摘要：作为自如旗下资产管理平台，自如资管从积极布局城市更新，到去年推动自如出海，再到今年正式由轻向重。（详情见文章：自如&Invesco联手投公寓，中国式租住资管路径渐明朗）这一系列的战略调整不仅体现了自如对市场及用户需求的精准把握，更彰显了其在运营、技术和服务上的

原创韩玮烨、梁秀杰地产资管Plus

作者 | 韩玮烨、梁秀杰 编辑 | 刘玉娇 责编 | 韩玮烨

乐观者在每次灾难中看到机会，悲观者在每次机会中看到灾难。

——丘吉尔

“与以往每一次出发一样，自如的每一次跨越都源自对‘家’的初心和对‘难而正确的事’的坚持。”

作为自如旗下资产管理平台，自如资管从积极布局城市更新，到去年推动自如出海，再到今年正式由轻向重。（详情见文章：自如&Invesco联手投公寓，中国式租住资管路径渐明朗）这一系列的战略调整不仅体现了自如对市场及用户需求的精准把握，更彰显了其在运营、技术和服务上的深厚积累。

自如资管始终依托于自身能力的转化，不断拓宽业务边界，为不动产企业转型升级提供了更多可能性。

第49期火花谈，睿和智库创始人韩玮烨对话自如资管总经理孟月，从商办类资产盘活、自如出海到如何抓住确定性市场机会，为不动产企业转型升级带来实战建议。

资产盘活难

认知偏差与资金困境

韩玮烨：一线城市的存量资产，尤其是商办类资产，在“非改居”的过程中为什么盘活如此困难？

孟月：在商办类资产盘活过程中，市场普遍存在认知偏差与资金困境两大核心问题：

一方面，业主对租金收益的预期往往脱离实际，导致资产定价与市场脱节。例如，许多商办类资产业主往往对租金收益抱有较高的预期，仍坚持按照过去的理想租金水平（如每平米5-6元）来算账，导致资产定价与市场实际严重脱节。但现实是，随着市场供需关系的变化，商办类资产的租金下行速度加快，空置率显著上升。资产的实际出租率远低于预期，导致资产长期闲置，实际收益远远无法达到业主理想要求。这种认知偏差导致资产定价与市场脱节，进一步加剧了资产盘活的难度。

此外，还有对新兴业态的认知滞后。很多商办类业主对公寓业态了解有限，直到近两年才开始意识到可以通过“非改居”的路径将闲置物业转化为长租公寓，从而实现资产盘活。即便如此，业主端的决策链条仍然复杂，涉及多个利益相关方，导致决策周期较长。

另一方面，商办类物业改造面临高成本挑战，业主资金投入意愿不足。真正要完成商务物业改造，要花费的成本还是相对较高的。比如，改造过程中可能需要新建隔断墙、重新设置上下水点位、调整机电消防等。

高改造成本使得业主在资金投入上犹豫不决，尤其是当资产本身已经处于闲置状态时，业主更倾向于维持现状，而非主动进行改造。

尤其是在市场前景不明朗的情况下，业主对未来收益预期不确定，导致资金投入意愿不足，进一步延缓了资产盘活进程。

总之，要实现商办类资产的全面盘活，既需要解决业主端的认知提升，也需要资金端的支持。

过去一年，自如已成功改造了超大规模的商办物业，为行业探索出一条可行的转型路径。

自如资管的模式，就是解决要不要做，做什么，以及如何做的问题。通过提供从轻资产、中间夹层、重资产的多元化模式，为业主量身定制解决方案，助力资产盘活。

韩玮烨：睿和智库观察到，许多持有型商办类资产往往存在资产价格过高和租金回报率过低的矛盾，使得资产陷入“租不出、卖不掉”的困境，资产价格是否仍存在泡沫，在您看来调整的空间还有多大？

孟月：资产持有机构会计算他们的账目，这是回报率问题。如果资产价格过高，那么即便引入公寓业态，算账之后仍很难达到高回报率。因此我们认为商办类资产的价格未来还会继续调整。

至于需要价格调整到什么程度？当以公寓业态或其它业态计算，资产回报率能够达到机构认可的目标回报率要求（如4%-5%）。只有达到这一平衡点，资产价格才会趋于稳定，资产盘活才能真正实现。

