万恶的开发商和物业公司的掘墓人

摘要：本课题聚焦后房地产时代城市更新与和谐社会建设，提出“好人一起盖好房子”创新模式，由业主直接聘请专业建维师（建设运营维护师）取代开发公司和物业公司进行物业的新建或改造及运营维护管理，构建集工作、生活、娱乐、养老功能于一体的新型社区及和谐社会治理体系，利用AI赋能

高等教育科学研究专题人工智能驱动下后房地产时代建设类专业教育创新研究——基于建维师培养、好房子更新与和谐社会的多维融合路径

摘要

本课题聚焦后房地产时代城市更新与和谐社会建设，提出“好人一起盖好房子”创新模式，由业主直接聘请专业建维师（建设运营维护师）取代开发公司和物业公司进行物业的新建或改造及运营维护管理，构建集工作、生活、娱乐、养老功能于一体的新型社区及和谐社会治理体系，利用AI赋能一专多能型建维师培养，打通土木工程、工程管理、智能建造、工程造价、建筑设备、建筑学、规划、园林、人力资源、物业管理、房地产开发、房地产估价等建设类相关专业界限，为后房地产时代城市更新提供人才支撑与教育范式参考。

关键字好人一起盖好房子，建维师，后房地产时代，城市更新，AI赋能

项目论证

一、研究意义（研究背景、应用价值、学术价值）

在当前中国城市发展的关键转型期，随着房地产市场从高速增长阶段向存量优化阶段转变，城市更新与和谐社会建设已成为推动城市可持续发展的核心议题。在这一背景下，本研究聚焦"后房地产时代"城市更新与和谐社会建设的特色创新模式与人才培养，提出"好人一起盖好房子"创新模式，通过业主直接聘请专业建维师取代传统开发公司和物业公司，构建集工作、生活、娱乐、养老功能于一体的新型社区治理体系，具有重要的理论价值和实践意义。

（一）研究背景

随着我国的体制改革和对外开放，房地产行业在推动经济增长和城市化进程方面发挥了重要作用，然而，近年来房地产市场逐渐面临增长放缓、库存积压等问题，后房地产时代悄然来临。后房地产时代我国城市发展面临双重转型压力：一方面，存量住房规模已达329亿平方米，其中老旧小区占比超30%，设施老化、管理缺位等问题突出，2025年3月9日两会答中外记者提问时，住房和城乡建设部部长倪虹表示：将着力”把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅“；另一方面，传统“开发商主导”模式陷入困境，表现为烂尾楼、物业纠纷频发，根本症结在于产权人权责错配——住宅产权人未参与建设却需承担房屋安全“第一责任人”的法律义务，导致权责失衡。住建部《完整居住社区建设指南》明确提出“推动社区治理从政府包办向多元共治转型”，2025年新修订的《住宅项目规范》已落地实施，住建部定义的“好房子”是以安全、舒适、绿色、智慧为核心标准的新型住宅体系，旨在推动住房供给从“有没有”向“好不好”转型，各地正通过政策引导、科技赋能和设计创新落实这一理念。

国家“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，强调“共建共治共享”社会治理格局，亟需探索业主自主参与、专业化运营的新模式。然而，传统的房地产开发模式与物业管理模式面临着诸多困境：一是政府财政压力增大，城市更新项目投入巨大但收益有限；二是市场主体参与意愿不足，投资回报率低导致社会资本退出；三是产权人参与度低，居民与业主的主体作用未能充分发挥；四是城市更新与社区治理脱节，难以实现共建共治共享的和谐社会目标。在这一背景下，项目申请人提出的”好人一起盖好房子“（好人一起盖好房子=好人一起盖大房子工作生活娱乐养老+全世界最结实最抗震最长寿的房子=好人财富自由）创新模式应运而生，倡导由业主直接聘请专业建维师（建设运营维护师）进行物业的新建或改造及运营维护管理，旨在构建一种更加高效、公平、可持续的城市更新模式。该模式通过降低交易成本、提高更新效率、保障弱势群体居住权益，为后房地产时代的城市更新提供了新的思路。

