高杠杆快周转转向降负债求生存，当规模增长转为韧性发展，由此建立起商业业务“护城河”的企业愈发显现出“先见之明”，商业业务一方面为企业贡献着持续的正向现金流，亦不断增强企业品牌力；另一方面则是不断增厚企业发展安全垫，为业务转型提供方向指引，为偿付债务提供资产保障。

正值2024年财报披露时间节点，中购联铱星云商选取中国内地上市地产开发企业代表，包括华润置地、新城控股、龙湖集团、万科集团、中海地产、大悦城地产、招商蛇口等7家连锁头部上市商业地产企业，着重梳理其零售商业地产业绩及未来计划，看看这些行业“优等生”年度表现如何，后续又将如何规划以适应新周期下的发展。（企业出现先后按购物中心销售额、租金收入排序）

PART.01

华润置地

在营购物中心92座，以购物中心为核心资产的经常性业务净利润首次破百亿

2024年，华润置地综合营业额为2,788.0亿元，同比增长11.0%。其中，开发销售型业务营业额为2,371.5亿元，同比增长11.8%，占总营业额85.1%；经常性业务收入合计为416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9%。

分析经常性业务收入，其中，经营性不动产业务营业额为233.0亿元，同比增长4.8%；轻资产管理业务营业额为121.3亿元，同比增长14.0%；生态圈要素型业务营业额为62.2亿元，同比增长0.5%。明显看出，经营性不动产业务和轻资产管理业务已成为华润置地业绩和长期稳定现金流的主要贡献者。

图源：企业公告，下同

2024年综合毛利率为21.6%。其中，开发销售型业务毛利率为16.8%；经营性不动产业务毛利率为70.0%，同比提升0.4个百分点，经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为75.7%，同比持平。

年内，华润置地核心净利润为254.2亿元，同比下降8.5%；其中经常性业务核心净利润达103.4亿元，同比增长8.2%，利润贡献首次突破百亿大关，核心净利润贡献占比同比增长6.3个百分点至40.7%。华润置地表示，经常性业务利润贡献占比提升，增强了集团可持续盈利能力，为未来稳健发展奠定了坚实基础。

截至2024年底，集团总借贷为2,597.8亿元，持有银行结余及现金为1,332.1亿元，公司股东应占权益为2,725.1亿元，净有息负债率为31.9%，加权平均债务融资成本较2023年底下降45个基点至3.11%。

购物中心营收同比增长8.4%至193.5亿元，出租率97.1%

华润置地经营性不动产业务包括购物中心、写字楼及酒店等三板块业务，本文仅分析其购物中心板块业绩及规划。

2024全年新开包括西安万象城、义乌天地、深圳啤酒小镇等购物中心16座，为历年最多，平均开业率超过95%。年内，在营购物中心实现零售额1,953亿元，同比增长19.2%，整体经营利润率61%，再创历史新高，其中，重奢同比增长8.7%，非重奢同比增长26.5%。购物中心营业额达193.5亿元，同比增长8.4%，出租率97.1%，同比提升0.6个百分点。租售比维持在12.2%。

截至2024年底，华润置地在营购物中心92座，购物中心总建筑面积1,146万平方米，同比增加19.0%，权益建筑面积860万平方米。集团购物中心评估增值89.4亿元（整体录得增值主要因部分经营状况良好的项目贡献），评估后资产账面总值为2,129.9亿元，占集团资产总值18.9%。

截至2024年12月31日，集团投资物业土地储备面积为804万平方米，权益面积为573万平方米。其中，商业土地储备面积552万平方米，占比68.7%，在建及规划中购物中心35座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市。

华润万象生活：在营购物中心122座，86个项目零售额排名当地前三

2024年，华润置地轻资产管理业务营业额121.3亿元，同比增长14.0%，主要来自于旗下上市附属公司华润万象生活轻资产管理服务的收入（不含集团内业务）贡献。截至2024年12月31日，华润万象生活管理在营购物中心122座，其中26个为向第三方的管理输出项目；同时，在营重奢购物中心14座；86个项目零售额排名当地前三。