因此，我们认为未来资产的价格调整将是一个长期的过程，直到资产价格达到一个新的平衡点，才能真正实现资产盘活。

韩玮烨：这个调整的过程，是否意味着金融机构或者资产持有方应该坦诚的面对亏损？

孟月：至少需要对资产价值有重新的认识和评估，才能有新的变化。

过去，房地产模式主要依赖于销售（整售或散售）的方式快速变现，但在当前市场环境下，这种模式已不可持续。

未来，需要从不动产资产管理的逻辑切入，这是一个新的视角、新的模式。一方面需要重新审视资产的价值，接受资产价格调整的现实。另一方面，需要通过运营管理、业态调整、资本合作等方式，提升资产的价值和回报率。这种新模式要求机构具备更强的资产管理能力和长期运营思维。

随着资产价格的调整和新模式的成熟，商办类资产将逐步实现盘活，市场也将迎来新的平衡点。这一过程虽然漫长，但却是市场转型的必经之路。

出海1年

上线房源百万间

韩玮烨：自去年5月份自如正式推出国际租房平台“自如比邻ZABIT”官宣出海，已经过去近一年的时间，目前“自如比邻ZABIT”在海外取得了哪些成绩？

孟月：在海外市场，自如选择以轻模式快速试水，通过线上平台销售房源，线下与当地机构合作的模式，快速聚合完成供需匹配。目前“自如比邻ZABIT”目前已覆盖了8个国家和地区、近100个城市，上线了近100万间房源，完成了对中国留学生租房需求的基本覆盖。尤其是在中国香港、澳洲、英国等热门留学目的地，已在海外租房市场占据了一定的份额。

当然，不同区域的供给量存在一定的差异。但这种差异并非由于我们的侧重程度不同，而是由当地市场的供给能力决定的。

这种模式的核心优势在于：

一、快速进入当地市场。通过与合作方共享资源，我们能够快速了解市场情况，完成业务布局。每个地区租赁市场特点不同，语言、文化、监管政策、行业规则等都有非常大的差异。面对这样一个全球市场，通过平台切入，能够让自如通过成交快速了解中国留学生在各地的租房情况、供需情况，喜欢在哪里上学居住，租金水平如何等等。

二、灵活调整策略。根据市场反馈灵活调整策略，例如调整房源供给结构，增加高性价比房源，优化租期选择，拓展服务范围等。

三、降低运营成本。通过与当地机构合作，我们无需承担高额的线下运营成本，能够将资源集中在平台建设和需求匹配上。

韩玮烨：大家普遍认为境外住房租赁市场的成熟度是高于国内的，机构化占比也相对更高，那么您认为在面对境外市场时，自如有哪些独特的竞争优势？

孟月：首先，自如在国内13年的发展，通过技术创新，积累了行业领先的互联网找房体验。用户可以通过线上平台查看VR视频、直播看房，快速了解房源信息。所有房源信息透明，价格真实，交易流程全程在线化，包括签约、支付等环节，甚至实现了“0押金月付”的灵活支付方式。这种高效、透明的模式极大地提升了用户体验，成为自如的核心竞争力。

其次，自如标准化的产品和安心服务，解决了传统租房市场中的诸多乱象。例如虚假房源、押金纠纷、退租难等问题。无论是业主还是租客，都能在自如平台上获得安心、省心的服务。这种标准化和透明化的运营模式，赢得了用户的广泛信任。

此外，自如在国内已经积累了庞大的房源规模和强大的品牌影响力。

而相比之下，国外租房市场普遍存在模式传统、规则不友好的问题。例如，许多机构仍以线下物业管理为主，线上业务为辅，流程繁琐。押金与租金制度严苛，比如“押2付12”，对留学生等年轻用户极不友好。

