从 “买新区赌规划” 到 “抢老城吃红利”！2025聪明人选房反套路

摘要：近期，一份聚焦房地产市场的深度报告备受瞩目。它梳理了自1970年以来15个国家的22次房地产危机，总结出规律：危机爆发后，主跌浪集中在前三年，主要指标回升需7年，房价重回高点要10年。这表明房地产市场调整复杂且具周期性，复苏进程漫长。不过，从当前形势判断，最坏

近期，一份聚焦房地产市场的深度报告备受瞩目。它梳理了自1970年以来15个国家的22次房地产危机，总结出规律：危机爆发后，主跌浪集中在前三年，主要指标回升需7年，房价重回高点要10年。这表明房地产市场调整复杂且具周期性，复苏进程漫长。不过，从当前形势判断，最坏的时候或已过去。

2024年9月底以来，房地产市场出现了一些新的动态和变化，重新吸引了大众的目光。尽管市场上的悲观情绪仍然存在，但政策的调整和市场的自我修复正在悄然改变着人们的预期。

在当下的房地产市场中，一个显著的现象是市场分化愈发明显。这种分化体现在多个层面，从城市之间、城市内部不同地理位置，到小区内部不同户型、朝向和楼层，都呈现出明显的差异。

当下房地产市场，分化现象显著，体现在多个层面。城市间，资源型城市如伊犁、乌鲁木齐、榆林、鄂尔多斯，过去三年及2025年房价稳定，部分小区上涨；而苏州、南京、杭州、深圳等传统核心城市，市场走势相对疲软。城市内部区域分化同样明显，以上海前滩板块为例，市场巅峰时大户型与小户型均价相差7-8万元/平，大户型因稀缺均价维持20万元左右，小户型因居住体验差且多为“房票”用途，价格跌至13-14万元/平。

小区内部也在分化。上海外环外次新小区，因居民家庭结构变化，对居住空间需求增大，出现二房折价、三房溢价的普遍现象，显示出市场下行时，购房者对居住品质和空间实用性的需求，已成为影响房价的关键因素。

在市场分化的背景下，传统的房地产估值和参考数据体系面临挑战。以往，人们常通过城市均价等宏观数据来判断房地产市场走势，但如今这些数据的参考价值逐渐降低。因为不同区域、不同产品类型的市场表现差异巨大，单一的城市均价已无法准确反映市场的真实情况。

购房者在评估房产价值时，需要更加细致和精准的数据支持。例如，不仅要关注小区整体的成交价，还要深入分析不同户型、楼层的价格波动。以三房户型为例，过去三年其成交价可能下跌了20%，而景观较好的四房户型，跌幅可能仅为15%或10%。同时，随着市场的发展，一些新的指数概念，如高租期指数、老破小指数、核心区指数、三房指数、四房指数等，逐渐成为投资者和购房者关注的焦点。这些细分指数能够更精准地反映特定类型房产的市场表现，为市场参与者提供更有针对性的决策依据。

产品力在房地产市场中的重要性日益凸显。住建部相关发言指出，中国人目前不缺房子，缺的是好房子。以上海为例，人均住房面积已达30多平，家庭户均拥有住房1.1套左右。在这样的背景下，品质较差的房子在市场中的竞争力逐渐下降。

从住宅发展历程看，不同年代产品居住体验差异大。98年商品房改革前的老式里弄房、平房居住体验不佳；改革后商品化小区有物业、停车位、绿化，居住品质提升；2013-2015年后的商品房小区，人车分流、外立面材质升级、公共区域优化，产品力显著增强。

近年土地市场变化，地方政府给开发商在得房率等方面更多优惠，推动产品设计创新。成都因144平以上住宅税费和限制多，开发商推出143平户型，将得房率提高到120%甚至更高，通过光厅入户、落地飘窗等设计增加实际使用面积，提升产品竞争力。

市场低迷期是产品力提升关键期。市场好时开发商为追求利润可能降低产品标准，市场遇冷则回归产品本身。2024-2025年，上海一些豪宅项目在公共区域采用石材上墙等高端材质，提升品质感，推动市场产品升级。

旅居需求正逐渐成为房地产市场的新热点。随着退休潮的到来，以及年轻人中自由职业和远程办公的兴起，人们对居住环境的需求更加多元化。越来越多的人开始追求旅居生活，对核心区和通勤交通的依赖度降低，转而关注自然环境和文化氛围。

像大理、大同这样具有独特自然风光和文化底蕴的城市，受到了旅居者的青睐。在这些城市，接近自然、具有文化属性的房产项目备受关注。同时，老城的更新改造也为房地产市场带来了新的活力。过去，人们在投资和自住时，往往更倾向于新区，认为新区有更好的规划和升值空间。但如今，随着城市发展的深入，老城的价值逐渐被重新认识。

政府加大了对老旧小区改造的投入，包括拆迁动迁、城市更新等。以上海为例，黄浦和徐汇等老城区域，在教育、医疗、商业等配套资源上具有明显优势，同时通过城市更新，改善了居住环境，提升了区域的吸引力。一些老城的夜市经济、特色美食等，也吸引了大量年轻人，使得老城的房地产市场呈现出良好的发展态势。

房地产市场与权益类市场有相似处，但也有独特性。历史上，海南、温州、廊坊及近期华东和华南部分城市，房地产泡沫破裂后房价下跌幅度大，恢复缓慢。海南20年前7万的房子如今仅3万左右，温州2011年房价高点至今未被超越。与权益类市场不同，房地产市场解套难，部分失去流动性的房子可能永久失去流动性，因其市场规模庞大，全国房地产市值超400万亿，远超A股市场80-90万亿，市场调整时整体房价回升压力巨大。