摘要：五星级酒店集体摆摊已不是新闻了。多地酒店已加入“摆摊大军”，甚至都开始在社交媒体上吆喝揽客；在一些地区，部分中高端连锁酒店也加入了进去，“扎堆”在街头支起了摊位。

五星级酒店集体摆摊已不是新闻了。多地酒店已加入“摆摊大军”，甚至都开始在社交媒体上吆喝揽客；在一些地区，部分中高端连锁酒店也加入了进去，“扎堆”在街头支起了摊位。

抖音、小红书等平台上，“酒店摆摊”话题热度飙升，#酒店摆摊这一话题在抖音的浏览量已然破亿。

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这是笔者最近从杭州本地某老牌五星酒店点到的外卖，一大份番茄炖牛腩配上蔬菜米饭卤蛋，只要21元。

若是去酒店堂食，至少要三位数，而这家酒店的平日ADR在600+。

高端酒店“弯腰求生”的信号清晰而刺眼，却也引发更深层忧虑：当塔尖的巨头向下挤压，那些原本扎根于“下面”的商家，路在何方？

这背后折射的是酒店投资进入残酷调整期：竞争加剧、回报周期延长已成“新常态”。高企的租金成本与持续下滑的收益矛盾日益突出，市场供应的严重饱和更引发了惨烈的低价厮杀，令投资者倍感压力，呼唤更深远的破局智慧。

破局的关键，落在一个“稳”字——唯有通过精准定位、严控成本与更为保守的测算，方能构建起足以穿越周期的抗风险能力。

投测阶段

精准决策奠定成功基石

品牌选择是投资决策的首要关卡。在不确定性增加的时期，头部酒店集团的品牌优势更加凸显。资深投资人余亮的选择代表了众多资深投资人的共识："我们与洲际酒店集团旗下品牌合作较多，一方面是熟悉，另一方面是因为近距离加盟保护等政策支持竞争相对温和，此外还有集团及品牌多年以来呈现出来的发展持久性。"

选址策略需要更加精细化。一二线城市核心商圈虽然竞争激烈、趋于饱和，但同业经营者往往能通过差异化定位实现共生共赢。这类区域凭借稳定的客源基础、清晰的消费画像和持续的市场需求，仍是商业投资的优选标的，尤其对注重长期稳定收益的投资者而言，成熟商圈的聚合效应往往能抵消高租金压力。

值得注意的是，对城市的新区、卫星城以及下沉市场的投资需要格外谨慎。一位投资人四川某地的投资经历很有代表性："六年前我们进驻时该区域物业租金相对低廉，但经过七年运营，业绩始终未能实现预期突破，目前仍处于较为尴尬的发展阶段。"这提醒我们，区域成熟度不足可能导致预期收益难以兑现。

租金谈判正在发生深刻变革。资深投资人刘宴斌预测了一个重要趋势："过去酒店投资，租赁合同的收益普遍遵循'三年递增5%、两年递增5%'的上调模式；而未来新签合同，租金很可能转向'三年递减5%、两年递减5%'下行趋势。"这个判断值得所有投资人高度重视。

保守测算是专业投资人的必修课。资深投资人殷宏声提出的方法论很有参考价值："'算账'的时候还是要保守的算，把营收降一降，把成本加一加。若在此前提下项目仍具备盈利空间，则具备投资可行性。"多位投资人建议，在当前环境下，回本周期应按4-6年规划。

筹建阶段

抢时间就是抢现金流

当投资决策确定后，筹建阶段的效率直接关系到资金回笼速度。在行业下行期，时间成本显得尤为珍贵，"抢时间就是抢现金流"成为共识。

规模控制是筹建阶段的首要考量。多位投资人的实践经验表明，盲目追求大规模投资往往适得其反。一位资深投资人指出，买楼投资酒店的难度和风险显著高于租赁模式，认为"租赁物业本身已是重资产运作，若再斥资买楼经营酒店，无疑是重中加重"。他进一步强调风险的双向性："行情好时可能获得三重回报（经营收益、资产增值、现金流充裕）；但若经营失利，酒店亏损、房产贬值、现金流断裂会形成连锁反应，导致系统性崩盘"。

