摘要：3月31日，住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》（以下简称《规范》），要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则，规范将于今年5月1日起施行。

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

多方推动下，“好房子”国家标准正式落地。

3月31日，住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》（以下简称《规范》），要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则，规范将于今年5月1日起施行。

《中国经营报》记者了解到，近两年，新建商品房市场逐渐向改善型过度，《规范》落地后，将住宅建筑标准整体拔高，好产品供给的示范效应会不断增强，从而驱动换房链条。

层高不低于3米

随着住房供求关系发生变化，建设符合市场需要的“好房子”、提供好服务成为房地产行业发展新模式的重要内容。近两年不少地方持续优化土拍规则、改善土地规划设计条件和套型要求，引导和鼓励房企打造更优质的产品。

今年《政府工作报告》指出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。

在3月9日举行的十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹称，住房和城乡建设部调研了解到，大家对“好房子”有几个“度”需要重点关注，即房间的高度、温度、湿度、净度和亮度，以及采光度。

倪虹指出，“好房子”离不开新科技，住房和城乡建设部接下来一方面将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题，另一方面，会积极推广全屋智能。

此次《规范》规定，新建住宅建筑层高不低于3米。卧室、起居室的室内净高不应低于2.6米，局部净高不应低于2.2米，且局部净高低于2.6米的面积不应大于室内使用面积的三分之一。

若利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室时，室内净高不低于2.2米的使用面积不应小于室内使用面积的三分之一。

据了解，此前我国实行的住宅层高标准，是住房和城乡建设部和国家质检总局联合发布的《住宅设计规范》中规定，住宅层高宜为2.80米。“宜”是建议性要求，所以各地具体执行的时候，高低略有不同。

其中，北京市的《住宅设计规范》对于商品房的层高标准是不得小于2.8米，以保证室内净高不低于2.5米。

室内空间方面，《规范》提出，卧室的使用面积不应小于5平方米。厨房的使用面积不应小于3.5平方米。便器、洗浴器和洗面器集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.5平方米。

在新建住宅隔音、防渗漏、抗震等性能指标方面，该《规范》对建筑内的电梯、空调室外机等设备传播到卧室、起居室内的噪声，规定了严格的限值。

此外，《规范》还提出了，4层及以上住宅设置电梯；提高阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

根据住房和城乡建设部发布的公告，该《规范》为国家标准，是一项强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。

这意味着，如果国家或各地现行的建设标准中有不一致的，以新《规范》为准。

对楼市影响几何？

业内关注规范落地后，对市场影响几何。

首先，对于房企而言，层高从2.8米提高到3米，提高隔声指标和隔声性等会增加建筑成本。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，现在随着智能建造水平提高，造楼机、机器人、装配式的应用，建筑施工效率也在提高，缩短施工时间可节省人力、财务成本。另外，住宅产品品质提高后，会在价格上有所体现。“房子回归居住属性，大宗商品属性，也必然像其他大宗商品一样，会存在品质差异的加成。”

从近两年新房市场销售趋势来看，消费者正在从“有房住”向“住好房”转变，更加注重居住品质和舒适度。改善型项目在热点城市中心区域的去化周期普遍在10个月以下。不少高端改善盘价格虽高，但因产品力突出，仍能实现高去化率。

与此同时，多数核心一、二线城市地方政府在核心区域积极储备地块，支持开发商打造高品质住宅。此外，随着土拍规则松绑，多数城市地块已无销售指导价限制。

《规范》落地后，是否会对开发商存量在售项目造成冲击？一位房企营销负责人告诉记者，从2023年开始，刚需客群大多数开始转向二手住房和租赁居住，新房市场所吸纳的主要是改善型住房需求。

据李宇嘉介绍，近年来新房市场供给的项目，基本上已开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。很多改善型产品，特别是一些低密度的项目，已经开始试行3米层高，在层高、隔声、降噪、安全等方面加大投入，同时加大服务“一老一小”等方面的配套设施投入，甚至开始“内卷”式竞争。

此次《规范》则是针对所有购买新房的人群，将住宅建筑标准整体拔高。他指出：“对于市场上已经面世的改善型住房，开发商竞争的是‘上限指标’，或高限指标，即已经超越了底线指标，所以影响并不是很大。”

总体来看，李宇嘉指出，自2023年以来，新建商品房市场逐渐由改善型需求主导，但符合改善需求的房源比较少。现在《规范》发布以后，新房消费底线标准提高，好产品供给的示范效应会不断增强，从而带动换房链条，包括本不打算换房的人群，也因为看到了综合品质更高、价格更适宜的新房产品，从而驱动改善需求。

同时，换房需求释放出来以后，也会带动二手房挂牌，这对于新市民、年轻人“上车”是有帮助的。“上车以后，由于住房消费成本低，不影响生活消费，更有动力在未来改善居住品质，购置高品质的好房子，从而带动构建先租后买、先小后大，先上车后改善、逐步提升居住福利的梯度购房消费模式，这是我国房地产可持续发展的路径，也是房地产发展的新模式。”他表示。

来源：贝果财经