【法徽下的追光者】巴彦淖尔市中级人民法院乌力吉仗嘎：关于物业纠纷合同的法律解读与思考

摘要：首先，让我们来明确一下物业纠纷合同的定义和重要性。物业纠纷合同是业主与物业公司之间签订的一份具有法律约束力的协议，它详细规定了双方在物业管理过程中的权利和义务，包括物业服务的内容、标准、收费标准、维修责任、违约责任等方面。这份合同就如同一个指南针，指引着双方在

物业纠纷在我们的日常生活中并不鲜见，它涉及到业主与物业公司之间的诸多权益和义务，而合同作为规范双方行为的重要依据，起着至关重要的作用。

首先，让我们来明确一下物业纠纷合同的定义和重要性。物业纠纷合同是业主与物业公司之间签订的一份具有法律约束力的协议，它详细规定了双方在物业管理过程中的权利和义务，包括物业服务的内容、标准、收费标准、维修责任、违约责任等方面。这份合同就如同一个指南针，指引着双方在物业管理的各个环节中前行，一旦出现纠纷，合同将成为解决问题的重要依据。

在实际的物业纠纷案件中，我们经常会发现一些问题，这些问题往往与物业纠纷合同的签订、履行和变更等环节有关。比如，有些物业公司在签订合同前，没有充分向业主披露相关信息，导致业主在签订合同后才发现存在一些不合理的条款；有些业主在签订合同后，不履行自己的缴费义务，或者对物业公司的服务提出过高的要求，导致双方产生矛盾；还有些合同在履行过程中，由于各种原因需要进行变更，但双方没有按照法定程序进行变更，导致后续出现纠纷。

为了避免这些问题的发生，我们在签订物业纠纷合同之前，应该充分了解相关的法律法规和政策，明确自己的权利和义务。同时，物业公司也应该加强对合同的管理，确保合同的内容合法、合理、公正，并向业主充分披露相关信息，让业主在签订合同前有足够的时间和机会了解合同的内容和条款。在合同的履行过程中，双方应该严格按照合同的约定履行自己的义务，如业主应该按时缴纳物业费，物业公司应该提供符合合同约定的物业服务。如果出现违约行为，双方应该及时协商解决，如果协商不成，可以通过法律途径解决。

接下来，我想通过几个实际的案例，来进一步说明物业纠纷合同在解决纠纷中的重要作用。

案例一：某小区的物业公司在合同中约定，负责小区的公共设施维护和维修工作。但在实际履行过程中，物业公司未能及时对小区的电梯进行维修，导致业主多次被困电梯，给业主的生活带来了很大的不便。业主多次与物业公司协商，但物业公司一直未能解决问题。最终，业主向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任，并赔偿因电梯维修不及时给业主造成的损失。法院经过审理，认为物业公司在合同中约定了公共设施维护和维修的义务，但未能履行自己的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。法院判决物业公司赔偿业主的损失，并对电梯进行及时维修。

案例二：某小区的物业公司在合同中约定，物业费的收费标准为每月每平方米1.6元。但在实际收费过程中，物业公司未经业主同意，擅自提高了物业费的收费标准，导致业主不满。业主与物业公司协商无果后，向法院提起诉讼，要求物业公司退还多收取的物业费，并按照合同约定的收费标准收取物业费。法院经过审理，认为物业公司在合同中约定了物业费的收费标准，但未经业主同意擅自提高收费标准，构成违约，应退还多收取的物业费，并按照合同约定的收费标准收取物业费。

通过以上两个案例，我们可以看出，物业纠纷合同在解决物业纠纷中具有不可替代的作用。合同是双方自愿达成的协议，具有法律效力，一旦出现纠纷，法院将根据合同的约定来判断双方的责任和义务，保护双方的合法权益。

当然，在解决物业纠纷的过程中，我们也不能仅仅依赖于合同，还需要综合考虑各种因素，如法律法规、行业规范、公共利益等，法官需要很强的素质能力把握裁判尺度进行自由裁量。

对此我参考了一些做法，对办理物业纠纷合同案件有一些自己的思考和想法：

一是诉前调解与多元解纷

一站式接收与类型化调解：组成专门的物业纠纷调解工作组，对批量物业纠纷案件一站式接收，通过“类型调解”“示范调解”等方式，以个案调解推动类型化问题的批量化解。

“法院+N”联动化解机制：联合街道社区、住建、综合执法等部门，共同参与纠纷化解，对业主反映的问题进行现场调查核实，推动问题整改，化解矛盾。

二是诉中调判与示范引领

示范性诉讼：对集体诉讼案件，选取具有代表性的个案进行先行审理或调解，形成示范判决或调解书，引导其他案件参照调解解决，实现“审理一件、解决一片”的效果。

庭审调解结合：在庭审过程中，邀请其他当事人旁听，法官通过“背靠背”调解，释法说理，提高调解成功率。

三是判后与源头治理

判后调解与延伸服务：以生效裁判为引导，推动同类案件参照裁判结果调解，实现“一判止多讼”。同时，法官通过判后回访等方式，确保问题得到根本解决。

司法建议与源头预防：针对案件审理中发现的物业公司在管理和服务中的问题，向其发送司法建议，督促其改进服务，避免类似纠纷再次发生。