年内，华润万象生活实现营业额170.4亿元，同比增加15.4%，其中，物业航道业务营业额107.1亿元，商业航道业务营业额62.7亿元。核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%。

截至2024年底，万象星会员总量达6,107万人，同比增长32%，万象星积分发放总额10.3亿元，同比提升15.7%。

2025年展望及购物中心开业计划

华润置地表示，经营性不动产业务要落实精益管理，持续提升资产价值，全面布局资管业务，加快巩固发展「第二增长曲线」（经营性业务）；旗下轻资产企业万象生活要坚持「内涵式增长+外延式增长」双轮驱动，巩固行业头部地位。

2025拟开项目：MIXC VILLAGE万象滨海购物村，图源：项目官方

在业绩发布PPT的前景展望部分，华润置地将购物中心开业计划放置在了地产开发业务的前面一页，这也是继2024年中期业绩发布PPT后第二次将购物中心业务前置，彰显出此项业务的发展权重上升。华润置地表示，重点城市持续深耕，推动核心资产规模质量双增长。

截至2024年12月31日，集团已有27个城市实现2个及以上购物中心布局，未来将持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇”的布局策略，提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献的稳步提升。同时，平滑管理购物中心开业节奏，平衡资本性支出与现金流创造，2025年计划开业6个项目，预计2028年末，在营购物中心将增加至116个。

PART.02

新城控股

2024商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10%

2024年，新城控股实现营业收入889.99亿元，较上年同期下降25.32%；实现归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，较上年同期增长2.07%。扣除非经常性损益的净利润8.70亿元，较去年同期增长183.07%。

分业务来看，房产开发销售收入760.41亿元，较上年同比下降29.16%；物业出租及管理实现营业收入120.29亿元，较上年同比增长13.15%。

截至2024年年末，新城控股获得银行授信总额度合计为849亿元，其中公司及子公司已使用授信252亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。截至报告期末，公司整体平均融资成本为5.92%，较去年末下降0.28个百分点。报告期内，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

商业物业运营：在营173座吾悦广场，平均出租率达97.97%

2024年，新城控股将旗下的“商业管理事业部”升级至“新城吾悦商业管理集团有限公司”，并正式发布“五边形经营理念”，即“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度，标志着“吾悦新征途”的正式启幕。

财报显示，2024年，新城控股新开15座吾悦广场，其中，包括7座自持物业、8座管理输出项目。截至2024年12月31日，新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场，管理输出项目规模突破40个；已开业及委托管理在营数量达173座，其中，公司持有的已开业吾悦广场为148座，管理输出的已开业吾悦广场为25座；开业面积达1,601.07万平方米，出租率达97.97%。

财报披露，报告期内，吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%，含车辆总销售额为966亿元；商业运营总收入为128.08亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入，同比增长13.10%。截至报告期末，公司拥有会员人数4,370万人，较2023年末增长32%，并通过“悦会员”进行付费制会员的尝试，上线以来已累计预约3.2万次；合作品牌超3.2万家。

2025经营及吾悦广场开业计划

财报中，新城控股对商业经营板块进行了细致规划，包括经营业绩、消费体验、掉铺率及可持续发展多个方面。其表示，商业管理板块将继续承接对公司资产保值、升值和利润的要求，加强其NOI（Net Operating Income，净营业收入）指标关注度。

经营协同方面，公司更加强调可同比项目销售增长、收入增长，积极探索与商户、商家建立联营机制；消费体验方面，将持续关注品质，增加品质空间的量化打分，同时，提升掉铺率指标关注度，要求每一次品牌更迭间不要出现空档期，保障顾客每一次购物体验；可持续发展方面，亦将拓展指标作为常态化考核指标，聚焦区域深耕发展、资源协同，进一步凸显规模布局优势。

2025年拟开项目：常州星耀城·吾悦广场

商业业绩及开业计划上，新城控股计划2025年实现商业运营总收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座。与2024年开业15座相比，数量大幅降低，而运营收入却计划提升约9.31%，显示出新城商业经营方向的转变——从重数量到提质量，从扩规模到增价值。

