摘要：项目地处番禺区南村镇北部，东接金新大道，南邻珠江铂世湾，西靠华南新城北至珠江后航道。控规调整范围为新基村改造范围及其相邻地块。
8月8日，广州市规划和自然资源局发布了番禺南村新基村城市更新单元的详细规划征询意见公示。
调规后，万博板块新基村和南边的铂世湾将携手组成超300万平方米的滨江巨无霸——万博珠江城！
项目地处番禺区南村镇北部，东接金新大道，南邻珠江铂世湾，西靠华南新城北至珠江后航道。控规调整范围为新基村改造范围及其相邻地块。
此次调规核心亮点是江景+教育全面升级！据公示，规划不仅涉及5宗涉宅用地的新增，还包括1宗学校用地。
要知道“江景靓地”在广州，尤其是发展成熟的番禺万博板块，是极度稀缺的资源。
新基旧改+珠江铂世湾+国际双创科技城
＝万博珠江城！且看控规怎么调？
用地布局：更新改造范围总用地面积24.80公顷，由将村经济发展用地(村镇企业用地)、村庄储备用地等调整为居住用地、二类居住用地兼容商业商务用地、中小学用地、公园绿地、防护绿地兼容防洪用地、公共交通场站用地等。更新改造范围内计容总建筑面积64.32万 ㎡。
可见，新增了5宗江景涉宅地。其中，有3宗一线临江的正对珠江后航道，建筑限高60米，确保无遮挡江景视野；2宗二线望江的部分单元可远眺江景，容积率均为5.3-5.4。
总体指标优化：现行控规总建筑量2.94万平方米(未统计远景用地内规划建筑量)，调整后总建筑量为64.32万平方米，增加建设规模约为61.39万平方米；毛容积率由现行控规的0.12增加到2.59；居住用地容积率为5.30-5.40，绿地率不低于35%，建筑密度不超过28%，建筑高度不超过150米；商住混合用地容积率为5,40-5.54，绿地率不低于35%，建筑密度不超过28%，建筑高度不超过150米；商业商务用地容积率为6.00，绿地率不低于30%，建筑密度不超过40%，建筑高度不超过120米；沿江一线建筑高度不大于60米。
毛容积率从0.12提升至2.59，显示出该区域未来发展潜力巨大。
据了解，新基旧改项目自2019年公开招标以来，已确定由合生参与合作改造，与南侧的珠江铂世湾共同构成万博珠江城的重要组成部分。
控规公示，标志着该旧改项目进入实质性规划落地阶段。这不仅释放了稀缺的滨江开发资源，更与相邻的珠江铂世湾共同构成“万博珠江城”，是推动万博商务区南拓升级、提升区域整体价值和城市形象的关键一步。
按照规划，新基旧改将被打造成“国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区”，并带来教育、商业等公建配套。同时，旁边的国际双创科技城也由合生推进建设，重点发展创意办公、生物研发、企业总部及商业服务等业态。万博珠江城项目预计将形成规模超300万平方米的滨江产融巨无霸，为区域发展注入新活力。
若新基江景宅地入市，
万博新房市场将有什么影响？
新基项目一次性释放5宗涉宅地（3宗一线临江、2宗二线望江），总计容建面64.3万㎡，容积率高达5.3–5.41。此类江景地块在万博存量市场中不足5%，将直接填补高端改善需求缺口，但也可能分流珠江铂世湾（在售108–138㎡三四房，单价3.3万起）等项目的客群。
简单来说，就是江景价值锚定新高，非江景项目承压。
如香江1号（200–600㎡大平层，吹风价10–20万/㎡）将于Q4入市，定位对标鹏瑞1号，与新基江景宅地形成“稀缺性对决”。区域江景房价格天花板或突破8万/㎡。
刚改市场上，敏捷万博金湖壹号规划15栋住宅（约2000套）主打湖景刚改；广地花园以2.6万/㎡低价清盘中小户型。未来1年板块新增住宅或超5000套，非核心资源项目可能被迫以价换量。
这几块新基涉宅地的上架，相信将搅动万博板块楼市!
注：新基旧改详细规划仍在公示阶段，最终方案以政府批复为准。
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来源：房地产导刊