摘要：2022年至今，南山区新推出的预售新盘总量27000多套，其中南山中心区的预售新盘房源只有3356套。

2022年至今，南山区新推出的预售新盘总量27000多套，其中南山中心区的预售新盘房源只有3356套。

南山区新推出的预售新盘当中，住宅一共有14000多套，其中南山中心区的住宅房源是0。

南山中心区的新盘住宅，近几年只有一个南光村的旧改项目正东名苑，2022年现楼销售，住宅房源百来套，现在网上还有零零散散的卖房广告。

没多少新盘供应，只有存量的二手住宅，看上去是妥妥的供求关系紧缺。

可是，南山中心区的选择，还是太少太少。

看地图，如果没有南头，南山中心区四个方向的楼盘都可以很好蹭到热点。

即使有南头，南山中心区东西南三个方向尤其是边缘地带的楼盘也可以有很好的噱头。

东边的盘可以说自己是后海，南边的盘可以说自己是蛇口，西边的盘也可以说自己是前海。

可是，南山中心区的困境，也就被锁在了这个地理位置。

南山中心区的楼盘，金海岸、现代城梦想嘉园、雅诗丽景苑，40平、50平能做两房，单价大概9万多/平。

40平，按9万/平算，总价是360万。

价格和面积段都对得上刚需。

假如是改善，80平，就得720万。而花得起720万的人，往南可以买蛇口，往东可以买后海，再不济往西一点，买前海也有个未来规划的大饼。

一个板块在便宜的舒适区待久以后，就必然要面临房价的天花板或面积的天花板。总之，总价一旦突破一个台阶，就无力与新的竞争对手板块或片区所竞争。这不是南山中心区一个片区的困境。

南山中心区就这么变成了刚需买房的选择。

不少很好的刚需盘，价格合适、面积合适，刚好匹配钱不多的刚需。

一部分稍微好点的改善，80多平能做3房，也可以自住兼顾投资。

但是市场还是分化的，南山中心区的坑依然存在。

比如恒裕柏悦湾，作为南山中心区近年有限的预售新盘，属于公寓，2022年底却卖到8万多/平。

再比如一些上世纪80年代、90年代的港式塔楼，买进去想死的心都有。

包括南油AB区的很多旧房子，冲着旧改买进去会很惨。

每个板块、片区都有各自的优缺点，也都有板块片区内不错的房子、带坑的房子。

这是板块、片区本身的价值和定位导致的，如果不先弄清楚板块片区的特点，一味看楼盘，比如在只适合买刚需盘的片区买改善盘，只能买到风险。

以几个中心区为例，南山中心区只适合刚需和一部分和改善，福田中心区只适合一些求稳或收租金的人。

宝安中心区只适合改善，龙华中心区太大、靠上塘红山的一带也只算一般般。

现在房地产的情况是卖房人喜欢跟你放大优点、隐瞒缺点，这直接导致很多本来不买的人买进去、不适合买进去的人买错。

实际上不同的板块、片区，各自有适合的人群和优点，正确看待不同板块、片区的价值差异，不仅能让我们在买房时顺利匹配需求，卖房时也能事半功倍。

这是一个楼市分化的时代

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来源：谭帮主说房一点号