PART.03

龙湖集团

商业板块既是在行业波动期平衡风险的稳定器，更是拉动资产增值的强引擎

2024年，龙湖集团营业收入为1,274.7亿元，同比下降29.5%。其中，开发业务收入为约1007.7亿元，同比下降35.3%；运营及服务业务收入为267.1亿元，同比增长7.4%。

公司拥有人应占溢利为104.0亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，公司拥有人应占核心溢利为69.7亿元。毛利额为204.1亿元，毛利率为16.0%。核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%。

净负债率（负债净额除以权益总额）为51.7%，在手现金为494.2亿元。综合借贷总额为1,763.2亿元，同比下降8.5%，平均融资成本为年利率4.0%（2023年：4.24%）；平均合同借贷年期为10.27年（2023年：7.85年）。实现负债规模与融资成本「双降」。

在营商场总租金收入约109.8亿元，同比增长6.8%

财报显示，运营业务及服务业务保持稳健增长，为龙湖集团利润的主要贡献来源。

据公告数据，服务业务（物业管理+代建业务）收入为131.9亿元，较上年增长10.4%。

包括商业投资和资产管理的运营业务全年租金收入为135.2亿元（不含北京长安天街等），同比增长4.5%；其中，商场、长租公寓、其他收入的占比分别为78.8%、19.6%和1.6%。运营毛利率为75.0%，较上年下降0.8%。

2024年，龙湖集团新增运营南京、合肥、苏州、重庆、长沙等地的13个商业项目。新增运营天街11座，其中4座为轻资产。截至2024年年末，龙湖商业累计运营89座（分期项目合并后商场个数）商场，已开业商场建筑面积为930万平方米（含车位总建筑面积为1,243万平方米），整体出租率为96.8%，合作品牌数6900+家。

据财报披露，2024年，龙湖在营商场营业额为735亿元，同比2023年632亿增长16.3%；商场全年平均日客流328万人次，同比2023年平均日客流263万人次增长24.7%。74座天街、11座星悦荟及其他商场2024年总租金收入为约109.8亿元，较上年增长6.8%；值得注意的是，若剔除新增运营的11座天街的租金收入4.6亿元，则2024年的商场租金收入为约105.1亿元，同比2023年仍增长2.3%。显示出龙湖商业强大的操盘实力。

在主席报告中，龙湖集团主席陈序平亦强调了商业团队取得的不俗业绩：销售额及客流均实现逆势同店增长。集团对商业的战略投入与运营能力迭代，既是在行业波动期平衡风险的稳定器，更是拉动资产增值的强引擎。

未来展望及购物中心开业计划

龙湖集团将继续聚焦开发、运营、服务三大业务板块，坚定地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大业务航道的协同发展。坚持稳健的财务管理策略，有序压降债务规模。同时，通过正向经营现金流驱动各业务航道实现内生式增长，持续提升非开发业务收入及利润贡献，使集团业务底座更加稳固，发展更加稳健、可持续。

2025年拟开项目：龙湖武汉滨江天街，图源：大成武昌

商场运营方面，龙湖集团仍将坚会轻重并举、稳步发展。2025年计划新开11座商场，分布在杭州、武汉、重庆等城市。虽然2026年及以后仅列出6座待开商场，但截至2024年年底龙湖集团土储达3,312万平方米，今年依然在不断扩充，估计后续待开商场数量和体量仍将持续增加。

PART.04

万科集团

合计在营181个商业项目（不含轻资产），筹建商业建面196万方

2024年，万科实现营业收入3,431.8亿元，同比减少26.32%。归属于上市公司股东的净利润为约-494.8亿元，同比下降506.81%；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润为约-453.9亿元，同比减少563.49%。截至2024年12月31日，公司资产总额为12,862.6亿元，同比减少14.53%；负债总额9,474.1亿元，同比减少14.02%；资产负债率73.66%，同比上升0.44个百分点。

分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为3,010.3亿元，占比87.7%；来自物业服务的营业收入为331.3亿元，占比9.7%；其他业务收入（主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品费、商管相关的附属收费等收入）90.2亿元，占比2.6%。

