摘要：一开始是2023年，增收不增利；后来是2024年，不增收也不增利；现在是2025年，上半年增收不增利。

连续三年，越秀地产，利润下跌。

一开始是2023年，增收不增利；后来是2024年，不增收也不增利；现在是2025年，上半年增收不增利。

一句话：钱越来越难赚。

跟他们保持同频的是越秀服务，上半年整体毛利率也下滑到21.3%，毛利额降至4.18亿元。

越秀服务去年就跌好惨。去年一整年的净利润只有2.86亿，同比下降了42.5%。所以他们做了一个大胆的举动：账上趴着47.91亿元，不动。

不动，就是最好的行动。

越秀地产说中期业绩受到宏观环境的影响了。

越秀地产董事长及执行董事林昭远（左二）、越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松（右二）、越秀地产联席总经理及执行董事江国雄（左一）、越秀地产财务总监曾志钊（右一）

2025年上半年，越秀地产录得营收475.7亿元，同比上升34.6%，创下该公司半年度业绩新高。而期内销售成本为425.11亿元，同比上升39.4%。

业绩很好，但是利润就不好看，公司的毛利额录得50.63亿元，同比上升4.5%；对应毛利率则约为10.6%，同比下降3.1个百分点。归母净利润13.7亿元，同比下降25.2%，其中核心归母净利润15.2亿元，同比下降12.7%。

为什么呀？说了，受到宏观环境影响了。

他们是这一轮的三匹国企黑马之一：广州越秀、厦门建发、珠海华发。其中，广州越秀的呼声很高。

它们有着共同的特点：融资成本低、土地市场异军突起、销售业绩较为强劲；也有着共同的缺点：盈利增长不够稳定。

融资成本低自然是越秀的优势，但“广州国企”的标签才是越秀能以低利率融资且不断拿地的底气。

据《商学院》报道，越秀地产曾说过，“在一些高投入的大项目中，借力资金充裕的国有母公司越秀集团率先投入资本，承担项目前期的投资和风险，越秀地产则在实际成熟期收购股权，有着高灵活度的现金流管理。得益于这种模式，越秀地产才能在激进高价拿地的同时，保持净负债率的相对低水平。”

2020年-2023年四个年度里，越秀地产股东应占净利润出现了两增两降。

2023年业绩报告显示，全年核心净利润同比减少19.43%，还是“增收不增利”的状况。

这些，都是逆风奔跑的代价。

2024年，越秀地产实现营收864亿元，同比增长7.7%；合同销售额1145.4亿元，行业销售榜上位列第8位，首次冲进年度榜单行业TOP10。

去年利润下滑得厉害。

去年上半年就开始下跌。根据越秀地产2024年中期财报，上半年实现营业收入约353.4亿元，同比上升10.1%。权益持有人应占盈利约18.3亿元，同比下降15.9%。核心净利润约17.4亿元，同比下降18.8%。毛利率约为13.7%，同比下降4.1%。

2024年全年业绩公告显示，权益持有人应占盈利10.4亿元，同比大幅下降67.3%；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%。

你看，全年比半年跌的很多了。不看不知道，一看吓一跳。

去年，越秀给自己的的销售目标是1470亿。最终以77.9%完成年度销售目标。

后来，为了让今年顺利完成目标，他们把今年的目标定为：1205亿。有零有整的，上半年已经卖了615亿元，这样下半年再卖590个亿就可以“轻松”搞定，再也不用步去年的后尘了。

但是会不会像去年一样，利润下半年也控制不好？

上半年业绩下降主要由于少数股东损益飙升119.8%，达到16.06亿元。这也是越秀地产首次在半年报中出现少数股东分走超过10亿元利润的情况。

越秀喜欢合作拿地，在广州以外更是如此。

数据显示，2024年全年，越秀地产新购土地共计24幅，持股低于50%的地块占10幅；今年上半年新购土地13幅，持股低于50%的地块则达到8幅，分别位于广州、上海、杭州、西安及北京。

由于低权益占比的项目不并表，这类项目的增加，容易导致外界难以窥见越秀地产资产、负债的真实情况。

隐忧有吗？当然。

2024年年底的时候，归母净利润已经创了近九年来的新低。不赚钱吗？不，是越来越不赚钱。

今年也是人事变动的高发期。

据南都·湾财社统计，今年已有4家广州市属国企出现“一把手”人事变动。根据统计数据显示，2024年至今年6月底有26家广州市属国企已有14家换帅。

换帅的大背景是经济。

今年广州市属国企鲜明喊出“拼经济”的口号，上述提到的4家企业在其所属行业中既有增长也有困境，换帅之后，相关企业正在通过改革等方式促使企业实现增长。

越秀就是其中一家。

5月27日，“75后”陈强任广州越秀集团股份有限公司、越秀企业（集团）有限公司董事，成为越秀集团的新“掌门”，执掌这家千亿国企。

后来就是一系列的变动。

子公司的高管也进行“换血”：比如越秀房产基金的林德良辞任董事会主席兼行政总裁等之后，继续担任执行董事、负责人员兼财务及投资委员会成员；李锋辞任非执行董事，执行董事区海晶晋升为行政总裁等。

再加上之前，越秀服务、越秀房产基金同时公告宣布更换董事会主席，均由现年52岁的江国雄接任。

6月9日，越秀集团更是委任两位“80后”担任要职：胡柳接任广州越秀集团股份有限公司职工董事，杨晓岩接任广州越秀集团股份有限公司董事。

越秀地产怎么改变不赚钱的现状？拿了地，创收了，但是利润率逐年走低。越秀服务也是，账上有钱，但是没有办法钱生钱。

2024年，越秀集团统计口径资产总额突破万亿，达到11385亿元，实现营业收入1356亿元，利润总额66亿元。

行业老兵，也是新帅，刚接棒越秀集团一把手的陈强是准“行业老兵”，曾在广州新中轴建设有限公司、广州市城投资产经营管理有限公司、广州塔旅游文化发展股份有限公司担任要职，参与花城广场、广州塔、海心沙等重要项目的建设，另外他还担任广州市城市建设投资集团有限公司党委书记、董事长。

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来源：城市地标