摘要：8月5日，德商产投服务发布公告，宣布旗下子公司成都德商风知科技与广州方华房产经营管理有限公司订立合资协议，合资企业将主要从事不良资产领域相关业务。

观点网 挖矿、卖酒、早教……为了挖掘更多创收的机会，物企们正走在业务边界的探索之路上。

“不务正业”的物企不少，德商产投服务不是最早的一个，却是探索方向最特别的物企，这一次延伸到了不良资产领域。

8月5日，德商产投服务发布公告，宣布旗下子公司成都德商风知科技与广州方华房产经营管理有限公司订立合资协议，合资企业将主要从事不良资产领域相关业务。

根据公告，合资企业注册资本为100万元由德商风知及广州方华分别持有65%和35%股权，目前合资企业还处在筹备成立状态。

虽然只是一则简短的合资企业成立通告，但结合德商产投服务的物业管理企业身份，不难看出这家物企在围绕传统物管业务做增值服务之外，另辟蹊径准备进军不良资产投资行业。

熟人合作

初次进入新领域，德商产投服务找来了“老熟人”领进门。

物聊社了解到，广州方华成立于2022年3月1日，企业族群显示为方桦投资，经营范围包含房地产咨询、工程管理服务、企业管理咨询和会议及展览服务，同时也是独立于德商产投服务及关联方的第三方企业。

穿透股权后，广州方华由广州嘉桦投资顾问合伙企业（有限合伙）、广州方桦投资咨询有限公司分别直接持有70%、30%股权，最终持股大股东为方华资产管理有限公司。

关于这位合作伙伴的公开信息并不算多，方华资管旗下控制企业也只有6家，除广州方桦投资和广州方华之外，剩余4家企业均为合伙企业。

其中，德桦绿建置业管理（广州）有限公司、广州恒桦投资咨询合伙企业（有限合伙）以及蒲公英鑫科（广州）产业投资合伙企业（有限合伙）是方华资管对外合作成立的企业。

点开合伙人企业信息可以看到，上述三家合伙企业均有德商产投服务的身影。

2023年12月，德桦绿建置业成立，不仅包含房地产开发经营、工程服务等房地产属性业务，还囊括了专业保洁、清洗、消毒服务等带有物业服务标签的服务。而德桦绿建置业由德商产投服务控股股东邹康间接持有40%股权。

事实上，德商产投服务与方华资管的缘分可以追溯到2020年广州恒桦投资成立之时，该公司由方华资管与邹康直接控制的四川德商财富投资管理平分股权。

蒲公英鑫科则是德桦绿建置业与邦桦投资（海口）有限公司的合伙企业，德桦绿建置业于其中占有1%股权，邦桦投资由现代安华集团持有100%股权。

除了关联企业之外，方华资管对外投资及开发的信息较少，有过去合作经验加成，显然德商产投服务还是比较看好这位“老伙计”的关系。

根据合资企业成立公告，德商产投服务认为广州方华拥有专业的不良资产领域业务能力及丰富的资源获取能力，德商风知及广州方华将共同拓展不良资产等相关领域的市场机遇，积极参与具备潜力的不良资产项目。

德商产投服务并未详细说明进入不良资产领域的具体意图，只以“合作符合双方的战略发展方向，有助于提升双方市场竞争力，扩大业务规模”作为理由。

德商产投服务并非传统型物管企业，除了物业服务、商业运营管理、写字楼及产业园运营等大物业服务之外，还涉及不动产投资及运营、资产管理领域，进入不良资产业务是意料之外，却也在情理之中。

若要追寻德商产投服务与方华资管的“另类”合作，联合作为金科股份重整意向投资人或许也算一项。

2024年8月，德商产投服务发布公告，旗下成都风知科技有限公司与德桦企业拟作为联合体参与金科股份及重庆金科重组案招募和遴选重整投资人，通过初步审查后向管理人支付保证金共1000万元。

