摘要：在今年的人大三次会议民生主题记者会上，住建部部长霓虹提到将修订相关《规范》，把住宅的层高标准提高到不低于3米。

在今年的人大三次会议民生主题记者会上，住建部部长霓虹提到将修订相关《规范》，把住宅的层高标准提高到不低于3米。

一石激起千层浪，在大家拍手称快的同时，有人将矛头直指二手房，称二手房将被“降维打击”，以后将加速贬值。

简单粗暴的结论，映射的是对楼市底层逻辑的无知和思想上的懒惰。

有些人甚至连层高是什么，都没有搞清楚，就开始一通解读。

关于层高，先来看两个常见误区：

1）将层高与净空高混淆

层高指的是从自家地面到楼上住户的地面之间的距离，室内净空高是从自家地面到自己天花板的高度。

那种认为提升层高标准后，会让有些开发商压缩楼板厚度以博取层高空间的说法，显然对概念没理解到位。

提升层高，要么加厚楼板，要么加高墙体，或二者兼而有之，不论哪样，都会带来成本的增加。

羊毛最终一定会出在羊身上，只不过对于追求居住舒适度的购房者来说，这点羊毛出的还是值得的。

层高标准提升，当然是好事，可以获得更好的采光，也便于安装地暖、中央空调、新风系统等，提高居住舒适度。

2）开发商压缩层高只是为了节约成本或多修房子？

每层楼降低20厘米，30层楼就可以多修两层楼房，看似没毛病，但却忽略了容积率和建筑物高度的限制。

开发商在拿地时，容积率已被限定，有些地块还会对建筑物高度设限。

容积率=总建筑面积/地块面积

这也意味着总建筑面积上限已被锁定，多建几层，可能会造成容积率超标或建筑物超高而不能通过验收。

在层高问题上，开发商要在建筑成本、绿化率、总建筑面积、建筑物高度等四个方面寻找最佳平衡点，而有时为了这个平衡点，可能就会将层高压到最低限制，甚至利用障眼法，偷去一部分层高。

正是由于人们对层高概念模糊，看到这个“不低于3米”的新提法，就误以为过去的商品房层高都比较矮，就误以二手房要迎来“狼来了”的时代。

首先，3米层高并不新鲜。

层高偏矮的重灾区，是密度大的刚需高层住宅。

在没有地暖要求的南方地区，刚需住宅层高一般为2.8米，除去10厘米左右的楼板厚度，净空高通常能达2.7米左右，但由于房子面积小，并不会感觉太压抑。

而有供暖刚性需求的北方地区，高层住宅层高普遍已经达到2.9-3米左右。

早些年建成的多层住宅、洋房、别墅、大平层豪宅等，3米及以上的层高，并不少见。

市面上大量层高3米左右的房源，也没见对普通住宅产生多少影响。

拟出台新规，只是将最低层高标准统一提高，便于全面推广“好房子”建设，而非一场脱胎换骨的革新。

其次，层高标准提高，未必就能“秒杀”二手房

“好房子”必然要求一个不错的层高，但层高越高的房子，并一定就是“好房子”。

如果只是为了应付层高标准，其它方面的品质却没有做到位，或者把增加的成本转移到工艺和材料上的减配上，那么这类房子也不是什么“好房子”。

如果小区位置不佳，或环境嘈杂，或地处远郊，生活不便，交通不畅，即便层高3.5米，也不是什么“好房子”。

这样的房子，又怎么能对二手房形成巨大的利空呢？

相反，有些二手房，虽然房龄长一点，层高矮一点，但建筑质量上乘，物业维护到位，配套设施齐全，竞争力并不输于新标准下的住宅。

最后，新一代高品质住宅，对二手房影响极为有限。

所谓的高品质楼盘，不仅指建筑品质高，还应具备完善的配套和优越的区位。

这类楼盘，多位于城市核心区域，而核心区域的地价，从最近几个热门城市的土拍可见一斑。上海、杭州、成都、深圳等等多个城市的土拍溢价率飙升，连成都的楼面价都拍到了30000元以上。

这意味着，未来的品质新房，未来的第4代住宅，价格将会与普通二手房完全脱节，成为分属两个世界的“物种”。

因为，5万元/平米的新房，跟2万元/平米的二手房，是不存在直接竞争关系的。

买爱马仕的和背李宁的，坐宾利的和开面包车的，本来就不是一条竞争线上的人。

即便在未来的二手市场，老一代二手房的成本优势，也不是这些新一代住宅所能对标的。

结语

随着近几年供应的大幅缩水，以及一、二手房价格剪刀差的扩大，未来很长一段时间，存量二手房仍将是市场主力，普通工薪阶层仍将主要从存量住宅中寻求居所。

住宅层高标准提升，会对二手房带来一定影响，但对核心区二手房，难言“重大利空”。

全文完。

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来源：客居乡村