财报显示，万科在2024年内进行了化解风险的“一揽子方案”，包括大宗资产交易完成54个项目交易，分布全国19个城市，涵盖办公、商业、酒店、公寓等业态，合计签约金额259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿；全年新增融资和再融资948亿元，新增融资的综合成本3.54%；经营性物业贷落地293亿元；完成93亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。

商业业务2024营收88.9亿元，印力管理的商业项目出租率95.1%

万科商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。2024年，集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。截至2024年年末，旗下印力管理的商业项目出租率95.1%，同比提高0.3个百分点。

2024年，万科新开上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、深圳坂田万科广场等8个商业项目。其中，以“都市自然社交中心”为定位的深圳坂田万科广场开业率96%，引进深圳首店10家，龙岗区首店34家。

截至2024年年末，万科合计开业181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米；规划中和在建商业建筑面积为196万平方米。万科管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过58%，四个一线城市的占比为29%，一二线城市的占比超过94%。持续布局全国重点城市。

截至2024年年末，万科商业已与超过12,000家品牌建立合作，数字化会员数量4,119万，月活会员数量同比增长17.2%。2024年“花花节”活动在全国联动50多个城市120多个项目，活动期间销售额增长10.1%，客流提升超过7.4%。2024年，集团商业业务客户整体满意度较年初提升4%。

未来发展展望

万科表示，2025年公司将在城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五个方面持续发力，持续提升多元场景的开发经营服务能力，建设适应人民群众期待的“好房子”、“好服务”、“好社区”，加快构建房地产发展新模式。

商业业务方面，公司将继续深度参与城市存量不动产的改造盘活；有序推进经营性重资产项目的处置，实现增量现金流入；将持续夯实REITs战略平台，实现业务模式由重向轻，推动中金印力消费REIT扩募。同时，公司也将积极推进中信万科消费基础设施Pre-REIT基金等战略平台的持续发展，建立面向未来的投融资模式。

在商业运营上，公司将加强和沃尔玛集团等战略合作方的合作；与华为共建“科技+商业”创新生态，推动商业资产价值与科技品牌势能深度融合。

2025拟开项目：深圳iN城市广场

至于商业开业计划，财报中并未提及，感兴趣小伙伴可参阅（华润、龙湖、新城……19家商业企业2025年开业计划曝光）了解。

PART.05

中海地产

2024年购物中心租金收入22.6亿元，同比增长34.6%

2024年，中海地产收入1,851.5亿元。公司股东应占溢利为156.4亿元，剔除税后投资物业重估增值及汇兑净损益等影响后之核心股东应占溢利为157.2亿元。

其中，房地产开发业务收入为1,747.2亿元；商业物业收入71.3亿元，同比上升12.1%。

截至2024年12月31日，中海地产总借贷为2,415.6亿元，资产负债率为55.8%。持有银行存款及现金为1,241.7亿元，经营性现金净流入464.5亿元。集团净借贷比率为29.2%，平均融资成本为3.1%。

商业物业运营：近5年购物中心收入复合增长率达27.1%，开业三年以上项目出租率达96.5%

2024年内，中海商业物业收入71.3亿元，同比上升12.1%。其中，写字楼租金占比50%，收入为35.7亿元，同比增长4.2%；购物中心租金占比32%，收入为22.6亿元，同比增长34.6%；长租公寓占比4%，收入为2.7亿元；酒店及其他商业物业占比14%，收入为10.3亿元。

在官方微信号，中海地产专门就商业业务发布《韧性生长奋楫笃行|中海商业2024年度业绩》推文，可以看出，2024年，购物中心收入22.6亿元较2023年的16.8亿大增34.6%，占比商业物业总收入则从2023年的26%上升至32%。

据财报披露，2024年内，中海地产新增9个商业物业投入运营，总建筑面积增加约30万平方米。其中，自持购物中心仅开出成都天府环宇荟一期，且建筑面积仅1.3万平方米，据此推测，中海环宇商业在营购物中心于2024年租金及出租率取得逆势增长！据官方数据，2024年，中海商业旗下购物中心销售额同比增长30.2%，同店同比增长8%；客流同比增长24.4%，同店同比增长10%。2020年至2024年，中海环宇商业购物中心收入复合增长率达27.1%，开业三年以上项目出租率达96.5%。

