摘要：据绿城中国公布的业绩报告，2024年，绿城累计取得总合同销售面积1409万平方米，总合同销售金额2768亿元。自投项目销售额1718亿元，其中，归属于绿城的权益金额1206亿元，权益比提升至70%。代建项目累计取得销售面积约818万平方米，销售金额1050亿元

在楼市持续深度调整的2024年，绿城中国（03900.HK）仍实现了高质量增长。

据绿城中国公布的业绩报告，2024年，绿城累计取得总合同销售面积1409万平方米，总合同销售金额2768亿元。自投项目销售额1718亿元，其中，归属于绿城的权益金额1206亿元，权益比提升至70%。代建项目累计取得销售面积约818万平方米，销售金额1050亿元。

另据克而瑞数据，绿城2024年操盘金额2768.5亿元，其排位紧随保利、中海之后，位列全国第三名。

国联民生证券分析师指出，绿城中国主营业务收入自2016年起持续同比增长，2023年主营业务收入1314亿元，2016-2023年年均复合增速为24.1%。该公司如此稳健的增长，与其聚焦高能级城市等一系列有效策略的实施，不无关系。

“绿城近几年经营发展中的这种策略，成效明显。其2022-2024年在一二线城市拿地货值占比在80%及以上。绿城在核心城市核心区域获取高溢价的优质项目，去化有保障且利润率可观，我们测算，其2024年在苏州、上海、杭州、北京获取的四个高溢价项目平均净利率约8.3%，若未来限价放松，利润方面可能还有突破空间。”国联民生证券分析师表示。

业内人士认为，绿城中国拥有改善产品基因，而当前新房市场以改善需求为主，其产品很好契合了市场需求。而绿城中国稳健的财务、良好的资产质量、“做一成一”的投资纪律以及对项目整体投资兑现的要求，将为其可持续发展提供坚实保障。

以卓越产品力为基 铸就亮眼成绩

2024年，绿城交出了一份亮眼的成绩单。

据绿城中国2024年业绩报告，绿城2024年度实现物业销售收入1470.17亿元，较2023年的1205.8亿元增加21.9%。报告期内，公司物业收入结转面积超过635.2万平方米，较2023年增长2.5%。期内，公司股东应占利润约15.96亿元。

2024年，绿城中国实现毛利202.25亿元，较2023年的170.73亿元增加18.5%，这主要是本年度物业销售毛利增加。

报告期内，绿城中国实现毛利率为12.8%，其中，物业销售毛利率11.7%，较2023年的11.3%提升0.4个百分点，主要系本年度结转收入占比较高的上海前滩百合园、西安全运村毛利率较高。

分析师指出，从销售业绩维度来观察，绿城中国2024年总销售金额2768亿元，这一表现同比优于TOP20和全国商品住宅同比水平。

业内人士认为，绿城中国去年包括销售额、毛利率等多项核心财务指标表现不俗，与其精准营销策略的实施以及出色的产品力，有不小的关系。

在营销端，绿城中国实施稳中有进的策略。得益于精准的营销定位与策划，其全年自投版块首开项目去化率达82%，维持高位，其中64%项目实现首开溢价。

“房地产市场的深度调整，让不少企业面临压力。然而，在这众多开发商群体中，也有一些少数派，虽然也会受到影响，但因积累了一些优势，令其在当前的环境里显得游刃有余。绿城即能称得上这其中的少数派，单单做产品这一条，就已经超过了不少企业。”亿翰智库分析师王玲称。

其进一步表示，绿城产品力得到大家公认，最好的一个证明，是其2024年蝉联产品力第一。包括凤起系、月华系、晓风系、云庐系、海棠系的产品系列，均受到市场认可。

国联民生证券分析师指出，正是由于良好的产品，助力绿城中国去年热点盘频出。2024年绿城在杭州46 次推盘，26次开盘即售罄，平均推盘去化率高达88%。

此外，绿城去年单盘销售出现不少亮点。2024年在义乌，绿城的凤起潮鸣项目实现了八开八捷，6个月单盘去化业绩近56亿元。南京金陵月华项目单盘销售额达61亿元，位列江苏第一。

产品力对业绩的贡献，在销售价格等方面，也得到充分体现。

据了解，绿城中国2024年结转收入的物业销售均价为23145元/平方米，较2023年的19456元/平方米，大幅度上升19%。该细分指标的增长，主要得益于本年度绿城中国结转收入的项目中，销售占比较高的杭州桂冠东方、北京沁园和上海前滩百合园等销售均价较高。很大程度上，这仍与该公司过硬的产品力及灵活有效的营销策略关系。

压降负债、优化财务结构 为持续发展蓄势

提高产品力、展开精准营销策略之际，绿城中国通过保持通畅的融资渠道，实施稳健的财务，进一步筑牢财务安全护城河。

据绿城中国公布的数据，截至2024年12月31日，公司净资产负债率为56.6%，较2023年末的63.8%下降7.2个百分点。

就负债率下降，绿城方面介绍，这主要是因为公司进一步强化了内源性现金流，并主动压降有息负债。

绿城方面表示，公司一年内到期借贷余额为316.63亿元，占总借贷的23.1%，与2023年的22.3%基本持平，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷馀额的2.3倍，与2023持平。

在融资端，2024年，绿城中国凭藉优质的信用背景、稳健的业务发展以及精准的现金流管控，获得了金融机构的持续支持。

公开资料显示，绿城中国2024年在境内一级市场共发行125.31亿元债券（含公司债转售10亿元），包括中长期无抵押信用债90亿元和一年期供应链ABN35.31亿元。

财报显示，截至2024年末，绿城中国总借贷加权平均融资成本降至3.7%，较2023年末的4.1%下降40个基 点；一年内到期债务占公司总债务的比例为23.1%，维持低位。

业内人士认为，绿城中国现金流较为充裕、债务结构合理，以及在资本市场融资渠道的畅通，为其后续发展提供了强有力的支撑。

在投资端，绿城2024年严守投资纪律，坚持“做一成一”的投资要求和差异化的投资策略，深耕核心城市，并在投资机会型城市寻找机会，既确保安全性，突出项目的流动性，同时均衡盈利性。

去年绿城新增42个项目，总建筑面积418万平方米，其权益成本约484亿元，这些新增项目，预计为绿城新增1088亿元货值。据中指院数据，绿城中国2024年在TOP100权益拿地金额与面积榜单中，位列第4位。

绿城中国财报显示，截至2024年12月31日，公司共有土地储备项目146个，总建筑面积约2747万平方米，权益总建筑面积约1785万平方米。其中，一二线城市货值占比76%，长三角区域货值占比60%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市货值占比53%。

值得一提的，绿城中国在提升权益占比的同时，还强化了项目整体投资的兑现。

报告期内，公司新拓项目平均权益提升至79%，有效提升开发效能。年内绿城中国已首开27个项目，占新增土储数量的64%，年内实现销售转化金额约325亿元，其中杭州沁百合、苏州逸庐及西安紫棠苑等8个项目已清盘。整体投资兑现度超120分，有力保障公司 未来利润的实现。

来源：风财讯深度