当前建设类相关专业（如土木工程、工程管理、智能建造、工程造价、建筑设备、建筑学、城乡规划、园林、人力资源、物业管理、房地产开发、房地产估价等）的高等教育却存在与时代和行业脱节的状况，典型表现为清华、同济等顶级院校土木工程、建筑学等专业招生困难的情况（例如清华大学将土木工程专业设置为提前批、建筑学专业生源竟然凑不够一个班，2024年同济大学土建类专业在上海的录取最低分为438分，属于该校录取分数垫底的专业之一），现有教育体系缺乏培养既懂土木工程、智能建造等技术，又掌握社区治理、项目管理的跨领域跨学科复合型人才的机制，传统工业时代的学科与专业壁垒难以培养适应建设项目“全周期管理”需求。与此同时，人工智能（AI）技术的快速发展为教育创新提供了新路径，在建设领域，如何利用人工智能技术赋能专业教育创新，培养适应后房地产时代城市更新需求的复合型人才，促进高质量就业，是亟待解决的重要问题。

（二）应用价值

1. 对城市更新实践的推动：本课题提出的“好人一起盖好房子”创新模式，为城市更新提供了一种新的组织和管理模式。通过业主直接聘请建维师，实现“新建/改造+运营维护”的全周期管理），提升社区治理效能，能够更好地整合资源，提高城市更新项目的效率和质量，促进新型社区的建设，推动城市空间的优化与品质提升。

2. 对建设类专业教育的改革借鉴：课题旨在打破传统建设类专业界限，拓宽学生的职业发展路径，培养一专多能型建维师，填补行业人才缺口。其研究成果可为高校建设类专业教育教学改革提供新思路和新方法，帮助学校调整专业设置和课程体系，提高人才培养质量，使其更加符合市场需求和行业发展动态。

3. 对和谐社会和可持续发展的促进：以“好人一起盖好房子”为核心理念，构建“业主+建维师+政府”协同治理体系，缓解老旧小区改造中的产权纠纷、资金分摊矛盾，有助于营造良好的居住环境和社区氛围，增强居民的归属感和幸福感，缓解城市更新中的社会矛盾，促进和谐社会的建设，推动城市可持续发展。

（三）学术价值

1. 丰富城市建设与发展理论：本课题从后房地产时代城市更新与和谐社会建设的视角出发，对建维师培养、好房子更新以及多维融合路径进行深入研究，有助于拓展城市建设与发展理论的研究范畴，为相关领域的学术研究提供新的理论素材和研究视角。

2. 构建“多专业融合+AI赋能” ：涉及土木工程、工程管理、智能建造、工程造价、建筑设备、建筑学、规划、园林、人力资源、物业管理、房地产开发、房地产估价等多个建设类相关专业，以及人工智能技术在教育领域的应用，实现了多学科的交叉融合，为跨学科研究提供了一个典型案例。

3. 国际经验的本土化创新：回应国家“十四五”规划中“城市更新”与“产教融合”战略，借鉴日本《公寓重建法》、新加坡“自愿提早重建计划”、英国"社区改善"等国际经验，探索中国特色自主更新制度，为相关政策制定提供依据，为国际城市更新理论提供中国经验和中国智慧。

二、本项目的研究现状

在城市更新方面，发达国家有一些成熟经验。例如：美国城市更新经历了从"清除"（clearance）到"保护"（preservation）再到"适应性再利用"（adaptive reuse）的演变过程，早期的城市更新主要以拆除重建为主，后来逐渐转向保护历史建筑和适应性再利用。近年来，美国城市更新更加注重社区参与和公众意见，强调城市更新的社会公平和包容性；英国的城市更新研究主要集中在社区自主更新方面。英国的"社区改善区"（Community Improvement Districts）模式鼓励社区自主更新，通过税收增量融资（TIF）支持更新项目，这种模式强调社区自治和集体行动，有助于提高社区居民的参与度和满意度；日本的城市更新研究主要集中在"市街地再开发组合"（町内会）模式方面。这种模式强调居民自治和集体行动，通过公共资金支持更新项目，研究注重保护传统文化和历史建筑，同时也关注老年人和弱势群体的居住需求。（刘琳，2022，鄢鹿其等，2025）

