摘要：金陵华庭的日光，打响了2025顶豪市场的头炮。项目套均6000万，顶复1.7亿，开盘3小时售罄，再次印证了上海顶级豪宅市场的魔幻现实。
金陵华庭的日光，打响了2025顶豪市场的头炮。项目套均6000万，顶复1.7亿，开盘3小时售罄，再次印证了上海顶级豪宅市场的魔幻现实。
据凤凰网房产上海站了解，认购现场劳斯莱斯、迈巴赫、宾利等豪车络绎不绝。310组富豪抢房，认购率约196%，一房难求。
这场“亿元级抢房大战”，暴露了上海顶豪市场的残酷现实：即便你手握1亿现金，未必能买到心仪的房子。
地段、产品、圈层、品牌……每个变量都在筛选买家。当“优质资产”成为富豪们的刚需，豪宅日光不过是这场资本游戏的注脚。
凤凰网房产上海盘点了上海2025年在售/待售的顶豪项目，没有完美的房子，只有不断迭代的资产配置答案。
Part.1
嘉里金陵华庭
推荐指数：★★★★（4星，满分5星）主力户型：主推建面约360-445平大平层
价格：过会价18.9万/平，总价段约4000万至7500万元，套均总价接近6000万。少数几套608、640平的天际大平层，总价超过1.5个小目标。
项目节点：3月18日，首期158套房源结束认购。根据网上房地产数据，截至4月1日，网签152套，可售住宅套数6套，将于2025年下半年推出二批次房源。
优点：地段优越，外滩街道20年来首个超级豪宅，距离黄浦江直线距离不到500米。
缺点：部分楼栋间距较小，只有约15米。没有外阳台设计，得房率低。底商+东侧写字楼遮挡。
设计公司：KPF、THE OVAL PARTNERSHIP、如恩设计、上海天华、王欧阳（香港）有限公司、华东建筑设计研究院、wsp、ASPECT Studio等联袂打造
Part.2
上海壹号院
推荐指数：★★★★☆（4.5星，满分5星）主力户型：主力户型约300-350平海派大宅，另有少量600/1000平大户型
价格：总价约5100万-1.25亿，高层主力总价约5500万+，还有约151套亿级风貌别墅
项目节点：2024年8月25日，上海壹号院以“锦园”为项目名开盘，33套房源首开全部售罄，均价17万/平，共销售18.27亿元。二批次今年1月认购，正式启用“上海壹号院”项目名，推出107套房源，均价17.8万/平。三批次预计即将过会，均价约18.5万/平，将推出建面约300-350平62套，640平层/1010平复式各一套。
优点：得房率高达78%，从310到380平的户型，清一色全是大客厅，配备转角落地窗。G3框架核心筒建筑结构，使得承重墙退隐，室内空间不浪费。电梯双开，相当于两梯一户。纯粹的高层社区，私密性和景观完整度高。
缺点：由中信、新湖和融创联合打造，融创和新湖此前曾出现债务暴雷问题。3号楼距离西侧主入口较近，未来有车辆和行人通行，部分户型或受噪音干扰。
设计公司：集城市风貌专家、文化顾问、业内设计大师等百位大师，包括中国科学院院士郑时龄、gad设计大师蒋愈、华东院城市更新与历史建筑保护设计中心主任宿新宝等。会所设计：CCD；建筑设计：gad。
Part.3
海泰北外滩
推荐指数：★★★（3星，满分5星）
主力户型：建面约350~1200平大平层&复式
价格：总价区间在5663万元至1.48亿元之间，均价约17万/平
项目节点：共开盘两次，二期持续在售中。2022年12月首次开盘，当时推出了108套房源，户型面积介于350平方米至1500平方米之间，均价为14.5万/平。2024年12月第二次开盘，推出43套新房，认购期间共收到29组有效意向认购，认购率67%。
优点：全板楼朝南，自带停机坪；最高层高约四米，居住舒适度高；建筑工法样板房实景呈现，产品品质精益求精。
缺点：外立面是涂料，虽宣称是高级涂料，但客户并不买账。另外，海泰北外滩公司出现了资金链问题，2024年3月，该项目成为上海首批融资支持的项目。一期原定2024年12月交房，实际至今仍延期未交付。
