摘要:在今年的人大三次会议民生主题记者会上,住建部部长霓虹提到将修订相关《规范》,把住宅的层高标准提高到不低于3米。
在今年的人大三次会议民生主题记者会上,住建部部长霓虹提到将修订相关《规范》,把住宅的层高标准提高到不低于3米。
一石激起千层浪,在大家拍手称快的同时,有人将矛头直指二手房,称二手房将被“降维打击”,以后将加速贬值。
简单粗暴的结论,映射的是对楼市底层逻辑的无知和思想上的懒惰。
有些人甚至连层高是什么,都没有搞清楚,就开始一通解读。
关于层高,先来看两个常见误区:
1)将层高与净空高混淆
层高指的是从自家地面到楼上住户的地面之间的距离,室内净空高是从自家地面到自己天花板的高度。
那种认为提升层高标准后,会让有些开发商压缩楼板厚度以博取层高空间的说法,显然对概念没理解到位。
提升层高,要么加厚楼板,要么加高墙体,或二者兼而有之,不论哪样,都会带来成本的增加。
羊毛最终一定会出在羊身上,只不过对于追求居住舒适度的购房者来说,这点羊毛出的还是值得的。
层高标准提升,当然是好事,可以获得更好的采光,也便于安装地暖、中央空调、新风系统等,提高居住舒适度。
2)开发商压缩层高只是为了节约成本或多修房子?
每层楼降低20厘米,30层楼就可以多修两层楼房,看似没毛病,但却忽略了容积率和建筑物高度的限制。
开发商在拿地时,容积率已被限定,有些地块还会对建筑物高度设限。
容积率=总建筑面积/地块面积
这也意味着总建筑面积上限已被锁定,多建几层,可能会造成容积率超标或建筑物超高而不能通过验收。
在层高问题上,开发商要在建筑成本、绿化率、总建筑面积、建筑物高度等四个方面寻找最佳平衡点,而有时为了这个平衡点,可能就会将层高压到最低限制,甚至利用障眼法,偷去一部分层高。
正是由于人们对层高概念模糊,看到这个“不低于3米”的新提法,就误以为过去的商品房层高都比较矮,就误以二手房要迎来“狼来了”的时代。
首先,3米层高并不新鲜。
层高偏矮的重灾区,是密度大的刚需高层住宅。
在没有地暖要求的南方地区,刚需住宅层高一般为2.8米,除去10厘米左右的楼板厚度,净空高通常能达2.7米左右,但由于房子面积小,并不会感觉太压抑。
而有供暖刚性需求的北方地区,高层住宅层高普遍已经达到2.9-3米左右。
早些年建成的多层住宅、洋房、别墅、大平层豪宅等,3米及以上的层高,并不少见。
市面上大量层高3米左右的房源,也没见对普通住宅产生多少影响。
拟出台新规,只是将最低层高标准统一提高,便于全面推广“好房子”建设,而非一场脱胎换骨的革新。
其次,层高标准提高,未必就能“秒杀”二手房
“好房子”必然要求一个不错的层高,但层高越高的房子,并一定就是“好房子”。
如果只是为了应付层高标准,其它方面的品质却没有做到位,或者把增加的成本转移到工艺和材料上的减配上,那么这类房子也不是什么“好房子”。
如果小区位置不佳,或环境嘈杂,或地处远郊,生活不便,交通不畅,即便层高3.5米,也不是什么“好房子”。
这样的房子,又怎么能对二手房形成巨大的利空呢?
相反,有些二手房,虽然房龄长一点,层高矮一点,但建筑质量上乘,物业维护到位,配套设施齐全,竞争力并不输于新标准下的住宅。
最后,新一代高品质住宅,对二手房影响极为有限。
所谓的高品质楼盘,不仅指建筑品质高,还应具备完善的配套和优越的区位。
这类楼盘,多位于城市核心区域,而核心区域的地价,从最近几个热门城市的土拍可见一斑。上海、杭州、成都、深圳等等多个城市的土拍溢价率飙升,连成都的楼面价都拍到了30000元以上。
这意味着,未来的品质新房,未来的第4代住宅,价格将会与普通二手房完全脱节,成为分属两个世界的“物种”。
因为,5万元/平米的新房,跟2万元/平米的二手房,是不存在直接竞争关系的。
买爱马仕的和背李宁的,坐宾利的和开面包车的,本来就不是一条竞争线上的人。
即便在未来的二手市场,老一代二手房的成本优势,也不是这些新一代住宅所能对标的。
结语
随着近几年供应的大幅缩水,以及一、二手房价格剪刀差的扩大,未来很长一段时间,存量二手房仍将是市场主力,普通工薪阶层仍将主要从存量住宅中寻求居所。
住宅层高标准提升,会对二手房带来一定影响,但对核心区二手房,难言“重大利空”。
全文完。
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来源:客居乡村