国内学者对城市更新的研究主要集中在政策模式、财务技术融合、多主体协同机制等方面。如对我国城市更新现存问题与政策建议的探讨（董昕，2022），赵燕菁（2023）揭示 “增容融资” 的财务陷阱；丁锐等（2024）用 FCM 分析协同机理。在城市老旧小区更新方面的研究，已有一些学者关注到多主体协同机制（王书评，郭菲，2021）、自主更新的权利构建与规划机制（邵永威，戚冬瑾，2025），以及基于模糊认知图的协同治理机理（丁锐等，2024）等问题，王书评和郭菲（2021）提出了城市老旧小区更新中多主体协同机制的构建，强调政府、市场和社会组织在城市更新中的协同作用，邵永威和戚冬瑾（2025）探讨了老旧小区自主更新的权利构建与规划机制，提出了基于权利视角的老旧小区自主更新路径。现有研究在多主体利益协调机制（如业主信任建立、政府监管边界）方面还缺乏量化模型支撑。

AI技术在建设类专业教育中的应用研究尚处于起步阶段，AI在建筑领域多集中于设计优化（如生成式设计）或运维管理（如数字孪生），未与全链条职业能力培养结合，AI技术在教育中的应用局限于工具层面，未深入重构“知识-能力”结构。现有研究多聚焦单一领域（如城市更新政策、AI教育工具），建设类专业课程体系独立，缺乏“全链条”能力培养，鲜有将土木工程、智能建造、社区治理等专业融合的教育模式，尤其缺少对“建维师”职业化与多专业协同的理论与实践探索，在专业教育领域，如何根据我国后房地产时代和城市更新的需求进行调整和创新，仍需进一步深入研究。项目申请人曾提出建设工程伦理映射法律化与道德自觉的利益相关者教育培养研究，探讨了建设工程伦理教育的法律化与道德自觉路径，这一研究为建维师培养提供了重要的理论基础。

三、本项目的总体框架和基本内容，拟达到的目标（阶段性目标及总体目标）

本项目以后房地产时代城市更新与和谐社会建设为研究背景，构建“模式—人才—技术”三维融合体系，以 “好人一起盖好房子” 创新模式为核心，构建一个包括需求分析、模式构建、教育创新、实践应用与评价等环节的完整研究框架。具体如下：先对后房地产时代城市更新需求和居民对好房子的期望进行深入调查分析，明确建维师在其中的角色和作用。在此基础上，构建 “好人一起盖好房子” 的创新模式，阐述其组织架构、运行机制和操作流程等。针对建维师所需具备的一专多能知识和技能，研究如何打破建设类相关专业界限，整合教学资源，设计出一套创新的教育培养体系。最后，通过实践案例对所构建的模式和教育培养体系进行验证和优化，并建立相应的评价指标体系，以评估其效果。具体可分为理论构建、模式设计、教育体系和实证验证等四个模块（表1）：

表1：总体框架模块

模块内容理论构建后房地产时代特征分析（存量优化、功能复合、伦理重构）。国际自主更新制度比较（法律赋权、资金筹措、技术标准）。分析后房地产时代城市更新特征，提出“AI驱动下建维师培养”的理论框架。模式设计“建维师”职业能力模型（技术能力+伦理素养+AI工具应用）。“好人一起盖好房子”协同机制（业主决策流程、利益分配规则、质量监督体系）。设计“建维师”职业标准、AI赋能的教育路径及社区治理流程。教育体系AI赋能的“一专多能”课程体系（土木工程+智能建造+工程管理+社区治理等），构建“AI+建设类专业”课程体系，整合建设相关多学科知识。实证验证以大湾区（特别是广州）城市更新项目开展建维师试点，评估教育与治理效果。试点社区选取（老旧小区/城中村改造/新建项目等），成效评估指标包括资金效率、居民满意度、更新质量等。

（二）基本内容

1. 对后房地产时代城市更新现状、趋势和特点进行分析，包括不同城市的更新项目案例研究，总结出对建设类专业人才的新需求。研究建维师的职业定位、能力要求和培养模式，探索AI赋能下的建维师培养新路径。具体包括：建维师的职业定位和能力要求、建维师培养的理论基础和方法、AI在建维师培养中的应用等。

2. 深入探讨 “好人一起盖好房子” 创新模式的内涵、优势及其在城市更新和和谐社区建设中的应用路径，分析业主、建维师等各方的权利、义务和责任关系。研究"好人一起盖好房子"模式的具体实施路径和机制，包括业主主导、政府支持、市场服务的三元协同机制。具体包括："好人一起盖好房子"模式的内涵和特点、三元协同机制的设计和运行、模式的实施路径和保障措施等。

