北京楼市：快去看房吧！

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，看了精华贴的分析和一些问答，已经迅速把大兴老破小出掉了，目前准备再上车，请星主给些建议。本人情况：在南四环丰台科技园工作，目前单身，未来父母不会同住，预算550到600万，考虑居住和资产保值，好停车，未来五年如果结婚可能会再换房，方案如下：1. 华润公元九里两居。这个是最心仪的，周边环境和房屋品质都不错，但是单价比周边高，两居也不是小区的主力户型，未来怕不好脱手，这是唯一担心的因素，如果站岗几率不大就考虑它了。

2. 中建国际港三居。房子比较新，交通方便，物业管理比较好，但是得房率一般，600左右的三居户型一般，未来不知道好不好脱手。3. 南五环里的花香壹品、招商臻园和西红门东的新房，周边环境一般，生活体验可能不好，另外总价有点高，压力有点大。另外顺驰领海、红木林、西斯莱公馆这些楼龄、物业管理、户型多多少少都有问题，亦庄和西红门西的盘暂时没有看。烦请星主指点迷津！

A:回答:您好，首先把选筹的区域放到大兴，如果是西侧也就是西红门板块，最好是买到最成熟的位置，次新二手即可，东侧可以考虑亦庄河西区，从资源上亦庄河西优于西红门，大兴没有地段资源的加持单一的高品质价值会减弱，高速开发阶段的区，将来还会有土地出让，新楼盘入市在未来5-10年是不会停止的，配套资源不成熟，地段上也没有优势品质再高是没有稀缺性的，像您描述的1-3项目，现在是因为楼盘新自带流量，一旦流入二手市场住上几年这种优势就慢慢减弱了，次级外溢的板块一旦出现高溢价，会因为购买力跟不上导致溢价抹平的效率降低，横盘微跌的可能性就会变大，

买西红门无非就是牺牲一定的通勤距离，换取更大的面积更好的品质，但要把握好度，资源成熟的二手次新才是最优选，建议参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图。其次纯投资角度亦庄河西的价值是最大的，海梓府和金域东郡的保值性很稳健，将来也具备再次跃升的条件。如果最终放弃大兴可以往玉泉营和丽泽看，万年花城和益丰苑可以买到2居，丰台唯一的价值板块，保值增值性也比较牢靠，板块的优先级上建议首选亦庄，其次丽泽，最后西红门（成熟位置二手次新），这些盘的居住体验上可能不如新盘，但金融属性更强，在投资与居住上需要您平衡，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，

可以投入资金大致为1400W。近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，

也不影响其金融价值，地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，

金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总好！看过您不少解答，感觉您配置思路清晰，对各类盘理解非常深入。近期在关注购房问题，希望您给把把关，提提意见。基本情况：目前与父母共同居住丰台七里庄附近，孩子临近小升初，大概率初中也留在丰台。现有首套购房资格，预算1200-1400（含贷款），目标范围丰台丽泽、海淀田村，总体靠西边，想和父母生活圈子近一些，不考虑海淀学区。看盘情况：海淀主要看了田村的乐府江南、兰德华庭、熙湖等，从位置、品质等方面看，倾向于乐府江南140三居。丰台主要围绕丽泽看了保利百合和几个新盘，倾向于保利百合140+三居。

请教几个问题：1、考虑孩子近几年还是丰台西南上学，田村和丽泽房子购买后几年内不会自住，现在购买时机是否适合？2、对比田村乐府江南和保利百合，从保值和流通性考虑，更推荐哪套？乐府江南近两年价格跌了也不少，保利百合没怎么跌，这两个盘未来前景如何？

A:回答:您好，1、首先房产作为大宗低频交易商品，并不是有实际的居住需求后才购买，一旦有入场资格（门票+资金）就可以考虑进场了，这个购买的窗口期是要参考市场的情绪变化，而不是参考个人的需求，有需求购买=解决现在居住，无需求购买=投资+解决未来居住，回到问题的本身，现在宏观市场通过政策的利好，看跌的情绪已经逐渐转为看涨，微观市场底部早已经见了，有合适的房源可以出手了。其次从长期看不谈论是否能抄到底，去购买北京核心位置的稀缺项目方向上也是没问题的，具体关于抄底的细节可参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。

2、保利百合在同板块或者整个大商圈是要比乐府江南更具备稀缺性的，但乐府江南的综合价值是高于保利的，保利百合的价值更多的体现在了楼盘的自身上，乐府江南除了自身的优势以外，还占了海淀地段的价值，北京西将来北部的经济一定是高于南部的，住在乐府江南可以到丽泽上班，但住在丽泽到海淀上学是不行的，商业资源是共享的，学籍资源是独享的，虽然田村在海淀算不上特别优质的商圈，但也不是最差的，因为海淀的整体发展是向北，西南方向将来如果提升下城市面貌，加上东边世纪城万柳的溢出，整体前景还是不错的，祝顺利！

Q:提问:京总您好，最近一直在学习您星球的文章，打开了自己的思路，但现在的情况还是该如何选择更好，望指点一二。家庭情况是，两人分别在东二环和亦庄上班。目前有两套房，一套是东坝的两居保障房福润四季已出手，另有一套在慧忠里老破小，准备出手后置换改善三居，预算在1000左右。现在的问题是慧忠里的价格比自己三年前入手的价格少60万，不知是否继续亏钱出手；亚运村附近看完后都是2000年的塔楼，户型没有太好的，保利金泉的好三居又超预算了，两居又户型太差；拓展看了奥森板块的万科星园，上元君庭和林奥嘉园，或持现300万，租房等待时机，有点乱，还望京总指点。

A:回答:您好，1、已经变现了一套，如果保留慧忠里等价格回调后再脱手，会面临比慧忠里资源更好的盘也会上涨，慧忠里价格反弹，就意味着比慧忠里好的项目也会反弹，到时候你手里300的购买力就下降了，慧忠里价格上涨从周期上是会延后的，从楼盘本身及商圈属性都属于二线，也就是说在这之前一线楼盘可能已经跃升了，假如回调10%，二线区域小面积与一线区域大面积回调10%差额会很大。现在去入手好的项目，可能会涉及到亏这60，但会占到大盘上涨前抄底的便宜，并且还有面积大的便宜，这是方向性的问题。

2、从效率上如果留在原区域要把户型压缩成两居，目标楼盘移到融域嘉园、京师园和上林世家上，这三个盘才符合跃升条件，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，按照上面的策略是要选这种项目，你描述的那几个项目各项资源都没有稀缺性，因为奥森和亚运村有流量资源，所以区域一旦有量也能跟着跑但不会特别明显，留在原区域侧重于效率可能就住不了了，只能投与住分开换区换盘，关于置换的方向建议尽快参考星球内会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶。祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图