摘要：在商借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法

在商借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

在商业活动中，借款合同与商品房买卖合同的交织并不罕见，本案便是一个典型案例。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚四人与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）之间的纠纷，引发了广泛关注。

2013年，汤龙等四人与彦海公司先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保借款合同履行，双方签订多份商品房预售合同并办理备案登记。债权到期后，彦海公司未偿还借款本息，经对账确认尚欠四人借款本息361398017.78元。随后，双方重新签订商品房买卖合同，将欠款本息转为已付购房款，剩余购房款待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付。

本案的核心争议焦点在于，双方签订的商品房买卖合同究竟是真实的房屋买卖，还是为借贷合同提供的担保。汤龙等四人认为，彦海公司应按合同约定交付房屋，否则需支付违约金并承担相关损失费用。而彦海公司则辩称，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该合同系为借贷合同的担保，且存在显失公平、乘人之危的情况，四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。

新疆维吾尔自治区高级人民法院一审判决彦海公司支付违约金和律师费，但最高人民法院二审撤销一审判决，驳回汤龙等四人的诉讼请求。法院认为，双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为借款合同履行提供担保，该交易安排未违反法律、行政法规的强制性规定。然而，由于借款利息计算方法超出法律规定的民间借贷利率保护上限，汤龙等四人作为购房人尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按约定时间交付房屋不应视为违约。

在判断借款合同转为商品房买卖合同的效力时，需结合《物权法》第186条与《合同法》第52条进行分析。《物权法》第186条禁止流质契约，而《合同法》第52条规定了合同无效的法定情形。合同性质变更的合法性要件在于双方意思表示真实、一致，且不违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为借款合同履行提供担保，而是在借款到期难以清偿债务时，实现双方权利义务平衡的交易安排。“非担保目的”的认定逻辑在于，双方重新签订合同后，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了明确约定，体现了商品房买卖的真实意图，而非单纯为借款提供担保。这种交易安排未违反法律禁止性规定，因此该商品房买卖合同具有法律效力。

让与担保通常具有为债务提供担保的典型特征，如债务人将标的物所有权转移给债权人，但仍保留对标的物的占有、使用等权利，且在债务履行完毕后，标的物所有权再转回给债务人。而在本案中，双方签订商品房买卖合同后，借款本息转为已付购房款，双方的权利义务围绕房屋买卖展开，并非以担保借款为主要目的，这体现了合同目的转换的实质。

在举证责任分配方面，主张合同为让与担保的一方需承担举证责任。彦海公司辩称双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，但未能提供充分证据证明其主张，因此法院未采信其观点。

对于高息转化购房款的情况，法院需对借款利息的合法性进行审查。审查要点包括借款利息的计算方法是否符合法律规定、是否存在复利计算等。根据民间借贷相关司法解释，法律对民间借贷利率设定了保护上限。

本案中，双方之间借款利息的计算方法超出了法律规定的民间借贷利率保护上限。司法干预具有必要性，因为若不进行审查，当事人可能通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化，损害另一方当事人的合法权益。法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额进行审查，以确保交易的公平、合法。

在本案中，法院生效裁判体现了对意思自治原则适用限度的精准把握。从裁判理由中可以提炼出“意思表示一致”的审查标准。民事法律关系的产生、变更、消灭，通常需要法律关系参与主体的意思表示一致。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，这一过程体现了意思自治。然而，意思自治并非毫无边界。

法院在审查时，会考量意思表示是否真实、是否存在欺诈、胁迫等情形。若存在这些情况，即便表面上达成了一致，也可能不被认可。同时，民事法律关系的变更还受到禁止性规定的约束。法律特别规定禁止的行为，即便当事人意思表示一致，也不能产生法律效力。例如，本案虽认可双方将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，但对于借款利息的计算，若超出法律规定的民间借贷利率保护上限，法院则不予支持。这表明意思自治不能突破法律的底线，不能以合法形式掩盖非法目的。只有在符合法律规定和公序良俗的前提下，意思自治才能得到司法的尊重和保护。

最高法的裁判思路体现了司法对商事交易实质的穿透式审查方法。在商事活动中，交易形式不断创新，有时会出现以合法形式掩盖非法目的的情况。法院不会仅仅依据合同的表面形式来判断其效力，而是深入探究交易的实质。

在本案中，虽然双方签订了商品房买卖合同，但法院通过审查借款合同的履行情况、利息计算方式等，判断该合同是否为借款合同的担保，以及是否存在高息合法化的问题。对于高息合法化的防范机制，法院会对借款本金及利息数额进行严格审查。当当事人将借款本息转为已付购房款时，法院会结合借款合同等证据，审查利息计算是否符合法律规定。若发现利息超出法律保护上限，法院将不予确认该部分高额利息，从而避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式将违法高息合法化。这种穿透式审查方法和高息合法化防范机制，有助于维护商事交易的公平、合法，平衡商事交易创新与法律规避之间的关系。

在企业债务重组中，债权债务转化协议存在一些常见法律漏洞。比如，合同目的表述不清，易引发双方对合同性质的争议，像本案中彦海公司就辩称商品房买卖合同名为买卖实为借贷；利息计算方式不明确或违反法律规定，可能导致高额利息合法化的风险；权利义务约定失衡，可能使一方处于不利地位。

为避免这些风险，条款审查有三项关键要素：

·明确合同性质与目的，清晰界定是借款合同、买卖合同还是其他类型合同，避免模糊不清。

·规范利息计算方式，确保符合法律规定的民间借贷利率保护上限，杜绝复利等违法计算方式。

·平衡双方权利义务，对交付、付款、违约责任等重要事项作出明确且公平的约定。

结合司法解释与裁判规则，民间借贷利率合规管理可从以下方面进行自检：

·利率上限：依据相关规定，民间借贷利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍。需定期关注市场报价利率变化，确保利息计算不超此上限。

·利息计算方式：避免采用复利计算，除非法律明确允许。计算利息时应采用合法、清晰的方式，避免模糊不清引发争议。

·逾期利率：逾期利率同样不能超过法定上限。若约定了逾期利率，应确保其合理且合法，避免过高的逾期利率被法院认定无效。

·费用扣除：在计算利息时，应明确各项费用的扣除方式，避免将不合理费用计入利息，导致实际利率超过法定上限。

从举证责任倒置风险来看，在民间借贷及相关合同履行中，证据留存至关重要。若无法提供充分证据，可能承担不利后果。

对于对账文件，应确保其内容完整、准确，包括借款金额、利息计算方式、还款情况等关键信息，并由双方签字确认。对账文件应妥善保存，可采用纸质与电子备份相结合的方式。

利息计算依据也需详细留存，如借款合同中关于利率的约定、利息计算的明细表格等。这些材料应能清晰反映利息的计算过程，确保符合法律规定。

此外，所有与交易相关的文件，如转账记录、聊天记录等，都应妥善保存，以备在司法审查时作为证据使用。

附：2017年最高人民法院发布第15批指导性案例之三【指导性案例72号】(2015)民一终字第180号 裁判观点

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

来源：苏溪格拉