3. 研究人工智能技术在建维师培养中的应用方式和方法，如虚拟现实教学、智能辅助设计与分析软件的使用、大数据分析在项目管理中的应用等，以及如何通过这些技术提高教学质量和学生实践能力。探索建设类相关专业融合的教育模式，包括课程体系的优化、教学方法的创新、实践教学平台的建设等，制定出建维师培养的课程标准和教学大纲，开发相应的教材和教学资源。

4. 研究城市更新与和谐社会建设的多维融合路径，包括社会公平、社区治理和公共服务等方面。具体包括：城市更新与社会公平的关系、城市更新与社区治理的融合路径、城市更新与公共服务的协同发展等。对新型社区的功能规划、设计和建造进行研究，结合人工智能技术实现智能化的社区管理和服务，提高居民的生活品质和满意度。

（三）拟达到的目标

1. 阶段性目标：

第一阶段（2025-2026）：完成对后房地产时代城市更新需求和建维师角色的深入调查与分析，明确建维师所需具备的知识和技能体系，，并形成研究报告，进行“好人一起盖好房子” 创新模式的构建及建维师职业标准、教育培养体系与课程体系设计，建立专业融合的课程框架和教学方法库。

第二阶段（2026-2027）：在试点社区开展建维师培训与实践，通过对实践案例的应用和验证，进一步优化创新模式和教育培养体系，完善评价指标体系形成可复制模式。

2. 总体目标：提出一套具有创新性和可操作性的“好人一起盖好房子” 模式，并建立与之相适应的建维师教育培养体系，为后房地产时代城市更新提供人才支撑和教育范式参考。通过该体系培养出一批具有扎实专业知识、丰富实践经验和创新思维的一专多能型建维师，建设类教育从“单一专业”向“多维融合+AI赋能”转型，推动城市更新项目的顺利实施和新型社区的建设，促进和谐社会的发展。

四、拟突破的重点、拟解决的关键问题及主要创新之处

（一）拟突破的重点

1.专业壁垒打破：通过AI赋能教育，打破传统土木、建筑、物业等专业界限，开发模块化课程，设计“建造-运维一体化”跨学科课程体系。

2.职业化路径：建立建维师认证标准与职业发展通道，推动其成为城市更新核心力量。

3.社区治理机制重构：探索业主直聘建维师的市场化路径，替代传统开发商与物业公司分工模式。

4.利益协调机制：平衡业主、建维师与政府间的权责关系（如业主诉求、政府监管、建维师收益）。

（二）拟解决的关键问题

1. 确定建维师在后房地产时代城市更新和新型社区建设中的具体职责和工作内容，以及与业主、开发商、物业公司等各方的协同或替代工作机制，验证 “好人一起盖好房子” 创新模式在实际城市更新项目中的可行性和有效性，并总结出一套可推广的实践经验。

2. 解决将人工智能技术深度融入到建维师培养过程中，多学科知识融合过程中可能出现的教学内容重复、衔接不畅等问题，有效整合建设类相关专业资源，确保建维师能够系统、全面地掌握所需的专业知识和技能。

3. 克服人工智能技术在实际教学应用中的技术难题，如虚拟现实教学设备的硬件配置、智能辅助软件的选型与应用培训等，使教师能够熟练运用这些技术进行教学，学生能够通过实践掌握其在建维工作中的应用方法。

（三）主要创新之处

1.治理范式创新：创新性地提出了“好人一起盖好房子”模式，改变了传统的城市更新和物业管理模式，以业主为核心，建维师为纽带，实现了建设与运营维护的有机结合，为城市更新提供了一种全新的思路和方法。

2.教育模式创新：充分利用人工智能技术赋能人才培养，在建设类专业教育领域率先尝试跨学科融合培养一专多能型建维师，通过整合多专业教育资源，构建全新的课程体系和教学模式，培养出适应后房地产时代城市更新需求的复合型人才，打破了传统专业教育的局限性。

3.填补责任与法律空白：建维师是申请人提出的概念，最接近的现有职业、职务或责任集合包括业主单位项目总监、物业公司项目经理、业主委员会主任、维保及安全使用责任人（通常为业主）等。目前《建筑法》在建设单位专业技术人员资格方面存在一定的立法空白。建维师的责任范围涵盖建设阶段以及使用（运营维护）阶段，确保整个寿命周期内都能得到专业的技术支持和管理，以维护产权人的合法权益。