摘要：近日，武汉市青山区21街危旧房合作化改造项目，新建成的居民大楼里做好了各项施工工艺的展示间，小区业主分批次前往施工现场，仔细查看工程细节，对施工质量纷纷点赞。该项目的成功落地，将推动武汉危旧房从“忧居”到“优居”的蜕变。

近日，武汉市青山区21街危旧房合作化改造项目，新建成的居民大楼里做好了各项施工工艺的展示间，小区业主分批次前往施工现场，仔细查看工程细节，对施工质量纷纷点赞。该项目的成功落地，将推动武汉危旧房从“忧居”到“优居”的蜕变。

随着城市化进程加速，老旧房屋安全隐患与居住环境问题日益凸显。为破解这一民生难题，湖北武汉率先启动“危旧房合作化改造试点”——武汉市青山区21街危旧房合作化改造项目，探索“政府引导、居民共建、市场运作”的创新模式。

小区房屋安全堪忧，改造迫在眉睫

项目所在的21街3-12门小区，是一个历史悠久的社区，建于20世纪中叶，使用年限已超过50年。位于新沟桥街道科苑社区，被华润武钢总医院、武钢云谷康园园区和冶金大道环绕，占地面积约6417平方米。这里共有4栋建筑，包括3栋居民楼和1栋武钢单身宿舍楼，现有居民134户，多数为武钢的离退休职工。老楼墙体斑驳、管线老化，雨天漏水、冬季透风等问题长期困扰居民，经鉴定为C类危房，存在较大安全隐患。“房子裂缝能塞进手指，住得提心吊胆。”年近70岁的居民王女士道出心声。

科苑社区代表夏先生说：“近两年，小区先后发生多起居民厨房、卫生间区域天花预制板保护层突然脱落事件，险些伤及居民。3栋居民楼使用年限均在50年以上，房屋结构普遍老化、维护保养不足、基础配套设施陈旧，住的人担惊受怕。后来，社区请来了第三方房屋安全鉴定机构鉴定，3栋房屋安全等级均为C级。”

科苑社区书记刘英表示，居民普遍改造意愿强烈，可是传统征地拆迁模式成本高昂，仅靠公共财政投入难以实现更新改造项目的可持续，21街面临着谁来改、怎么改的难题。

三方联动，让利惠民破难题

2023年12月6日，21街危旧房改造联合社筹委会成立，数天后，召开第一次会员大会，此后开展三轮入户调查，12月22日联合社注册成立，次日启动安置协议，在党员的示范带动和理事会成员的协助下，仅四个半月签约率就达100%。

“由改造意愿强烈的居民提出组建联合社，通过自荐和群众推荐的方式，选出8名理事会成员组建联合社（其中一名为社区书记、一名为社区副主任，其余6名皆是小区居民）。他们全程参与关键环节的讨论和研究，户型怎么设计，资金如何筹措等，将居民的声音带进改造工作中。随后，联合社根据危旧房改造小区规划用地条件，积极向政府争取政策支持，与承接企业开展资金测算。通过3轮入户调查，2次社员大会，持续磋商章程、优化资金测算、打磨改造方案，最终形成了联合社章程，选定了青山安居集团为代建公司，确定了改造方案。改造方案通过后，联合社正式与企业签订委托协议。代建公司负责按照规划用地条件建设商品房和合作改造安置房，落实还建安置、业主过渡等相关要求。”刘英说。

中国一冶集团21街项目书记戴志伟表示，危旧房改造项目的系统推进，靠的是街道工作专班加速签约，市领导、市级部门在土地变性、规划调整等方面开辟绿色通道，市区相关部门同步开展土地交易、规划报批、项目立项、项目报建等，武钢集团大力支持解决了其产权房屋、基金出资等问题，居民、政府及企业的各方资源和力量拧成一股绳。在各方支持下，短短三天内完成了从立项到施工许可的审批，拿到六个证件，实现了“多证齐发、拿地即开工”。

“螺蛳壳里做道场”，科技赋能打造新时代好房

“在仅有的6000多平方米施工工地上完成近3万平方米的建造任务，原拆原建，对施工团队的管理要求非常高。项目策划工期较合同工期提前了167天，工期较紧。基坑距离用地红线不足1.5米，场地平面布置、材料转运等策划协调至关重要。我们使用了中国一冶集团自主研发的数字化管理平台，根据合同清单，将物料用量情况进行分解，采用ABC分类法区分关键物料（A类）与常规物料（C类），实施差异化管理策略，实现现场无物料堆积‌。”中国一冶集团21街项目总工黄垚说。

项目控制中心的数字建造平台犹如“工地大脑”，在上面可以看到，根据工程施工进度计划，将复杂的工程项目分解为更小、更易于管理的部分。将节点时间轴与BIM模型有效结合，将进度管理透明化，前沿化。

黄垚解释说，因为项目场地狭小，基坑面积占项目占地面积的92%，项目必须通过精心策划，根据施工进度，基于BIM建筑模型，对不同施工阶段的场坪布置进行机动调整，提前将裙楼结构和建筑施工完，期间穿插实施室外综合管网，将正式围墙、永久道路基层和部分绿植按图施工完成，工地内功能区用人造绿竹围墙分隔，配以路灯、坐凳予以点缀，以永临结合方式，打造“花园工地”。

一年前，这里还是4栋房龄超过50年的危旧住房，134户居民饱受房屋问题之苦，房子“拆也拆不了，修也修不好”。如今，6400平方米的面积上建起了一栋住宅楼及裙楼，在地面、屋顶、架空层见缝插针设置绿化，整个项目绿化面积超过30%。

“一栋32层住宅楼及商业裙房，共240套住宅。其中134套用于安置原居民，106套用于市场销售，由此实现资金自平衡，从而如期交房。同时，按‘好房子’标准，8种户型根据居民需求全部设计为‘南北通透’，没有黑房间，观景视野佳，这在商品房市场几乎不可能。”项目总建造师、北京市建筑设计研究院总建筑师吴晨说。

九派新闻记者 杨璟 罗文璟

来源：郑州一科重工机械