摘要：在房地产快速发展的近一二十年时间里，拆迁一直都是很多居民翘首以待的事情，很多人甚至将其与暴富划上等号。
在房地产快速发展的近一二十年时间里，拆迁一直都是很多居民翘首以待的事情，很多人甚至将其与暴富划上等号。
根据以往的拆迁来看，不管在哪个城市，其模式基本一致，基本都是官方来主导，然后经过统一的规划和统一的实施，对相应的老房子进行拆除，与此同时，会针对相应的居民进行一定的货币补偿或是房屋安置。
但是，随着房地产从增量扩张到存量改造的转变，城市更新开始成为当前城市发展的趋势和方向。在这样的背景下，拆迁与安置的模式也在悄然发生着变化。
这种变化和趋势，你注意到了吗？接下来，我们就带大家一起了解一下其中的变化和未来可能的走向。
政策信号
鼓励探索自主更新改造老旧住宅
大家都知道，自去年9月底开始，全国的楼市政策都逐步走向了宽松趋势。在这样的背景下，城镇老旧小区和城中村的拆迁与旧改也被多次提及。接下来我们简单梳理一下：
2024年10月：住建部首次明确提出“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。2024年11月：住建部等印发通知，将城中村改造的政策支持范围从35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市扩大到近300个地级及以上城市。2025年3月：在全国瞩目的重磅级会议期间，住建部再次表示在2024年新增100万套的基础上，继续扩大城中村改造规模。除此之外，还明确提出，要把2000年以前建成的城市老旧小区都纳入城市更新的改造范围，同时明确提出一点：鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
图片来源网络
所谓居民自主更新，显然就是要打破之前拆迁与改造单纯依靠官方进行主导的模式。
之所以这样做，笔者认为重要的原因就是随着城市更新的大规模推进，拆迁与改造的规模越来越大了。
通过梳理过去半年多的相关政策就会发现，“加力实施”“加快改造”“加力推进”等成为城中村拆迁与改造的关键词。面对这样的拆改规模与速度，传统拆迁和改造模式不仅使得城市更新的资金压力大，而且也无法满足不同居民的多样化需求。
因此，“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，也就不难理解了。
“老危房”变成“大联排”
苏州首个原拆原建诞生
在探索自主更新改造老旧住宅的方式当中，原拆原建是目前实施相对较多的一个。
所谓原拆原建，顾名思义，在原有的土地上进行拆除重建，既可提高和改善居住环境，也可以保持原有的邻里关系不变。不过，结合已试点的城市来看，原拆原建有一个十分明显的特点就是部分资金需要居民自筹。
实际上，苏州已经诞生了首个原拆原建小区，你听说了吗？
最新消息！据央视新闻报道，苏州首个原拆原建的项目为西墩新村21幢，该项目位于苏州张家港。下面为笔者梳理的该项目的基本概况：
该项目建成于20世纪70年代；2022年被认定为危房；2022年8月全体居民达成原拆原建的共识；2023年10月重建启动；2024年5月建筑主体正式完工；2024年9月全部工程完工；日前，居民们刚刚拿到了新的不动产权证。原拆原建前，图片来自网络
西墩新村21幢是苏州首个由产权人自筹资金进行恢复性重建的自主更新项目。
由于建成年代久远，小修小补已经无济于事，经过原拆原之后，不仅住房面积从40多平方米扩大到了60多平方米，而且老房子还变成了二层联排。关键是，这一套下来，居民平均花费大约只有18万元。
原拆原建后，图片来自网络
其实，除了西墩新村21幢之外，今年2月份，苏州自然资源规划部门曾公布了一则规划批前公示，事关苏大后庄学生公寓，即将该项目原拆原建，改建成高品质洋房住宅。
虽然同为原拆原建，但与西墩新村21幢不同的是，相门后庄的苏大学生公寓小区并不涉及到具体的小区业主，而是由原资产所有方原地翻建。
因此，西墩新村21幢算是苏州第一个真正意义上的老旧小区原拆原建。不过，从老旧小区拆迁与改造的角度和趋势来看，二者均是有益尝试，将为以后越来越多的老旧小区进行拆迁与改造提供样本和模版。
原地拆，原地建
苏州第二个小区开始行动？
实际上，对于苏州而言，除了西墩新村21幢之外，苏州老城区有一个小区也有望启动原拆原建！
进入2025年以来，不少市民通过寒山闻钟咨询姑苏区朱家庄新村的拆迁与改造问题。
综合上述两则回复看，朱家庄新村的拆迁与改造与传统的拆迁与改造大有不同。
根据官方回复，依据之一就是朱家庄新村的房屋建设年代不一，分别建于上世纪70年代至2000年左右，所以要针对不同房屋分别采取“留、改、拆、建”等多种方式。具体来说：
对存在安全隐患的房屋采取加固、拆除、重建等方式；对房屋结构完好的采取改造更新的方式。根据此前的朱家庄老旧住区自主解危更新设计方案来看，朱家庄新村被划分为四大区域，即ABCD。其中，D区将按传统模式进行改造，其他区域则采取原地翻建和拆除重建（最终结果已官方规划实施为准）。
原拆原建
或成为未来的重要模式
原拆原建作为老旧小区拆迁与改造的探索模式之一，在苏州实施之前，其实已经在不少城市进行了实施或试点。比如，北上广深等四大一线城市，再比如南京和杭州等。
以浙江为例。去年4月份，发布了稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）。
重点内容整理如下：
主要目的：积极探索以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造。实施程序：①业主自主更新意愿较为集中的老旧小区可以提出项目申请；②制定和审批更新方案；③开展施工建设；④组织联合验收等。具体看两个例子：
南京首个选择自主更新的项目为秦淮小西湖城市更新项目，该项目为私房参与的自我更新，2021年启动， 2024年结束，由官方和业主共同出资。
浙工新村：图片来自潮新闻
浙工新村：图片来自潮新闻
杭州第一个选择自主更新的项目为浙工新村，该项目由原来的13幢多层住宅原拆原建为带电梯的7幢小高层，共涉及区502户业主。该小区的改造资金同样采取的是"居民自筹+官方补贴"的形式。
写在最后：
伴随房地产市场的发展，有一点可以肯定，那就是很多建设于上世纪80年代90年代甚至更早时期的房子都将进入又老又旧的阶段，而且随着时间的不断推移，老旧房子的比例会越来越多且越来越危，所以这是所有生活在城市里的居民都可能面临的共同问题。
因此，我们认为，拆迁改造的模式趋向多元化是未来城市更新的必然走向，而且根据目前趋势看，原拆原建的方式正在不少城市成为一种新的尝试。但如何达成共识以及资金如何筹措等问题也是原拆原建方式面临的“难题”。
那么，作为老旧小区业主的你，期待原拆原建吗？
来源：大一