专业化操作带来显著成本优化。资深投资人邓兴江的案例颇具启发性："我在建筑装修行业的专业积累，在酒店投资的过程中也可以发挥优势，一方面通过自主装修降低成本，另一方面也能保证酒店设施的施工质量和耐用性，延长酒店生命周期。"这种建筑行业背景带来的专业优势，在老旧物业改造中尤为明显。

风险防范是筹建阶段的重中之重。余亮特别强调要警惕不良资产："不良资产并不适合普通投资人，因为其中会涉及资金、法律、物权等复杂问题，稍有不慎损失惨重。"

运营阶段

“先做加法，再做减法”实现动态平衡

进入运营阶段后，如何在成本控制与收益提升之间找到平衡，成为考验投资人智慧的终极课题。这个阶段的核心是"先做加法，再做减法"的辩证思维。

阶段性策略调整是应对市场波动的有效方法。资深投资人向墨丽分享了自己的实战策略："对于运营多年的成熟门店，不盲目追求高溢价，而是优先保证满房。以我在春熙路商圈的一家门店为例，经营第五年仍保持90%以上的入住率。前三年我会有策略地保留部分空置房，让房间能够'休息'；当市场进入爆发期时，则转向高溢价策略。"

收益管理需要精细化操作。资深投资人邓辉的"降维竞争"理念值得借鉴："以我目前正在筹建的一家中高端酒店为例，经测算，在物业租金远低于周边品牌的情况下，我们的投资具备足够的安全边际：正常房价550-650元，入住率不饱和就降到450-550元，再不行还可以降到350-450元。"

他分析了这种策略的底层逻辑："当我们降到350-450元时，由于我们是四钻国际联号酒店，对周边弱品牌或单体酒店会形成明显的客源虹吸效应，最终依然能保证5.5-6年回本。所以我认为，在市场调整期，依托优质地段，低价拿到合适物业，打造有号召力、具备高溢价能力的酒店品牌，是可以穿越周期、更好地抢占市场份额的。"

现金流管理是生存之本。资深投资人李永银的建议直击要害："保持现金储备，避免All in。"这一观点直指风险管理的核心——在不确定性加剧的周期中，流动性是抵御危机的最后屏障。资深投资人张德惠的实战经验则聚焦精细化运营。她主张“控制现有门店成本，与上年同期持平即为成功”，看似朴素，实则蕴含深意。在亲自运营的徐州与南京两家7天旗舰店案例中，她通过“乐高模式”改造控制单房成本至5万元、人房比压缩至0.14，最终实现RevPAR超140元的业绩，印证了成本管控对盈利的杠杆效应。

资深投资人王涛从另一个角度强调了现金流的重要性："酒店属商业细分领域，从地产转做酒店投资是行业内的细分延伸，其选址仍遵循地产逻辑，即好地段、好物业、好租金，这对租赁型投资人尤为关键。"他特别指出："对租赁型酒店投资人而言，租金这一固定成本至关重要，把控好则能抵御一定市场冲击，高租金是最大痛点。"

人力成本控制是运营效率的关键。刘宴斌指出："投资人必须学会转变思路，要扎根群众、向下管理，粗放的酒店管理模式在未来必然难以为继。"合理的排班制度、一岗多能的员工配置，都能显著提升人效。

稳健前行

“活下来就是赢家”

当前酒店行业正经历深度调整期，专业化、机构化成为必然趋势。次方点评总裁丁晓宇指出："当前，酒店市场在下行周期中，呈现出两大核心趋势：专业化、机构化。专业化体现在酒店投资与运营的各个环节越来越精细化、标准化；机构化则是在专业化的基础上，实现更深层次的协同与整合。"

在此背景下，成功的投资逻辑已发生根本性变化。总结上述资深投资人经验，稳健的投资公式可以总结为：稳 = 核心地段 × 头部品牌 × 低成本 × 保守测算 × 灵活运营。这个公式看似简单，但每个要素都需要深厚的行业认知和实操经验来支撑。

面对行业深度调整，多位投资人反复强调一个生存法则："活下来就是赢家"。机构化趋势正在加速市场分化——那些能够守住现金流、坚持长期主义的投资者，终将在新一轮行业洗牌后占据更有利位置。必须清醒认识到，在这个特殊时期，谨慎不是保守，而是一种基于专业判断的深远智慧。

来源：次方点评