摘要：早在去年，甘肃省兰州新区就已规定，对连续未入住6个月的空置住宅，物业费仅收取50%。青岛针对6个月以上的空置房，物业费收取比例不超过60%。
近日，江苏镇江市出台新规，对连续6个月以上的空置住宅，物业费实施打折优惠，最多只需缴纳70%。
此消息一经发布，便登上头条，引发广泛热议。实际上，这仅仅是当下物业费降价潮的一个缩影。
早在去年，甘肃省兰州新区就已规定，对连续未入住6个月的空置住宅，物业费仅收取50%。青岛针对6个月以上的空置房，物业费收取比例不超过60%。
无锡、宿迁、扬州、长沙、潍坊、石家庄、常州、烟台等城市，也纷纷发布物业费打折政策，目前全国已有超10个城市卷入其中。
不少读者心生疑问，这是否是为炒房客和囤房大户提供便利，降低其持有成本，变相鼓励炒房呢？实则不然。
今年房地产工作的重点在于“止跌回稳”，即实现“稳地价、稳房价、稳预期”。降低空置房物业费，只是配套政策之一。
炒房客和囤房客通常不会让房屋空置，他们会简单装修后出租，以减轻月供压力。真正空置房屋的，大多是外出务工人员，他们可能一年仅在过年时回家住几天。
大城市租房开销大，老家房子不住却仍要支付物业费，这两年就业形势不佳，收入减少，住房支出却居高不下，他们难免会动卖房的念头。
而这一政策的出台，正是为了减轻外出务工人员的房屋持有成本，增强他们继续持有房屋的意愿，进而达到降库存、稳楼市的目的，并非存在所谓的阴谋。
不仅空置房物业费在降，正常居住房屋的物业费同样呈下降趋势。
调查显示，自去年起，重庆、银川、武汉、青岛等城市陆续公布新的物业服务收费管理办法，积极推动物业费降价，平均降幅达24%。
其中，重庆的降价幅度尤为显著，去年有10多个小区宣布降低物业费，预计今年这一数字将超过100。
在重庆的房屋论坛上，如何降低物业费成为热门讨论话题。究其原因，公摊面积、预售制度、物业公司，堪称中国楼市的三大顽疾。
以物业为例，多年来，许多物业公司的服务能力与所收取的物业费严重不匹配。
平日里，物业公司为节省开支，大量雇用廉价的大爷大妈，导致管理混乱，毫无“服务”可言。
小区内绿植枯萎、墙皮脱落、垃圾清理不及时等问题频出，加速了小区的衰败，进而影响小区房价。
但物业公司却对此视而不见，凭借手中的管理大权，对业主诉求置若罔闻，态度傲慢。
久而久之，“只收钱、不干活”的物业公司与业主之间，产生了难以调和的矛盾冲突。
值得注意的是，从去年开始，不仅有城市出台政策降低物业费，越来越多的物业公司甚至主动降低物业费，以安抚业主情绪。
这一现象令人颇感意外。为何会出现这种情况？答案是行业内卷严重。一方面，供应大幅增加。
截至2024年，全国物业管理相关企业注册量达273.3万家，同比增速高达168.8%，增长态势十分惊人。
由于物业公司门槛较低，近年来就业形势严峻，劳动力价格低廉，促使这一行业迅速扩张。另一方面，需求急剧衰减。去年房地产市场降速明显，住宅用地新开发土地面积降幅高达25.9%，新房销售同比下降12.9%。
一增一减之下，在供需原理作用下，增量市场萎缩，物业公司只能在存量资源中展开激烈争夺，竞争愈发激烈。
例如，广西柳州的维美物业，去年下半年推出“免物业费”模式。原因是在竞标小区物业资格时，面临多家外来物业的激烈竞争，对方开出的条件一个比一个优厚。若不采取免费策略，维美物业很可能无法续签物业合同。
为弥补员工工资，该公司只能从装修、家政、售卖农产品等业务中寻找盈利点。
不久前，有朋友提及，自己所在小区成立业主委员会，投票辞退了之前服务不佳的物业，更换了一家费用更低、服务更好的新物业。
过去，更换物业困难重重，一方面难以组织起足够的业主，另一方面街道办往往不予理会，再者担心换来更差的物业。
但如今，成功更换物业的案例在网上广泛传播，越来越多的人愿意尝试，且街道办给予支持，优质物业公司也日益增多，整个环境发生了显著变化。
自2024年下半年至今，“物业费降价潮”已成为物业服务行业的新现象。未来，物业行业竞争将更加激烈，“价格战”或将成为常态。不过，价格固然重要，但服务质量才是关键。
若价格过低，导致物业无力聘请足够的人员，小区将难以维持正常运转。只有保证工作有人做且做得好，实现物业管理有序，让业主感受到尊重和优质服务，才能为小区发展提供有力支撑。
在国外，物业费虽不低，但服务质量高，小区历经多年仍能保持良好状态，二手房也能卖出较好价格。反观国内，物业费不低，房屋却衰败迅速。
理论上，房屋设计使用寿命约为50年，但实际上，许多房屋20年后便破败不堪。
因此，在当前激烈的市场竞争环境下，预计未来会有更多企业注重提升服务质量，拓展多元化业务，如接入优质社区商业、医疗、养老服务、家政服务等，以满足业主多样化需求。
例如，香港的物业采用定期设施维护、透明财务管理和24小时响应机制，使物业寿命延长了40%。
大家赚钱都不容易，在“不满意就换”的市场机制倒逼下，物业公司若想在市场中立足，就必须提升自身服务水平，实现精细化运营，切实服务好业主。
物业行业的“好日子”已一去不复返，当下市场已全面进入“业主赋权”时代。
来源：买房策