一方面自持购物中心获得良好运营表现和业绩增长，另一方面中海环宇商业的轻资产规模也在持续扩张，在营轻资产项目包括成都铁像寺水街二期、中国铁建·南沙环宇城等；2024年，不但新开出佛山东基禅西环宇城，亦成功签约文旅项目深圳小梅沙滨海商业（8.8万方，拟2025年开业）。据悉，截至2024年12月31日，中海商业已累计获取外部轻资产管理项目18个（含办公、购物中心、公寓等），已覆盖北京、广州、深圳、成都、苏州、佛山等高能级城市核心区域。

未来展望及购物中心开业计划

与此同时，中海商业持续在重点城市扩充土储，数据显示，中海土储中一、二线城市项目面积占比97%，其中购物中心一线城市项目面积占比达56%，包括将陆续开业的北京大吉巷（8万方，2025年4月开业）、广州亚运环宇城（13万方，拟2027年开业）、北京十八里店环宇城（14万方，拟2027年开业）、上海西岸环宇城MAX（25万方，拟2028年开业）、深圳超级总部基地等项目。

2025拟开项目：北京中海大吉巷

PART.06

大悦城地产

购物中心租金收入30.23亿元，同比增长1%

2024年，大悦城地产营业收入总额为198.31亿元，同比增长49.4%。其中，物业开发业务收入145.45亿元，同比增长88.8%；投资物业租金及相关服务收入41.76亿元，同比下降4.2%；酒店经营业务收入8.69亿元，同比下降10.4%。

2024全年，大悦城地产整体毛利率约为28.4%，较上年42.5%下降14个百分点，主要因公司年内销售型业务收入占比较高，降低了整体毛利率。

数据显示，2024年，大悦城地产平均融资成本4.10%，较2023年下降0.39个百分点。

购物中心租金及相关服务收入36.75亿元，平均出租率95.57%

2024年内，大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为41.76亿元，较上年43.59亿元下降4.2%，投资物业业务毛利率76%，同比下降1个百分点。购物中心、写字楼及其他收入占比分别为88%、10%、和2%。由给出的收入占比计算，则大悦城地产2024年购物中心租金及相关服务收入为36.75亿元（2023年：36.18亿元，由财报数据计算得出），同比增长1.58%。

其中，2024年，大悦城购物中心业务实现销售额约384亿元，同比增长10.4%。购物中心租金收入30.23亿元，较上年29.98亿元增长1%。

值得一提的是，以成都大悦城为底层资产的大悦城商业REIT于2024年9月20日正式在深交所上市，因此，财报亦披露，该项目的财务业绩2024年9月10日后不再纳入集团财务报表。不过，大悦城地产购物中心物业2024年内亦新增了厦门大悦城（2024年9月开业）、三亚大悦城（2024年10月开业）及成都天府大悦城（2023年12月开业）等3个项目的业绩，截至2024年12月31日，大悦城地产控股股东大悦城已在全国多个城市运营及在建40余个商业项目。另据财报披露数据计算，截至2024年12月31日，购物中心平均出租率95.57%。

大悦城地产旗下投资物业名单，图源：企业2023年年报

同时，财报显示，2024年内，大悦城地产管理输出项目收入总额约为175.6百万元，同比增长3.6%。

2025购物中心开业计划

在2024年业绩公告中，大悦城地产也没有给出2025年购物中心开业计划。不过，近期，中购联梳理了大悦城地产在2025年计划开出深圳大悦城和南昌大悦城。详情请查看：2025年重点项目最新梳理

2025拟开项目：深圳大悦城

PART.07

招商蛇口

2024年开业10个集中商业，2025计划再开7个

2024年，招商蛇口营业收入1,789.48亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%。招商蛇口表示，下降主要是受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。

数据显示，招商蛇口2024全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1,003.51亿元。截至报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。全年落地经营性物业贷款92亿元；全年新增公开市场融资154.60亿元；2024年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP。