且国外租房市场较为分散，单体机构规模较小，缺乏像自如这样的规模化、平台化企业，这种市场结构为自如的进入提供了机会。

韩玮烨：自如比邻ZABIT定位要做“中国用户境外租房首选平台”，主要聚焦的还是中国留学生用户，未来是否会考虑扩大到服务本地的租赁需求？

孟月：我们首先需要聚焦于完成现有任务，因此目前自如的海外业务仍主要聚焦于中国留学生用户。只有做透，我们才能进入第二个阶段。

未来，随着市场认知的提升和业务的扩展，自如可能会逐步扩展至本地租赁市场，提供更广泛的租房服务。

以终为始

抓住确定性的市场机会

韩玮烨：自如推出自如比邻ZABIT是把握确定性市场机会的举措，您认为对于租住企业什么是确定性的市场机会？应该如何识别确定性的市场机会？

孟月：无论境内还是境外，租赁住房市场的核心逻辑始终是供给与需求的匹配。自如作为行业领先的租住运营机构，在国内和海外市场的成绩，离不开对供需关系的深刻理解和精细化运营。

这依托于自如强大的平台和组织能力。一方面，通过数字化平台体系，自如能够实时了解市场动态，通过统计和分析大量数据，及时发现市场中未被满足的需求，并快速响应。我们的数据可以具体到不同城市不同商圈的供需变化。

另一方面，坚持下沉式管理。自如要求管理者与业务、团队和客户保持密切联系，持续观察市场，确保运营决策贴近市场。

同时，我们还需要不断思考、迭代自己的认知，进而发现新的机会。

比如，随着政策调整和资产价格的变化，越来越多的人选择租房而非购房。这种长租需求的确定性为租赁市场带来了巨大的机会。同时市场供给仍然不足，尤其是在高品质房源和服务方面。

我们需要近距离对市场的供给需求，不断进行细化、分层思考，从而找到匹配的市场机会。

韩玮烨：您如何理解“确定性”？对于企业来讲，时间维度上是“活在当下”还是“看未来”？

孟月：从人的角度来看，做自己是最确定性的事情，对企业而言亦是如此。

对个人和企业而言，明确自身优势是成功的第一步。只有清楚地知道自己擅长什么，才能在复杂多变的市场环境中找到立足点。

其次，聚焦能力范围内的事情。无论个人还是企业，资源都是有限的。试图“全部都做”往往会导致精力分散，反而难以取得突破。相反，聚焦能力范围内的事情，将资源集中在擅长的领域，才能实现高效产出。

此外，不盲目跟随。自如从不是市场的跟随者，与其关注对手的战略，不如专注于自己的目标，通过创新和差异化服务，持续优化自身能力。

而从时间维度来看，我认为确定性需要以终为始，从未来看现在所做的事情。

比如，从时间维度来看，市场波动是必然的。过去整个市场处于单边上扬的趋势，环境相对简单。随着经济环境变化，市场波动加剧，企业和个人都需要面对更多不确定性。许多跨国公司早期采用全球化运营的思路，某些市场表现优异，而另一些市场可能因战争、政策等因素停滞，因此他会在不同市场采取不同的策略。我们对企业也是如此。

面对市场波动，我们需要以未来视角规划现在。例如，自如通过关注和分析未来租赁住房市场的需求趋势（如长租需求增长、用户对高品质房源的偏好），思考当前客户的需求是否会满足，并且确定具体方向，提前布局相关产品和服务，确保在市场竞争中占据先机。

成功的企业不会简单地重复别人已经完成的任务，而是通过创新引领未来。

结语

在不确定性的市场环境中，心态决定视角。乐观者总能在挑战中发现机会，而悲观者往往被困难所困。

乐观也非盲目自信，而是基于对市场的深刻理解。前13年，面对租房乱象，自如没有选择抱怨或退缩，而是通过技术创新和标准化服务，解决了用户痛点，抢占了市场。现在，自如通过对供需关系的精细化分析，发现了长租需求的确定性和供给不足的发展空间，从而坚定了其在租赁住房市场的战略方向。

乐观的心态也是持续创新的动力。只有相信未来有机会，企业才会不断探索新模式、新产品。

自如的成功正是这一逻辑的体现：它从未盲目跟随竞争，而是专注于自己的目标，通过技术创新和精细化运营，引领行业发展。相信未来，自如将继续以乐观的心态和创新的精神，探索新的机会，为用户创造更大的价值。

做自己，以终为始，乐观前行——这不仅是一种战略思维，更是一种成功哲学。

来源：地产资管Plus