以市场角度看，这是德商产投服务首次涉足非关联方的不良资产重整业务，也是上市物企中第一家作此尝试的企业。

结合两家企业过去多次合作的经历，德商产投服务或许只是实控人邹康的另一个投资“通道”，以物企的身份入局不良资产业务，可能与方华资产擦出不一样的火花。

“不务正业”

这次选择让德商产投服务进行合作，或许也有部分原因与过去接收到的资产清偿有关。

2023年12月，德商产投服务与多个债务人及卖方订立债务清偿协议，收购了1512个停车位，等额抵消应收帐款为5164万元。

但在2024年9月初，德商产投服务又与部分相关债务人签订了终止协议，将其中485个停车位退还给车位出售方，回收了1546万欠款。

同年11月，德商产投服务再次签下一份债务清偿协议，以2322.5万元收购了位于成都成华区总建筑面积约为989.54平方米的商业物业，等额抵消应收款项。

连续以资抵债对于当时现金流收紧的德商产投服务而言，其实是一项不小的负担。尽管正在积极回收应收账款，但2024年上半年当期流动资金依旧减少了36.95%。

这也是德商产投服务在退还车位时要求只有在收到1546万元现金之后，才会将相关车位退还予出售方的主要原因。

不论如何，德商产投服务还是收下了1027个停车位，以及一项商业物业。以物企的身份进行运营，除了常见的出租以及增值服务，德商产投服务面对这些资产能做的其实相对有限。

但接下这批资产本身也可以看作是不良债权的一次化解，再以资产运营的视角看待，德商产投服务或许也在这一时刻意识到自己还有一张不良资产运营的入场券。

在不良资产之前，德商产投服务还曾多次“不务正业”开展多样尝试。

首先便是做上了“二房东”生意，德商产投服务在2022年5月开始尝试将租户采购增值服务扩展至写字楼转租服务，并于2023年实现该板块收入4492.4万元，占总收入13.2%，超过商业运营和大家居服务板块。

但“二房东”的生意并没有做得长久，由于集团提供长期转租服务协议，涉及可退还按金及保证金，产生了大量的应收关联方款项，2023年债务清偿协议也由此而来。

截至2024年12月31日，收到写字楼租赁业务免租期及部分负债到期支付影响，德商产投服务尚存流动租赁负债1510万元、非流动租赁负债2.33亿元。

转租业务开始之后，德商产投服务还盯上了直播赛道。2023年9月，与青岛无锋联合成立直播产业基地，首期运营面积约2万平米，旨在整合供应链资源，为直播公司提供物业及增值服务。

虽然合作成立直播基地看起来与物业公司毫无干系，但这其实是德商产投服务“不务正业”中最贴近物业本职的一次对外扩张。

在德商产投服务看来，借助直播产业基地的建设，公司可以搭建相关产业园运营平台，为园区内入住公司提供物业服务、供应链相关服务等增值服务，并以此进行创收。

更出人意料的尝试，或许是德商产投服务入局代建。

2024年7月，德商产投服务与智慧绿色订立股权转让协议，以25.82万元收购了四川德商绿建工程建设管理有限公司100%股权。

据了解，四川德商绿建工程建设主要从事（其中包括）建筑工程、建筑工程设计、提供工程管理服务、房地产咨询及规划及设计管理等业务。而德商产投服务则在收购公告中表明，预计将通过该附属公司进入代建业务领域。

代建业务和物业管理具备同样的轻资产属性，但以物企身份做代建，德商产投服务还是上市物企中的第一家。

只是尝试多元，德商产投服务在不同的篮子里放鸡蛋谋的是宽阔生路，风险也在与日俱增。

截至2024年末，录得税后利润3790万元，同比下滑5.2%；归母净利润为3701.4万元，同比下降5.59%；来自第三方的应收款项为1.28亿元，同比上涨87.06%。

向前奔跑的同时，德商产投服务或许也需要将速度减慢一些，在过程中沉下心来抛掉拖住脚步的重量。

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来源：观点机构