摘要：在新加坡房地产市场，永久地契房产长期享有溢价地位，因其持久价值备受推崇。但现实中，永久地契土地正日益稀缺——如今政府释放的新地块大多为99年租赁地契。

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在新加坡房地产市场，永久地契房产长期享有溢价地位，因其持久价值备受推崇。但现实中，永久地契土地正日益稀缺——如今政府释放的新地块大多为99年租赁地契。

尽管稀缺性凸显，许多业界声音仍主张购房者无需纠结永久地契与租赁地契之争。主流观点认为，若计划在5到10年内转售，地契类型对增值收益影响有限。事实上，不少人指出租赁房产（有年限的房产）在此期间可能获得更高收益。

这种认知支撑着租赁房产价格，也引出一个关键问题：相较于永久地契，租赁地契房产的售价究竟该低多少？

我们对比了几处相邻的永久地契与租赁地契房产，以解析永久地契的溢价幅度。

乌节路/多美歌区域：

永久地契 vs 租赁地契

坐落于繁华乌节路和多美歌区域后方的索菲亚山，是一处小巧而别致的山顶住宅区，兼具宁静绿意与都市便利。过去二十年间，这里已转型为备受追捧的公寓集群，融合了精品永久地契公寓与大型租赁地契项目。

以永久地契公寓Parc Sophia和103年租赁地契公寓8 @ Mount Sophia为例。8 @ Mount Sophia不仅是更大规模的开发项目，户型选择也更丰富，而Parc Sophia多以一二居室小户型为主。不过Parc Sophia项目年代稍新。

通过近期转售价格对比，我们发现两个项目价差并不显著。

Parc Sophia在2025年7月和6月成交的两套单位，每平方英尺价格介于1,782至1,828新元之间；而8 @ Mount Sophia同期成交的两套单位，每平方英尺价格介于1,486至1,684新元。虽然永久地契单位单价更高，但 8 @ Mount Sophia单位单价仅低不足8%。

武吉知马区域：

永久地契 vs 租赁地契

从城市边缘延伸至中央集水地带自然保护区山麓，武吉知马是新加坡最负盛名的成熟住宅区之一。以林荫大道、低密度景观和顶尖学府资源闻名，长期受追求专属性与空间的富裕家庭青睐。

尽管武吉知马传统上是永久地契聚集区，但优质租赁地契项目的出现，正考验着地契溢价的实际意义。我们可以对比永久地契项目Leedon Residences（381个单位）和租赁地契项目D'Leedon（1,715个单位）。

2025年4月成交的Leedon Residences单位每平方英尺价格介于2,777至2,815新元；

而D'Leedon面积约2,000平方英尺的单位，每平方英尺价格介于2,059至2,105新元。对比显示，永久地契项目溢价幅度达25%，远高于索菲亚山区域的价差。

尽管购房者可能有心仪地段，但对比相邻项目的价差仍具参考价值。如上文简化对比所示，永久地契房产的溢价幅度并无固定规律——某些地段价差惊人地微小，而另一些地段则维持显著溢价，通常受区位因素、地契类型聚集效应、房龄及周边再开发潜力影响。

因此购房者更应关注具体社区的价差对比，而非依赖市场泛化认知，或简单地认为"五年内转售则地契类型无差异"。若区位并非决定性因素，选择其他地段的永久地契房产可能比热门地段的租赁房产更具长期价值。

虽然难以断言，但长期来看地契差异可能愈发凸显。因为政府土地销售计划（GLS）通常仅释放99年租赁地块，这将促使市场参与者进一步淡化地契差异——通过塑造购房者认知维持租赁房产的吸引力。

来源：宏观楼市