摘要：2025年8月19日，中央电视台的“焦点访谈”节目重点关注了“老房更新”的新模式：原拆原建。

2025年8月19日，中央电视台的“焦点访谈”节目重点关注了“老房更新”的新模式：原拆原建。

随着焦点访谈的播出，意味着老破小的“原拆原建”大概率将要在全国范围内“亮相登场”了。

也就是说，城市核心区的老破小更新，要从2015年的“棚改模式”变成2025年的“原拆原建模式”。

2015年的“棚改模式”就是我们常见的“拆迁模式”。

政府直接把你的老破小拆掉，然后给你的钱，你再去其他地方买房，这种模式叫做“棚改货币化”。

2025年的“原拆原建”模式则完全相反。

原拆原建模式则是你自己出一部分钱拆自己的房，同时自己出一部分钱把房子盖回来，在整个拆迁的过程中，都是“居民自己要出钱”。

根据焦点访谈的信息：原拆原建的费用一共分成三个部分，居民自己出三分之一，政府补贴三分之一，开发商出三分之一。

比如在北京的话，整个原拆原建的成本大概是1.5万/平米，其中居民自己出三分之一，大概每平米是5000-6000元。

那么一个40平米的老破小，原拆原建后，居民自己需要支付25万左右，其他的费用则由政府和开发商来承担。

那么开发商为什么愿意干这件事呢？

原因就是原拆原建之后，小区的面积可以扩大，扩大的这部分面积交给开发商来进行销售，形成资金回收。

比如一栋楼原来是1万平米，原拆原建后可以增加到1.5万平米，多出来的5000平米，就交给开发商来变成商品房进行销售。

这样开发商承担的三分之一费用就可以通过商品房销售来回款。

而同时，政府也可以在这个过程中，拿到税收和其他的收入。

所以“原拆原建”就变成了一个“三方共赢”的局面。

居民自己出一部分钱，可以把老房子变成新房子。

开发商出一部分钱，可以拿到多出来的销售面积，可以卖房。

政府在这个过程中，可以拿到税收和GDP数据。

而最重要的是，原拆原建模式还可以“刺激消费”。

居民把老房子变成了新房子，肯定要进行装修，要购买各种各样的家具和家电。

这样就可以刺激居民把“存款”拿出来花掉。

可见，原拆原建其实是一个“一箭四雕”的城市更新模式。

我们的判断是：预计从2025年四季度开始，原拆原建大概率将会作为危旧房改造的城市更新核心模式，在全国大范围推开。

大部分的"D级危房"、"C级危房"和“非成套住宅”应该都会在未来5年之内，得到原拆原建的机会。

所以家里有老破小的人，请把钱包准备好。

原拆原建会给居民的老破小带来三大好处：

首先第一个就是“房龄归零”，不管你现在是几年的老破小，原拆原建之后，全部房龄归零，相当于新房的土地使用年限。

其次第二个就是“产权归私人”，不管你原来的老破小是公房，还是单位的房子，只要原拆原建，产权全部变成私人的。

最后就是“面积增加”，不管你原来的房子是多大的，原拆原建之后，你都可以争取增加住房面积，当然增加的面积也需要支付费用。

那么，如果家里确实没钱，拿不出“原拆原建”费用的人怎办？

按照目前的说法，提供两个解决的方案：

第一个是“可以贷款”，用自己手里的老破小来进行贷款，用贷款的费用来支付“原拆原建”的钱。

第二个就是“房票安置”，如果整个小区确实没钱的人太多，那就直接采取拆迁模式，然后用房票安置的方式。

老破小的土地交给政府，政府用房票给你，你去外面买房，帮助市场去库存。

所以在原拆原建的模式之外，还提供了一种“房票拆迁”的模式，双管齐下，共同解决老破小的城市更新问题。

综上所述，原拆原建经过多年试点之后，目前来看，已经开始要全国推广了。

这是一种对于政府来说，成本最小，但是效果最大的模式。

原拆原建可以达到“四大目标”：

第一，推动房价上涨的目的。绝大多数的老破小在经过原拆原建之后，资产价格都会上涨。

第二，刺激居民消费。原拆原建之后，居民是肯定要装修的，大量的消费就会起来。

第三，城市面貌焕然一新。大量的老破小楼房会变成新房，城市面貌焕然一新。

第四，税收和财政收入的上涨。在原拆原建的过程中，政府可以拿到税收，甚至可以拿到部分的土地财政。

所以，我们判断，原拆原建大概率就是未来老破小的终局方案了。

最后大家如果想要加入我的房产群和老破小群，请发私信进群。

来源：大山说楼市