摘要：8月4日，华润置地温榆河低密住宅项目设计方案公示。项目规划用地面积170374.25平方米，其中规划建设用地170374.25平方米。项目建设单位为华润置地开发（北京）有限公司，设计单位为浙江绿城建筑设计有限公司。总建筑面积约367754.39平方米，其中地上
8月4日，华润置地温榆河低密住宅项目设计方案公示。
项目规划用地面积170374.25平方米，其中规划建设用地170374.25平方米。项目建设单位为华润置地开发（北京）有限公司，设计单位为浙江绿城建筑设计有限公司。
总建筑面积约367754.39平方米，其中地上建筑面积约172680.51平方米，地下建筑面积约195073.88平方米。
规划111栋住宅楼，20栋洋房+91栋双拼别墅，共483户。
顺义的得房率黑科技可谓盘盘有惊喜，特别是新规之后，华润温榆河项目能给到什么样的设计，还是很值得期待的。
今年2月27日，华润置地以底价60.24亿元摘得顺义温榆河2101-2007、2008地块，折合楼面价约3.5万元/㎡。
项目地上建面合计17.21万㎡，限高24米（局部27米），容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一。
目前市场上能与这个容积率对标的项目是懋源云纪，在后沙峪板块，两个项目距离5公里左右。
懋源云纪占地17.11公顷，1.1的容积率，规划16栋洋房和135栋别墅，其中有15套独栋。已于5月28日取得预售证，销售指导价6.1万/㎡。目前网签1套255平米的洋房，成交价与预售价一致。
位置上，华润置地温榆河地块更靠近市区，且紧邻温榆河，周边有成熟的社区及生活配套。
按照最新批复，项目总投资估算约91.76亿元。
值得一提的是，在正式挂牌的半个月后，温榆河地块进行了一次调规，优化调整内部道路位置。
原本应该修建在2008地块内部的街坊路，可以由建设单位根据项目设计需求，自行调整到一个更为合理位置上。
6月25日，地块又一次调规公示，两幅子地块正式“合二为一”。
不仅是之前街坊路的优化，而是“结合建设单位提出的申请，要求落实两地块规划指标整体核算”，2007、2008两地块调整为一宗用地。
这个调整给予建设单位更大的规划自由，不再受限于每块地的指标，让原本不够规则的地块，能够合理利用到极致。
北京东北郊温榆河是北京唯一一条四季长流的河流，沿河建有200米宽的绿化带，以外辐射形成1至1.5公里宽的绿色生态走廊。
温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。现已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。
距离2007、2008地块最近的优山美地项目，鲁能地产2001年起开发的豪宅，分为ABCD四个区，数百套别墅和少量公寓产品，面积从777到1788平米不等，售价在7000万到3亿之间。
对于华润置地这个别墅项目，大家十分期待。这个年代，京城楼市里的别墅，越来越稀缺。
今年2月27日，华润置地以底价60.24亿元，摘得顺义温榆河2101-2007、2008地块，折合楼面价约3.5万元/㎡，限高24米（局部27米），容积率仅为1.01。
当时，大家就猜测，它要做“别墅+洋房”组合。
现在，它揭开了庐山真面目。
一、"双拼+洋房"组合，不设独栋
200708项目由“双拼+洋房”组合，但没有独栋。
双拼区位于地块的东南角，共计92栋双拼别墅。欧式庄园质感，一二层贯通式落地窗，坡屋顶设计，顶层有带天窗的阁楼。
它有4个面积段户型：339平米47套、389平米52套、439平米44套、489平米47套。
洋房位于北部和西部，均为8层，分三款户型：269平米80套；325平米175套；约层空墅40套。
200708项目的整个用地面积17.04平米，总建面约36.78万平米，其中地上建面约17.267万平米。
实际地上计容建面为17.21万平方米，多出来的567平米，为首层架空、风雨连廊、邻里共享中心等设施。
200708的首层架空只有一处，位于洋房区的1#，在整个小区的东北角，为局部架空。
整个项目风雨连廊有两处，均位于地块的东面。其中洋房区进入大门及风雨连廊，将首层架空、两个邻里共享中心等连通一起；且离下沉庭院不是很远。
双拼区则在大门的两侧，分别设置了两段风雨连廊，通往一处邻里共享中心后，末端设计了凉亭等景观造型。
200708项目没有向北面4公里外的懋源云纪学习——主动损容。截至目前，懋源云纪的洋房已网签22套，成交均价6.25万元/平米。
此外，华润置地也没有规划独栋。从懋源云纪的预售证显示，如果做成独栋，需要有两个住宅产权证，对购房资质影响较高。
不过，这种顶级别墅的买家，有一大半是通过公司来购买，不受限购影响。
二、街坊路北移，缩至8米宽
从图纸上看，200708项目保留了街坊路：东西走向，位于地块偏北面，将10栋洋房和南边的双拼、洋房区域，做了很好的隔离。
这让北面的洋房区和南边的双拼、洋房区，似乎形成了两个小社区，各自的大门及配套设施更加独立。
有关这块地的街坊路，是有故事的。
在拿地时，200708项目是两块地，为2007、2008地块，街坊路在2008地块北面，东西走向、宽15米，占地5896平米。它计入土地出让的容积率。
当时，一份补充说明称：2007、2008地块内部道路位置可优化调整，两地块规划指标整体核算。
这意味着街坊路可以自由调位置，有利于开发商规划设计。
到了6月25日，这宗地再一次调规，2007、2008地块合并为一块地，即200708 地块。地块合并后，规划设计就更加从容了。
200708地块街坊路变成8米，其中车行道5米，步行道3米。花姐简单测算了一下，街坊路优化后，华润置地至少省出了约3000平米用地。
简而言之，街坊路对它的容积率影响，微乎其微。
三、奇偶阳台，巧用防火挑檐解决隐私问题
华润置地200708项目充满了好房子元素：1处首层架空、3处邻里共享中心、2处风雨连廊等设施。
尤其是洋房区，设有两个下沉庭院，配置了地下会所。
谈到好房子，就不得不提赠送面积。
1、洋房：
从公布的外立面看，200708项目为奇偶阳台设置，懋源云纪也是如此。
奇偶阳台最大的好处是不计入容积率，全赠送。
200708项目的偶数层阳台在东侧或西侧，奇数层阳台在南北侧，进深约1.8米。
但从图纸上看，貌似有很多造型，伸出一大截，也并不具备阳台功能，那些是什么呢？
判断，它是防火挑檐。除了有防火功能、装饰效果，更重要的是，解决了奇偶阳台的隐私问题，懋源云纪也是这么做的。
有了这个防火挑檐，奇偶阳台的阳台功能才算是完美的。
2、双拼别墅
双拼别墅有赠送，是很常见的。
200708项目的双拼为地上3层、地下2层，都有南向的独立院子，南北都有采光井。
其赠送主要有两个方向：1、通过层层退台，实现露台赠送；2、顶层通过挑空设计，赠送面积。
此外，坡屋顶上还设有天窗，应有阁楼赠送。
来源：房产的那些事儿一点号1