摘要：“鹤岗化”已成为三四线城市楼市困境的代名词。8月14日，在2025年博鳌房地产论坛活动上，复旦大学管理学院特聘教授邵宇接受凤凰网采访时认为：

“鹤岗化”已成为三四线城市楼市困境的代名词。8月14日，在2025年博鳌房地产论坛活动上，复旦大学管理学院特聘教授邵宇接受凤凰网采访时认为：

当前“鹤岗化”一类的城市很难解决既有的楼市问题，如果没有产业和人口的导入，即使有时间也无法换取空间。

邵宇教授的论断，可谓是对当前三四线城市楼市结构性困局的深刻揭示与尖锐预警。

然而，与此同时，全国百强县湖南长沙县，其新房均价稳定在8849元/平方米左右，展现出迥异的市场韧性与活力。

鹤岗的“冰封”与长沙县的“温热”，一冷一热之间，不仅直观反映了区域间发展的巨大落差，更有力地证明了：

城市自身的禀赋、战略选择与政策执行力，才是决定其能否挣脱楼市困局、避免沦为下一个“鹤岗”的关键所在。

鹤岗的困境绝非孤例。这座曾经的煤炭重镇因资源枯竭被列入国家第三批资源枯竭型城市名单，其命运背后：

人口坍塌式流失：2014-2017年仅三年间，鹤岗小学生人数锐减14.9%，成为黑龙江人口流失最严重的城市，户籍人口从2001年的111万人缩减至2017年的101万人。

产业空心化：随着煤炭产业“雪崩式”衰退，失业矿工被迫打多份工维生，城市失去经济造血能力。

住房严重过剩：城镇化率高达84%，本地家庭普遍持有多套住房，“房子白送都难找接盘者”成为残酷现实。

鹤岗折射的，是三四线城市群体性困境。全国住房空置率已达15%（2022年原住建部副部长仇保兴曾透露），三四线城市尤为严重。

另据易居房地产研究院数据，至2025年1月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为21.3个月，而其中三四线城市为30.3个月，远超12-14个月的合理值。

更严峻的是，据发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》所提示，全国84个城市已出现持续性人口收缩。包括资源枯竭型（玉门、吕梁）、产业衰退型（东北老工业城）、偏远型（定西、河池）等四类城市。

并且预测，当大城市户籍不再成为障碍时，中小城市面临的人口争夺战无疑会更加激烈，城市收缩会呈现加剧态势。

这些城市的共同特征是：产业造血功能衰竭、人口持续外流、住房严重过剩，形成难以逆转的恶性循环。

尽管“鹤岗化”阴影笼罩，但具备区位优势或产业基础的三四线城市仍有破局可能。湖南省长沙县的实践提供了观察样本。

作为全国县域经济十强，中西部经济领头羊，长沙县145万常住人口和持续优化的产业结构，为其提供了基本面支撑。与此同时，政策创新成为关键变量。

8月14日（昨天），长沙县正式实施《购买新建商品住房财政补贴实施细则》（以下简称“房十条”），构建系统性解决方案：

需求端激活：扩大公积金覆盖至灵活就业人员，支持异地公积金贷款；财政直补教师、医务人员等群体；创新性绑定购房与落户入学权益。

供给端松绑：土地出让保证金降至20%+分期付款；允许公寓改住宅；突破性调整计容规则——阳台、花园按50%计算面积，直接提升得房率。

库存去化双轨制：国企收购商品房转保障房、人才公寓，建立“市场+保障”消化通道。

这些措施直击市场痛点，通过提升房产附加值和降低交易成本重建市场信心。

专家表示，摆脱楼市困局，三四线城市需要跳出房地产救房地产的思维，实施“三位一体”战略。

1. 产业重生：从资源依赖到动能再造

资源型城市需摆脱单一产业结构，培育接续产业。如鄂尔多斯发展云计算数据中心，利用能源优势转型数字经济。没有产业支撑的住房需求如同无源之水，产城融合是根本解法。

2. 政策创新：长沙县模式的启示

公共服务捆绑：将购房与户籍、教育等稀缺资源挂钩，提升房产附加值。

开发规则再造：优化计容规则、土地价款支付方式，降低开发成本。

产品供给侧改革：发展“好房子”——安全、舒适、绿色、智能住宅，配套智慧物业，满足升级需求。

3. 人口战略：精准导入替代自然增长

全国生育率已降至1.09（低于日本），依靠自然人口增长不现实。需实施精准人口导入：通过补贴引进教师、医护等公共服务人才；建设青年公寓吸引毕业生；与本地企业合作定向供应职工住房。

4. 市场重组：构建双轨去化体系

鹤岗类城市需直面收缩现实，尚有活力的城市，应建立“市场+保障”去化通道：国企收购商品房转保障房、人才房，既消化库存又服务民生。

湖南长沙县

三四线楼市的命运分野已然清晰：鹤岗与长沙县的本质差异，在于产业活力、人口吸引力和政策响应力。

在人口总量见顶、结构老化的背景下，城市竞争已进入零和博弈阶段。正如邵宇教授所言：没有产业和人口导入，时间换不来空间。

来源：地产锐评