2024年集中商业运营收入17.70 亿元，开业三年以上商场出租率91.06%

2024年全年，招商蛇口主要持有物业全口径收入 74.64 亿元，同比上涨 12%，EBITDA 实现 36.67 亿元，同比上涨 11%。报告期内，公司开业三年以上稳定期项目 EBITDA 回报率达6.42%，同比提升 0.2 个百分点。

数据显示，2024年，招商蛇口新入市 23 个重资产项目，新增经营面积 101 万平方米，含 11 个公寓、6 个集中商业、3 个产业园和 3 个酒店。截至2024年年末，招商蛇口拥有可出租物业总可出租面积 647.65 万平米，包含公寓、写字楼、产业园、商业等多种业态。报告期内，公司实现出租收入 50.90 亿元，同比增加13.26%，总体出租率 84.03%。

同时，招商蛇口2024年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米，管理输出项目均位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。

下面仅介绍产业园及集中商业业态运营情况。

财报显示，招商蛇口产业园业态已布局国内一、二线 17 个核心城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。报告期末，管理范围内的产业园在营主要项目 31 个，总经营建筑面积约 261 万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约 56 万平方米。2024 年产业园业务运营收入实现 13.84 亿元，开业三年以上项目出租率达 88%。

集中商业方面，2024年内，招商蛇口新开业长沙观沙岭花园城、上海海上世界、上海传媒港花园里等10个项目，其中重资产项目6个，轻资产管理项目4个，其中，长沙观沙岭花园城项目开业招商率达 95%，引入超40%区域首进品牌。截至2024 年末，招商蛇口管理范围内的集中商业在营项目47 个，总经营建筑面积约277 万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约 233 万平方米。报告期内，公司集中商业运营收入为 17.70 亿元，同比增长22.24%；开业三年以上项目出租率达 91.06%。

2025年购物中心开业计划

2025拟开项目：南京玄武招商花园城

招商蛇口也没有在财报中披露2025年具体购物中心开业计划，不过，结合多平台信息，中购联在近期发布的《大悦城、招商蛇口…2025年重点项目最新梳理》中梳理了招商商管2025年的开业目标。同时，招商商管亦官宣了7座拟开项目，分布在合肥、南京、深圳、上海、杭州等核心城市。

商业观察

盘点完7家企业财报后，我们整理出上表，意图理清这些商业地产“业主”的发展脉络和规划动向。

首先，购物中心业务权重并不一致。从财报表述中，不论是营收、利润的不断增长；还是品牌力、影响力层面持续扩大，华润置地、新城控股、中海地产、大悦城等公司无疑是“尝到了甜头”，均“置顶”了以购物中心为主要资产的商业板块。龙湖商业虽然发展实现规模化和质量提升，但在集团业务中只能排在集团五大航道的第二位，被称为“行业波动期平衡风险的稳定器”。

而万科在2024年初成立了商业事业部BG（印力并入其中），在地位上，万科商业与开发业务、物业服务并重，但年内的一系列组织架构调整，主要商业项目的出售、转让与退出，或让我们难以辨清万科商业前景。

不过，需要指出的是，万科商业操盘尤其是城市更新改造能力确是有目共睹的。招商蛇口的持有物业由产业园、公寓、商业和酒店等多元业态组成，虽然集中商业营收占比不多，但凭借着优秀的资源整合能力，商业运营业务大有后来居上的态势，轻重发展并驾齐驱。

其次，购物中心开业节奏趋缓。上述各企业商业开业数量大致呈现出平稳下降的趋势，这与行业整体发展进程一致。不过，华润、新城仅列出部分物业开业计划，综合来看，在增量放缓、存量焕新的背景下，上述企业的商业业务规划仍值得关注和期待。

最后，数据增长的背后或有隐忧。时尚零售放缓伴随平价折扣店兴起；质价比消费当道，情绪经济盛行，各地经济发展、在地文化的差异，消费群体心理飘忽难把握，均使得实体商业运营难以复制和标准化。各商业企业需要更精细化的运营管理，细微到每个项目的每次活动、每时每刻的数据分析，精准及时响应长短期客户的诉求反馈，避免陷入“增长靠新开，创新不见效”的窘境。

来源：中购联