摘要：当前房地产行业正迎来关键转折点，政策面与市场面的双重变化标志着新周期的开启。今年政府工作报告首次明确提出"稳楼市"目标，标志着行业正式从规模扩张阶段迈向高质量发展阶段。在这个转型过程中，融资成本的控制成为决定房企生存发展的关键因素。

当前房地产行业正迎来关键转折点，政策面与市场面的双重变化标志着新周期的开启。今年政府工作报告首次明确提出"稳楼市"目标，标志着行业正式从规模扩张阶段迈向高质量发展阶段。在这个转型过程中，融资成本的控制成为决定房企生存发展的关键因素。

从政策层面看，近期多地推出的"白名单"融资支持政策已初见成效。首批获得融资支持的房地产项目平均融资成本较市场平均水平低1.5-2个百分点，这为行业提供了重要参考。与此同时，证监会推进的REITs试点扩容至消费基础设施领域，为商业地产项目提供了新的退出渠道。数据显示，已发行的保障性租赁住房REITs产品平均融资成本较传统开发贷低300个基点以上。

在实操层面，头部房企已经探索出三条有效路径。首先是优化债务结构，通过长债置换短债、美元债置换人民币债等方式降低财务成本。部分房企通过发行公司债券，将综合融资成本控制在4%以内，较三年前下降近50%。其次是强化经营性现金流，典型企业通过提升商业地产运营收入占比至20%以上，形成了稳定的现金流支撑。最后是创新融资工具应用，如采用供应链ABS、绿色债券等新兴工具，某头部房企近期发行的绿色中票票面利率仅为3.2%。

产品力提升同样能反哺融资成本。市场数据显示，具有绿色建筑认证、智能家居系统的项目去化速度较普通项目快40%，这使得银行更愿意给予这类项目优惠贷款利率。某房企通过将BIM技术应用率提升至90%，项目开发效率提高30%，直接带动融资成本下降0.8个百分点。

面对新周期，房企需要建立更系统的融资管理体系。建议从三个方面着手：一是构建动态融资模型，实时监控20个以上关键指标，提前6个月规划融资计划；二是设立专项创新融资小组，重点突破基础设施公募REITs、碳中和债券等新型工具；三是强化银企合作，通过总对总授信、资产包优化等方式争取基准利率下浮优惠。

值得警惕的是，目前行业平均融资成本仍处于6%-8%的高位，部分企业的永续债利率甚至超过10%。这要求房企必须加快转型步伐，通过提升经营性收入占比、优化资产结构等措施，真正实现从"借新还旧"到"以收定支"的转变。只有在融资成本管控上取得突破，企业才能在新周期中占据有利位置。

来源：房天下资讯