其实就是中国绿发在三亚湾新城拿下的「2+2地块」：即2块有利润的二类住宅用地+2块无收益的安置用地，还捆绑3块纯公益公共配套用地。

其实，骨子里还是三亚常见的「配货制」。

就好像你去菜市场买半只鸡，老板往往会给你搭半个鸡头+一节鸡脖子。

这就叫做「平摊成本」。

在这个基础上，我们继续看绿发这次拿地就能明白了。

要理解这波「配货制」，我们先拆解开打包地块的核心数据：

有利润的二类住宅用地2块：HP02-02-10、HP02-02-11；

没利润的安置用地2块：HP02-02-14、HP02-02-17；

还有纯公益属性（无收益）的公共配套用地3块：HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16

打个包，总价29.61亿出让。

公开公示拍卖，有且只有绿发这一位竞买人报名，以底价13.61亿拿下。

哎呀这些数据看着好复杂啊，一不留神就能看晕过去。

秉持着说人话，让大众都能看懂楼市玄机，我们来简单梳理：

只要摘地企业能把项目经营好，就可以收入63.88亿，政府已经评估过，这个项目的利润率是10%，你把安置房、市政配套都搞搞好，政府就把土地打折卖给你，实际只收你13.61亿的地钱。

那土地系数47.66%又是什么呢？

前面提到有7块地，其中核心可开发用地（2块二类住宅用地+2块安置用地）评估价值为28.55亿，政府以13.61亿优惠价出让，折扣率恰好为「28.55亿÷13.61亿≈47.66%」

你买半只鸡，搭鸡头和鸡脖子，就按30半只，不同意，就45半只，就是这么个道理。

那如果有两到三个开发商竞拍，如何举牌呢？

常规土拍，举牌一手+1万~100万，三亚湾新城这次是按一手0.1%的优惠系数叠加。

若有企业举牌，将「优惠系数」从初始的47.66%上调至50%（优惠系数越高，意味着土地折扣越少、企业需支付的地价款越多）。

摘牌价=核心用地评估价28.55亿×50%=14.27亿，以此类推，看谁愿意享受更低的折扣，给政府更多的土地款。

当然也不会出现第二、第三家企业，因为城市更新的账非常难算，基本上都是政府牵头，找到合适的企业进行前期一系列金融测算，谈好了才上架走流程。

因此，绿发此次底价拿地，板上钉钉。

但是拿地的模式的确不常见，数据太多，算法太复杂，中间弯弯绕绕看不清楚。

我们也第一时间联系广州专门做城更的好朋友拆神CC了解了一下，广州旧改一般都是开发商自己搞拆迁后，搞开发，化身一条龙；

或者是政府提前完成拆迁，以净地形式出让。

但三亚不一样，土地基本上都要「捆绑销售」，简直比爱马仕的配货还要狠。

三亚的模式，其实是政府负责拆迁环节，房企负责安置房建设+公共配套落地，最终通过商品房的利润覆盖拆迁、安置及公共配套的全部成本。

对政府来说，将这些复杂需求通过「捆绑出让地块」的方式交由房企解决，最好不过。

不愧是三亚，即便拿地条件复杂，开发商依旧愿意入局，还是看中三亚城市更新的潜力无限。

这一次绿发和三亚湾新城的联手，也是水下运筹已久，悄悄地干大事。

一个热知识：中国绿发是国务院国资委直接管理的中央企业，鲁能集团是其全资子公司。

鲁能在三亚湾盘踞多年，故事也很多，有机会再聊。

先看7月初三亚湾新城公布的城市更新规划方案。

总占地面积为397.72亩，配套规划有幼儿园、社区卫生服务中心等公共服务建筑。

整体以生态社区和回迁安置社区的住宅建筑为主，这个位置紧邻三亚凤凰机场，未来如果新机场启动，凤凰机场搬走的话，那可就太棒了。

通过鸟瞰图，这个397亩的超大城市更新项目不简单啊。

桶井村的村民们，也可以放心了，有钱的绿发来啦，接下来桶井片区的城市更新将加速推进。

这一块地，有机场和没机场，是两个概念。不得不说三亚湾新城的区域价值不可估量，绿发这一步棋，精准踩中城市规划新格局，妙啊！

不妨回顾我们此前写过的三亚湾新城城市更新拆迁的稿件，从本地居民拆迁户视角再来看看这个超级项目的另一面。

推荐阅读：有房，又有铺！三亚这一轮城市更新，拆迁户笑出声了！

城市更新的车轮滚滚向前，中国绿发、华润、万科皆已入局，未来三亚可期！

未来三亚人，也将在新的地产模式下，享受更美好的生活。