摘要：这项法定用益物权，既为弱势群体构筑起权利保护屏障，更在不动产法律框架中注入人文关怀的温度，让冰冷的住房回归温暖的家之本质，悄然改变了不少家庭的命运。
上午10点
法治专栏节目——《公平的声音》
最新一期与大家见面啦！
本期做客直播间的嘉宾是
高平法院马村法庭法官
李宇颖
精彩直播回放来啦！
这项法定用益物权，既为弱势群体构筑起权利保护屏障，更在不动产法律框架中注入人文关怀的温度，让冰冷的住房回归温暖的家之本质，悄然改变了不少家庭的命运。
本期《公平的声音》，邀请高平法院马村法庭法官李宇颖做客直播间，围绕居住权定义、居住权设立、权利与义务等，与主持人进行了深入探讨，通过案例解析与法律解读，为听众带来一堂生动的普法课。
节目开场，李宇颖通过一个小案例向大家介绍了居住权的定义。王大爷患病多年、卧床不起，一直由再婚的老伴李奶奶负责照顾。不久，王大爷身体倍感不适，开始考虑身后之事，准备将自己唯一的住房过户给儿子，但是又担心自己去世之后李奶奶可能会居无定所。这个时候王大爷就可以在办理房产过户登记之前立下遗嘱，为李奶奶设立无偿的居住权，居住权的设立与登记，可以有效保障李奶奶老有所居。
若王大爷在遗嘱中设定了居住权期限，则李奶奶只可居住至期限届满，期限届满后，李奶奶的居住权消灭；若王大爷遗嘱中并未提及居住权期限，则李奶奶可一直在此居住至去世。居住权消灭后，王大爷的儿子应及时到不动产登记机构办理注销登记，将登记于不动产登记簿的居住权信息注销。
什么是居住权？
居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。
居住权作为用益物权而非所有权，居住权人对于住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。
居住权有哪些特征？
1.严格遵循居住属性。居住权的设立目的是满足生活居住需要，权利主体只能是有生活居住需求的自然人，针对的只能是用于生活居住用途的房屋，不可用作其他用途。
2.以无偿设立为原则。居住权与房屋租赁权不同，其本身的立法目的不是解决市场环境下的房屋供需问题，而是保障特定民事主体的基本居住利益，因而具有一定的福利属性。
3.流转受到严格限制。居住权是为自然人的居住利益而设立的权利，而居住利益显然只能与特定身份的自然人相联系，不具有流转的必要和可能。
居住权的设立方式是什么？
1.以合同方式设立。以合同方式设立居住权，是最为常见的居住权设立方式，依据《民法典》第367条的规定，居住权合同应当采用书面形式订立。
2.以遗嘱方式设立。《民法典》第371条规定了以订立遗嘱的方式设立居住权。以订立遗嘱的方式设立居住权，参照适用合同设立居住权的规定。
居住权何时设立？
居住权的设置分两步：签订合同、办理登记。根据《民法典》第368条中规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”合同签订之后，未向不动产登记机构申请居住权登记的，居住权不发生物权效力。
居住权人的权利与义务有哪些？
（一）居住权人的权利
1.占有、使用住宅的权利。居住权人有权排他性占有、使用住宅特定部分，受妨害时可主张物上请求权排除妨碍。
2.排除第三人对住宅的权利主张。居住权可对抗所有权变动后的权利受让人，第三人不得主张解除占有。
3.对房屋进行修缮、添附的权利。在不影响整体功能前提下，可实施必要修缮或改善性添附，但不得要求补偿。
4.为生活居住需要使用住宅的非权利部分。当权利范围无法满足基本需求时，可合理使用必要附属设施。
（二）居住权人的义务
1.不得将住宅用于生活居住以外的用途。禁止将住宅用于商业等非居住用途，否则所有权人可解除合同，收回住宅。
2.按照合同约定的居住条件和要求使用住宅。应按合同约定条件使用住宅，不得实施损害居住利益的行为。
3.妥善使用和维护住宅。需尽妥善维护义务，重大损害应及时通知所有权人。
4.不得将居住权进行转让、继承、抵押。居住权人转让、遗嘱处分居住权的，处分行为无效，同时也不得将居住权进行抵押。
5.不得对住宅进行出租，但另有约定的除外。原则上不得出租其享有居住权的住宅，但如果房屋所有权人与居住权人达成合意，则居住权人可以将该住宅出租。
6.按照约定支付居住权的对价。居住权的设立以无偿为原则，但当事人可以为居住权约定对价，如果约定了对价内容，那么居住权人就负有依据合同支付相应对价的义务。
李宇颖又通过几个案例向大家讲述了居住权在生活中的一些具体运用：
案例一：王光与林凤再婚后未生育子女，林凤临终前立遗嘱将名下房产遗赠弟弟林军，同时明确王光再婚前享有居住权。林凤去世后，林军取得房屋所有权，但擅自挂牌出售房屋。王光向法院申请强制执行居住权，法院依据《民法典》第368条，裁定将居住权登记于王光名下。本案确认遗嘱设立的居住权具有物权效力，即便房屋所有权转移，居住权人仍可对抗新房主，保障了弱势群体的基本居住权益。
案例二：一对夫妻因教育理念冲突起诉离婚，双方争议焦点为共有房产分割。经法院调解，房产归男方所有，女方及子女获居住权至孩子高中毕业。居住权的设立既避免房产分割僵局，又确保子女在熟悉环境中成长，体现了《民法典》对妇女儿童权益的保护。
节目最后，李宇颖表示，居住权制度如同在房产证上加盖的“隐形印章”，让法律温度渗透进砖瓦之间。它既是为孤寡老人托底的“安居盾牌”，也是离异家庭守护子女的“温柔铠甲”，更是重组家庭平衡利益的“公平砝码”。请务必牢记，设立居住权必须办理登记，这既是权利生效的法定要件，更是避免后续纠纷的“防火墙”。二手房买卖时更要擦亮双眼，务必核查房产是否登记有居住权，切莫因一时疏忽让购房款打了水漂，陷入“有房难住”的尴尬境地。
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来源：晋城中院