截至4月1日，项目总套数151套，已售72套，网签率不足50%。因项目前期推盘时项目采用了较高的定价策略，加上装修包后，最高折合单价近30万/平，错过去化时机导致后续销售周期拉长，陷入豪宅扎堆供应的局面。
设计公司：由建筑事务所Portman Architects和日本的日建设计株式会社NIKKEN SEKKEI以及博埃里建筑设计咨询有限公司共同设计，整体整体建筑是上海1930年时盛行的Art Deco风格。
Part.4
太古源源邸
推荐指数：★★★☆（3.5星，满分5星）
主力户型：主推285/381㎡大平层
价格：一期均价约16.98万/平，总价预估4500万-1.5亿
最新节点：太古源源邸总共378套房源，分四次开盘。2024年12月9日，一期共推出50套房源，全部售罄，二期预计4月加推，将推出2栋278～388平江景豪宅。
优点：陆家嘴滨江的收官之作，具有稀缺性。前排总高13层，后排18层，低密度社区。本次拿出来的是中间C位，视野开阔。
缺点：太古源源邸是太古地产在内地的首个住宅项目，太古在商业方面经验丰富，但在上海住宅领域经验不足，因此选择与陆家嘴合作。项目室内动线凌乱，每个房间的面积都不大，有客户看房后反馈为“蝴蝶阳台设计又小又不实用”。
设计公司：Make Architects 整体建筑规划、住宅外立面；Belt Collins 景观；PLPL 整体住宅规划、住宅建筑平面方案；278户型及公区由CCD 设计，商业建筑由KOKAISTUDIOS 设计，灯光由RDesign Internation Lighting 设计。
Part.5
洛克外滩源
推荐指数：★★★★☆（4.5星，满分5星）
主力户型：主力户型建面约370-470平大平层，另有510㎡顶楼复式
价格：预计均价约20万/平，总价预估8000万起
最新节点：屡次传出上市传闻，但一直没有落地，最近传出“以租赁形式入市”的消息。
优点：由11栋历史保护建筑和6栋现代建筑组成，历史悠久。作为上海外滩核心区仅存的住宅供应，可售住宅只有27套，数量稀缺。主力建面约370-470平，另有约510平顶复，预计套均上亿。直面陆家嘴和苏州河，背靠半岛酒店，视野开阔。
缺点：住宅与商业办公混合，且地处网红街区，逢年过节交通压力大，居住私密性和安静性不如纯住宅区。自2006年起开始开发，直到2023年才全面开放，可能是为了更好地保留建筑的历史风貌，室内开窗尺度小。
设计公司：ARQ建筑事务所、戴卫·奇普菲尔德
Part.6
露香园
推荐指数：★★★★（4星，满分5星）
主力户型：建面约286-880平大平层
价格：均价17.6万/平，总价约5000万起
最新节点：项目一期2021年9月交付，二期去年11月25日认购，当日创下约78亿的销售业绩，目前仍有少量房源在售
优点：地处外滩、陆家嘴、北外滩“黄金三角”的核心腹地，尽最大可能保留文物建筑的历史价值，历史文化积淀丰厚。裙楼2层以下规划了2.7万方商业，闹中取静。
缺点：中间套是暗卫，且朝北的房间有点小。北侧两幢中低区采光可能会受到西向和南向楼体的影响，社区没有太多公共活动空间。
设计公司：城市展厅由W.DESIGN无间设计创始人吴滨担纲设计，美学样板间由香港SLD梁志天担纲设计。
Part.7
绿城潮鸣东方
推荐指数：★★★★（4星，满分5星）
主力户型：建面约280-320平大平层
价格：预计均价约20万/平，总价预计5000万-8000万
最新节点：最新户型图已发布，有业内人士称，“或将于今年上半年开放样板间，首开入市”。
优点：新晋豪宅区，徐汇滨江地王，旁边就是红盘启元，未来热度预计不会低。距离黄浦江直线距离约350米，有大落地窗，产品有竞争力。
缺点：绿城潮鸣东方虽然直线距离滨江约350米，但多为夹缝江景，江景并非该项目最大卖点。项目南侧有香港置地启元、商办等高层遮挡，视野受限。这是绿城在上海市场第一次推出如此高价位的豪宅，想获得高净值圈层认可，仍有不少压力。徐汇滨江整体商业氛围待提升。
设计公司：CCD、CSS
来源：凤凰网房产上海站
